限購全國化引發(fā)房地產(chǎn)之憂 房價恐要跌一半？

下半年，限購城市擴(kuò)軍已箭在弦上。

7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

7月18日，遼寧日報援引接近住建部的消息人士透露，住建部將初步擬定下一步應(yīng)該執(zhí)行限購政策的名單，然后再依據(jù)地方政府的執(zhí)行情況，與之溝通。"如果確定房價快速上漲的主要原因是非本地資金的進(jìn)入，那么這個城市理應(yīng)出臺限購政策;如果本地需求是價格上漲的主要原因，則再行商議。"

前述報道稱，住建部還特意為此擴(kuò)大了房價監(jiān)控系統(tǒng)城市目標(biāo)的范圍。

　限購全國化之憂

限購向二三線城市擴(kuò)散，似已成定局。但關(guān)于限購本身的質(zhì)疑，尚在耳畔。

"限購與否，是市場走向的一個判斷。如果要推廣限購，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上是失敗了。"華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉表示。

一位開發(fā)商直言，一線城市投機(jī)、投資性的購房比例比較高，二三線城市可能沒有一線城市那么高，但從一線城市撤出去的游資可能會推高二三線城市房價。

華偉認(rèn)為，限購可以救急于一時，但解決不了房地產(chǎn)市場的根本問題，"限購不可能成為一個永久措施，只能成為一個階段性的措施"。把一個在一二線城市實(shí)行的階段性措施推廣到全國，把一個臨時措施全面推廣，對調(diào)控目標(biāo)難言有益。

華偉稱，在限購令尚未全面鋪開的情況下，大量的中國購買力已去買澳大利亞、新加坡等地房產(chǎn)。

如果限購擴(kuò)大化難以避免，一位國企開發(fā)商稱，只能以快取勝。

"現(xiàn)在一年出臺那么多政策，貨幣政策、財政政策、專門的房地產(chǎn)調(diào)控政策，組合拳、集體拳、特定的拳打我們，天天研究不累死了。我們都麻木了。"另一位國企開發(fā)商向早報記者如是表示。

前述開發(fā)商分析，政策有規(guī)律性，實(shí)施后一般要3-6個月才開始見效，"預(yù)計還有兩年多的痛苦時光"。此外，地方土地財政尚未根本解決，撐不了多少時間。

　調(diào)控政策去行政化

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士多傾向于認(rèn)為，近期不會有新的調(diào)控政策出臺。

從新華社18日發(fā)布的消息中，可窺得政策的蛛絲馬跡。新華社18日援引權(quán)威部門官員的話說："特別是商品住房用地出讓實(shí)際成交量下降的地區(qū)，應(yīng)適度下調(diào)出讓底價，既要防止土地出讓溢價過高，也要減少土地流標(biāo)流拍現(xiàn)象，保持住房用地的平穩(wěn)供應(yīng)，確保明后年住房有效供應(yīng)。"新華社同時援引有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示："今后要切實(shí)糾正各類規(guī)避限購、限貸措施的行為。"

上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健認(rèn)為，今年不太會有新的政策，政府會加大現(xiàn)有政策的力度。

華偉稱，正確的調(diào)控思路是，油門和剎車都同等重要，相互協(xié)調(diào)。不管經(jīng)濟(jì)發(fā)展快慢，房地產(chǎn)市場投資性需求都是客觀存在的。當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)是需要保持速度還是需要降溫，這是政府決定的。房地產(chǎn)調(diào)控這么多年，到底需要一個什么樣的房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)投資，還沒有答案。

也有不同的聲音。

一位業(yè)內(nèi)人士判斷，調(diào)控不會只是階段性的。即使限購令是階段性的，但如果限購令取消，一定還有別的政策出臺。

前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來，會用房產(chǎn)稅這種市場化的手段來替換限購令這種行政化的手段。"讓房產(chǎn)稅去打擊三套以上房子，稅率依次遞增，從現(xiàn)有的0.4%、0.6%上調(diào)至個位數(shù)甚至更高。"

開發(fā)商自有資金的博弈

對那些全國布局的開發(fā)商而言，現(xiàn)在需要做的是，開始考慮應(yīng)對策略。

上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略投資中心總經(jīng)理王亞民認(rèn)為，各開發(fā)企業(yè)會根據(jù)自己的資金面安排應(yīng)對。國有企業(yè)本來就比較穩(wěn)，機(jī)會合適的話，想在低潮時找一些優(yōu)質(zhì)資源做一些收購儲備。"資金鏈不厚實(shí)、產(chǎn)品沒特色的小開發(fā)商，在市場中就撐不住了。"

寧波銀億集團(tuán)有限公司上海分公司營銷總監(jiān)王士章稱，大部分開發(fā)商都還定位于一二線城市，因?yàn)槿木€城市成長空間很小，利潤很薄?，F(xiàn)在，還是看投資機(jī)會，項(xiàng)目利潤率是不是夠，利潤率夠就拿，不夠就不拿。

在融資受限、銀根縮緊的背景下，上海中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會雍判斷，未來將是開發(fā)商自有資金的博弈。如果說將來房價的下跌速度快過銷售速度，只要資金在，就可以撿別人的項(xiàng)目來填補(bǔ)。

宋會雍也認(rèn)為，調(diào)控一旦深入，必然有一部分企業(yè)離場。現(xiàn)在很多企業(yè)資金鏈還沒斷裂，要收購一定要等到它斷了，政策還得延期一年，"未來兩三年，房價跌一半是有可能的。所以也足夠開發(fā)企業(yè)調(diào)整。"

住房供大于求?

支持房價下跌的因素之一，是高企的住宅庫存。

渣打銀行15日發(fā)布的房地產(chǎn)市場報告顯示，2011年下半年將會出現(xiàn)的房屋供給過剩感到擔(dān)憂。報告估算，到今年末，35個主要城市新房庫存將達(dá)3700萬平方米，相當(dāng)于7個月的銷量。當(dāng)前的庫存水平已約相當(dāng)于3個月銷量，大致與2008年、2009年房地產(chǎn)市場陷入低谷時的庫存量持平。"庫存問題主要集中在二線城市"。

21世紀(jì)不動產(chǎn)截至17日的統(tǒng)計顯示，上海市新房存量面積約為865萬平方米。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申稱，按6月份成交水平估算，這一存量夠近11個月消化。

最新有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市商品住宅新房庫存面積已達(dá)1155萬平方米。周浩結(jié)稱，如果按照近3個月的平均消化水平，這一存量大概需要近23個月才能完全消化，"市場供大于求趨勢漸顯"。

但華偉則對"供大于求"一說存疑，行政限制需求，成交量低不是需求量下降，而是可供給有效房源的下降。

華偉認(rèn)為，限制需求越久，最終市場的反擊力度就越大。"要么出現(xiàn)房價大幅度反彈，要么出現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)硬著陸"，"房價管住，成交管住，鈔票不管住，物價怎么管得住?把調(diào)控房價的所有理由換成豬肉和鋼材，不是一樣么?"

來源：東方早報

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