房地產嚴控將成常態(tài) 開發(fā)商別再抱幻想

　　許多開發(fā)商對政策抱有幻想，以為還會像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次幸福的過山車，讓房價會在短暫的抑制之后再來一次甜蜜的反彈。但事實是2011年的房地產調控將繼續(xù)從嚴。

　　中國的經濟會因房地產而下滑嗎？大多數的經濟發(fā)展中，不是房地產決定經濟的增長，而是經濟增長決定著房地產的投資與消費變化。2011年的整體經濟增長尚無大慮，因此房地產也不會有大的下滑，政府擔心的不是經濟下滑而是防止過熱。這才有了一松的財政政策和一緊的貨幣政策兩手不同的政策取向。從緊的政策中，當然包括房地產這個對資金需求量最大的行業(yè)。

　　當經濟沒有“保八”的壓力時，民生的福利保障就會上升到重要地位，保障房建設與價格的控制就會成為主要矛盾。通脹壓力預期增長中，抑制資產價格的上升就首當其沖了。因此2011年這種對房地產從緊的調控政策仍將持續(xù)。

　　2008年美國或說全球金融危機對中國的經濟產生了巨大的影響，因此在連續(xù)多年的嚴控之下出現了為拉動整體經濟增長的松動。而這種松動被一些開發(fā)商誤以為是不得不救，于是被特殊的優(yōu)惠沖昏了頭腦，以為還會再來一次或以為總會不斷地反復。

　　中國的房地產將有一個較長的高速增長周期，至少在2020年之后才會進入穩(wěn)定或適度增長的階段。而土地供給的矛盾、對土地財政的依賴又讓土地的價格處于一個較高的增長過程，短期的剛性需求也在近十年內處于高峰或高位，約在2018年之后下滑但仍保持較高水平。這就讓房價處于上漲壓力遠大于預期且處于可支付能力增長的沖突之中，因此政府將保障體系尚未健全之下的房價當作調控的重點就成為了一種必然的常態(tài)。

　　就像北京市政府治堵的手段一樣，“建、管、限”也成為了房地產市場中的政策特征。“建”是擴大有效供給，包括保障性住房的大躍進式的建設方式和不斷擴大的土地供給與市場商品房的供給，用擴大供給、分散消費的方式緩解市場中的供求壓力。

　　“管”是對市場加強監(jiān)管、控制價格短期內的波動變化，保證市場運行的穩(wěn)定性，確保質量、安全及銷售的市場秩序。

　　“限”則從開發(fā)商和消費者兩個角度出發(fā)，一是對開發(fā)商限價銷售、限囤限捂、限期生產、限融資渠道、限信貸規(guī)模，總之是不給開發(fā)商利用政策寬松而上調價格的機會，但并非是限制擴大供給。二是對投機消費進行嚴格的限制，用差別信貸政策抑制了部分改善型需求，信貸政策的收緊與成本的提高會用門檻分流和限制一部分消費需求。

　　“建、管、限”的政策將在一個較長周期內延續(xù)，與政策的博弈中要用常態(tài)的心情平靜地面對這種政策變化。當然，即使將現有的政策當作一種常態(tài)，也并不意味著市場沒有發(fā)展的條件。2011年的房地產銷售將恢復一個適度的增長。在市場價格合理定位、供給增長中，銷售的增長也會相對穩(wěn)定。

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