限購(gòu)令擴(kuò)容將給樓市再降溫 房地產(chǎn)行業(yè)遇冷

　　時(shí)過年中，房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯，但部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，下半年調(diào)控方向、力度將會(huì)怎樣？近日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議給出明確答案：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，被視為樓市調(diào)控“殺手锏”的限購(gòu)令將擴(kuò)大覆蓋面?？梢灶A(yù)計(jì)，在繼續(xù)“從嚴(yán)從緊”的調(diào)控之下，樓市將在更大范圍內(nèi)遭遇“降溫”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭將得到進(jìn)一步遏制。被視為樓市調(diào)控“殺手锏”的限購(gòu)令將擴(kuò)大覆蓋面。近日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確：已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。與此同步的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二、三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪限購(gòu)城市的名單。

　　針對(duì)此前開發(fā)商瘋傳一線城市將要取消限購(gòu)的消息，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博上調(diào)侃說開發(fā)商的想法“太傻太天真”，而華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的反應(yīng)更為激烈，他認(rèn)為限購(gòu)令“踐踏憲法”、“扭曲市場(chǎng)”、“剝奪公民居住的選擇權(quán)”。

　　一些自由主義派經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛站出來指責(zé)說，政府不應(yīng)該干預(yù)市場(chǎng)。典型觀點(diǎn)如許小年所言，“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策傷害了多方利益，這似乎是一場(chǎng)多輸?shù)牟┺?，到目前為止，尚未看到贏家”。

　　筆者以為，當(dāng)前房市泡沫的根本不是創(chuàng)造財(cái)富，而是重新分配財(cái)富。這點(diǎn)許小年也許沒有搞明白。更重要的是，中國(guó)樓市的怪現(xiàn)象本來就是行政干預(yù)過多導(dǎo)致資源扭曲定價(jià)的結(jié)果，限購(gòu)令只是政府用行政手段糾錯(cuò)而已。

　　勢(shì)在必行

　　在“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)發(fā)力之下，今年以來各地樓市風(fēng)景各不相同：部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，而一些二、三線城市的房?jī)r(jià)卻表現(xiàn)“生猛”，增加了調(diào)控的不確定性。

　　梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年1～5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅在5%以上的城市分別有44個(gè)、45個(gè)、42個(gè)、38個(gè)、33個(gè)，均為二、三線城市，且與一線城市相比依然“漲勢(shì)逼人”。1月份，漲幅最高的岳陽(yáng)達(dá)到22%，漲幅列第五的丹東也有12.3%；至4月份，丹東以11.3%的漲幅領(lǐng)漲，而排名第五的長(zhǎng)春漲幅也有8.5%；5月份，丹東、烏魯木齊、秦皇島等地漲幅均在8%以上。

　　7月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格雖然環(huán)比漲幅趨緩，但同比漲幅下降的只有三個(gè)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在上漲，其中二、三線城市漲幅明顯超過北京、上海等一線城市，成為領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的“主力軍”。

　　要調(diào)控首先要找到問題的根源。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，二、三線城市房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)較快上漲，其主要?jiǎng)恿葋碜猿擎?zhèn)化快速推進(jìn)中居民住宅需求的較快釋放，也包括一線城市限購(gòu)后炒房投資需求的轉(zhuǎn)移助推。

　　此外，從全國(guó)范圍來看，不少開發(fā)商仍然過得“相當(dāng)滋潤(rùn)”。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年新增資金來源為40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款7023億元，同比增長(zhǎng)6.8%；自籌資金16463億元，同比增長(zhǎng)32.7%，增速進(jìn)一步提升。毫無(wú)疑問，目前房地產(chǎn)投資依然處于一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　決策層對(duì)形勢(shì)有著清醒認(rèn)識(shí)。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議釋放了樓市調(diào)控繼續(xù)“從嚴(yán)從緊”的信號(hào)，并對(duì)投資投機(jī)性需求再一次全面布控。如果任由二、三線城市房?jī)r(jià)飆漲，從而對(duì)其他地區(qū)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控帶來不利影響。房地產(chǎn)調(diào)控不可半途而廢，否則，前期積累下來的調(diào)控效果便會(huì)付諸東流。因此，限購(gòu)令擴(kuò)容勢(shì)在必行。

　　樓市炒作遭精準(zhǔn)打擊

　　先前執(zhí)行限購(gòu)令的城市超過40個(gè)，而自從限購(gòu)政策實(shí)施以來，這些城市的成交量明顯萎縮，投資性需求被擋在門外。北京、上海、廣州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急劇下降，其月度成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比60%～70%的跌幅。各大城市的樓市，僅剩剛性需求在繼續(xù)入市，成交樓盤多集中于價(jià)格較低的郊區(qū)。以北京為例，在限購(gòu)后的成交量中89.6%為自住的首次置業(yè)，本地戶籍購(gòu)房也占到了91%，相比之前超過了40個(gè)百分點(diǎn)以上。

　　毫無(wú)疑問，限購(gòu)依然是目前最有效的樓市調(diào)控手段。

　　因?yàn)橄拶?gòu)令是一個(gè)行業(yè)區(qū)隔性政策，是需求控制管理的有效手段，可以精準(zhǔn)打擊樓市炒作行為，從而避免地產(chǎn)綁架全局經(jīng)濟(jì)。與加息等貨幣政策相比，可以避免“房地產(chǎn)發(fā)瘋，全行業(yè)吃藥”的被動(dòng)局面。說到底，決策層是希望房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)降溫，而不想讓銀行、地方融資平臺(tái)等高杠桿機(jī)構(gòu)出現(xiàn)過快的債務(wù)鏈條崩潰。這一政策出現(xiàn)的背景，是過多資金流向房地產(chǎn)業(yè)，這一行業(yè)的大佬擁有過大的資金實(shí)力和政策博弈能力，大到足以扛住類似加息的全行業(yè)調(diào)控手段。

　　盡管許多人對(duì)限購(gòu)令的市場(chǎng)合理性有諸多非議，但現(xiàn)在決策層關(guān)注的是以最小的代價(jià)取得最有效的成果。更何況，在市場(chǎng)失靈的時(shí)候政府出手干預(yù)，這才是凱恩斯主義的本義?，F(xiàn)在中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)就是市場(chǎng)失靈，地產(chǎn)泡沫之大只需要常識(shí)就可以判斷。

　　當(dāng)下的中國(guó)，已經(jīng)從先前的做大“蛋糕”轉(zhuǎn)向公平和正義地分配“蛋糕”，也就是所謂的包容性增長(zhǎng)。限購(gòu)令是政治上的重大決策，而且占據(jù)了道義上的制高點(diǎn)。雖然這一手段和西方經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)不太相配，但中國(guó)市場(chǎng)本來就是行政占主導(dǎo)的市場(chǎng)，限購(gòu)令不過是以行政手段來治理“官辦經(jīng)濟(jì)”弊端的一個(gè)有效方式。

　　如果中央確認(rèn)要在幾年內(nèi)讓房?jī)r(jià)回到合理水平，未來房?jī)r(jià)一定是L形走勢(shì)，即在回落到合理水平后保持低位徘徊。所謂合理水平，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，是指不脫離人們的收入水平。從政治上講，則是不招來民間反對(duì)，更能長(zhǎng)久維持的水平。

　　更重要的是，房?jī)r(jià)軟著陸后可以避免資源錯(cuò)配導(dǎo)致的巨大危機(jī)。許小年認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策傷害了多方利益，是個(gè)違背房市規(guī)律的觀點(diǎn)。因?yàn)榉渴信菽绻l(fā)展到依靠“龐氏融資”維持債務(wù)鏈條階段，意味著社會(huì)信用過度擴(kuò)張，投機(jī)炒作占據(jù)主導(dǎo)，最終泡沫將不可避免地破滅，最終將由全民買單，只有套現(xiàn)的極少數(shù)人獲利。如果按照自由主義的做法，任由房市泡沫自生自滅，將讓一代人付出難以承受的代價(jià)，這才是真正的損害多方利益。

來源：浙江在線新聞網(wǎng)站

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