政府調(diào)控房地產(chǎn)決心未變 房?jī)r(jià)下降可能性不大

　　教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師?，F(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。 20世紀(jì)80年代初著手住宅商品化研究，1985年開(kāi)始研究土地問(wèn)題，歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長(zhǎng)、建設(shè)部政策研究中心副主任，是國(guó)家房改方案的主要起草人之一。

　　7月12日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到5點(diǎn)意見(jiàn)，認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。其核心內(nèi)容包括：保證保障房在11月底開(kāi)工，抓好質(zhì)量安全、分配公開(kāi)透明；合理引導(dǎo)住房需求，已限購(gòu)城市需嚴(yán)格執(zhí)行政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要限購(gòu)措施等。此次會(huì)議釋放出了哪些信號(hào)？這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的走勢(shì)將產(chǎn)生哪些影響？

　　給二、三線城市打打退燒針

　　遼沈晚報(bào)：前一段時(shí)間一直有傳聞稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策將有所放松，比如限購(gòu)政策可能會(huì)取消。而7月12日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到5點(diǎn)意見(jiàn)，認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。您怎么看這次常務(wù)會(huì)議釋放出的信息？

　　顧云昌：前一階段確實(shí)有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要放松的傳聞，但是，這些都是沒(méi)有根據(jù)的猜測(cè)。我個(gè)人一直堅(jiān)信房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，不存在放松的可能性。

　　這次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞出的信息顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從兩個(gè)方面進(jìn)行——“一手硬”、“一手軟”。“硬”就是今年保障房任務(wù)一定要完成，“軟”就是要使房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。

　　從現(xiàn)在的情況看，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，同比上漲幅度在回落，一線城市的房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，成交量等指標(biāo)也在回落。但是，一些開(kāi)發(fā)商把目光投向二、三線城市，使一些二、三線城市房?jī)r(jià)上漲速度有些快。所以，12日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也預(yù)見(jiàn)到了這種二、三線城市房?jī)r(jià)過(guò)熱的狀況，提出了幾點(diǎn)要求，算是給這些城市打打退燒針，同時(shí)也向外界表示政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心沒(méi)有變。

　　過(guò)去一年的調(diào)控有效果

　　遼沈晚報(bào)：被稱為“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策已實(shí)施一年多了，您對(duì)房地產(chǎn)新政的調(diào)控效果如何評(píng)價(jià)？

　　顧云昌：我個(gè)人認(rèn)為調(diào)控是取得了一定成績(jī)的，調(diào)控效果其實(shí)還是有的，只不過(guò)大家期望值太高，覺(jué)得效果不明顯。目前，無(wú)論是在北京、上海這樣的一線大城市，還是在沈陽(yáng)這樣的次一級(jí)城市，房?jī)r(jià)其實(shí)都是有所松動(dòng)的。去年以來(lái)，房屋銷售面積增長(zhǎng)放慢，漲幅放緩，價(jià)格也有所回落，這都是調(diào)控政策的效果。

　　需要說(shuō)明的是，國(guó)家出臺(tái)這一系列的政策就是要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的關(guān)系和經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹來(lái)看，想要房?jī)r(jià)在這個(gè)時(shí)候下降，難度比較大，只能是遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　由于人們對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控定位的預(yù)期不一樣，社會(huì)上大部分人都把目標(biāo)定位在商品住宅價(jià)格上，認(rèn)為商品住宅價(jià)格下降了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控就取得了成效，其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。

　　遼沈晚報(bào)：對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控一直有這樣一種說(shuō)法：“地方政府和中央的博弈”。甚至有人認(rèn)為，地方政府制定的一些限購(gòu)政策有“糊弄”之嫌，只是為了完成任務(wù)，而不是希望政策真有效果。您怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　顧云昌：地方政府是最希望房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定上漲的。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定才能使土地價(jià)值提升，才能增加土地出讓的收益。所以，地方政府不希望房?jī)r(jià)大幅下滑。中央要求的是抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，意圖也在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定。所以，地方政府應(yīng)該做到保證區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)不能過(guò)快上漲，要保持在一個(gè)穩(wěn)定、合理的發(fā)展區(qū)間里。

　　保障房要解決保障誰(shuí)的問(wèn)題

　　遼沈晚報(bào)：保障房被認(rèn)為是真正解決中低收入家庭住房的關(guān)鍵所在。今年保障房建設(shè)任務(wù)是年內(nèi)開(kāi)工1000萬(wàn)套，您覺(jué)得這個(gè)任務(wù)能完成嗎？前幾天，任志強(qiáng)曾經(jīng)在這個(gè)問(wèn)題上與您產(chǎn)生過(guò)爭(zhēng)論。他認(rèn)為：“2010年全國(guó)這么多家開(kāi)發(fā)商，也只完成800多萬(wàn)套商品住宅，今年要建成1000萬(wàn)套保障房，我覺(jué)得跟做夢(mèng)一樣。 ”

　　顧云昌：我認(rèn)為這個(gè)任務(wù)肯定可以完成。任志強(qiáng)有一個(gè)問(wèn)題沒(méi)弄清楚，中央的要求是年內(nèi)開(kāi)工1000萬(wàn)套，而不是建成1000萬(wàn)套，如果是建設(shè)1000萬(wàn)套那是不可能完成的任務(wù)，而開(kāi)工1000萬(wàn)套是可以完成的。

　　遼沈晚報(bào)：對(duì)于保障房的建設(shè)，公眾也存在很多擔(dān)心、疑慮和爭(zhēng)議。您覺(jué)得要想讓保障房真正起到調(diào)控、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的功能，需要在哪幾個(gè)方面努力？

　　顧云昌：做好保障房的工作，我覺(jué)得有五個(gè)問(wèn)題要注意。第一是資金誰(shuí)來(lái)出？第二是誰(shuí)建？第三是怎么建？第四是保障誰(shuí)？第五是怎么管？三個(gè)“誰(shuí)”兩個(gè)“怎么”。誰(shuí)投資、誰(shuí)建造、怎么建、保障誰(shuí)、怎么管。好事一定要做好，那么我相信中央到地方都在琢磨這個(gè)事情，我們行業(yè)更要關(guān)注這個(gè)事情，千萬(wàn)不能認(rèn)為這是政府的事情我們不管。

　　保障房關(guān)鍵是要搞清楚房子里住的是什么人。保障房分配必須是全過(guò)程的公開(kāi)、公平，主要看制度怎么設(shè)計(jì)，而不是出了問(wèn)題就一棍子打死。政府在大力推薦保障房建設(shè)的同時(shí)，更重要的是要搞清楚保障房保障的主體。

　　房?jī)r(jià)下降的可能性不大

　　遼沈晚報(bào)：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表明房地產(chǎn)的調(diào)控政策會(huì)持續(xù)并加強(qiáng)。您對(duì)今后一年左右時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)怎么預(yù)測(cè)？老百姓想買房子什么時(shí)候是好時(shí)機(jī)？

　　顧云昌：我認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太熱，也不會(huì)冷。中央政府不允許房?jī)r(jià)再出現(xiàn)過(guò)快上漲的情況，但是，如果房市一片冷清又會(huì)影響地方政府的財(cái)政收入，所以，兩方面分析之后可以肯定未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)維持目前這種相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，如果是剛性需求，購(gòu)房自住，那么沒(méi)有必要等，現(xiàn)在就要買。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力還是存在的。當(dāng)前，物價(jià)都在上漲，GDP也在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的理由，下降的可能性不大，只會(huì)是一個(gè)平緩上升的過(guò)程。

　　如果是投資，那么一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)橹醒胍恢痹诖驂和顿Y性購(gòu)房。而二、三線城市也會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策，這也抑制了投資。另外，即使二、三線城市不限購(gòu)，房?jī)r(jià)的升值空間也是有限的，回報(bào)肯定不會(huì)像前幾年那樣高。

來(lái)源：遼沈晚報(bào)

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