全國商品住宅均價環(huán)比下降8% 房地產指數創(chuàng)新低

　　7月13日，國家統(tǒng)計局公布數據發(fā)出的信號再次提示， 隨著樓市調控的不斷深入，今年房地產開發(fā)投資的增幅持續(xù)回落。而更值得關注的是，一直以來僵持的樓市僵局開始打破，統(tǒng)計數據顯示，全國商品住宅均價環(huán)比下降8%。多重壓力下，開發(fā)商正面臨著巨大的資金壓力。

　　房地產開發(fā)景氣指數降至低點

　　根據統(tǒng)計局數據，今年1-6月份，全國房地產開發(fā)投資13340億元，同比增長32.9%，增幅已經較1-2月時下降了2.6個百分點，創(chuàng)今年新低。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭微博分析稱，6月份，全國房地產開發(fā)景氣指數為101.75，比5月份降低1.45個百分點，比去年同期回落3.31個百分點。國房景氣指數在連續(xù)四個月微幅上調之后，重新步入下行軌道，且下降幅度超過前面四個月的增長幅度，下降幅度較大。正如前幾個月我們所質疑的那樣，國房景氣指標尚未完成筑底。我們認為， 在嚴厲的調控之下，未來國房景氣指標將持續(xù)處于下行通道，下半年有可能跌至100點以下的不景氣區(qū)間，但低點很難超過2009年初。

　　北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，影響房地產開發(fā)景氣指數下滑的主要因素有幾點：“首先，一線城市銷售依然低迷。以北京為例，6月份的商品房期房住宅市場銷售量僅7215套，依然遠低于去年平均。而且上半年相比去年同期下調了15.7%，預計全年很可能不足9萬套，創(chuàng)造近10年來的最低值。全國很多一線城市都面臨這一難題。”

　　張大偉表示，盡管從國家統(tǒng)計局數據看，投資數據在增長，但這是建立在去年全國土地供應量大增以及保障房增多等基礎上。

　　“實際上，大部分銀行都面臨著無款可放的窘迫現(xiàn)象。而且除了貸款以外的其他投資渠道也明顯收緊，銷售萎縮回款困難，外資直接投資減少，今年上半年外資房地產新設企業(yè)只有3戶，同比減少57%。原有房地產業(yè)外方注冊資本增資1.38億，同比減少77%?！?/p>

　　根據統(tǒng)計局公布的數據：上半年房企到位資金40991億元，同比上漲21.6%。來自金融貸款的資金占比為17.1%，為2010年來連續(xù)18個月最低。

　　張大偉稱，這顯示開發(fā)商正面臨嚴重的資金的難題。“資金利用成本上漲，目前很多房地產信托都提高了收益率，投入房地產的資金利用成本明顯上漲?！?/p>

　　三季度房價下行無疑

　　此次統(tǒng)計局值得釋放的另一信號是，6月份，全國商品住宅均價環(huán)比下降8%。這意味著長達一年之久的樓市僵局開始打破。

　　根據統(tǒng)計局公布的數據，今年上半年住宅銷售面積39805萬平方米，同比增長12.1%；銷售金額20657億元，同比上漲22.3。增幅較1-5月分別上漲3.6個百分點和6.3個百分點。

　　但根據鏈家地產市場研究部的統(tǒng)計，6月全國商品住宅平均價格為4864元/平方米，環(huán)比5月下降8.1%，是今年2月以來的首次下降。同時6月商品住宅成交面積達到10263萬平方米，環(huán)比5月上漲42.6%，漲幅擴大30個百分點。

　　“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現(xiàn)U形走勢，開發(fā)商以價換量后的效果逐漸顯現(xiàn)?！辨溂曳治鰩煆堅挛⒉┓治龇Q。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，接下來樓市受供應量大幅沖擊，房價下行還將更明顯。

　　近期多家發(fā)布半年報的上市房企均表示下半年會有較多項目入市，以保證完成全年銷售額。例如恒大地產3333.HK透露，下半年將有60-80個盤同時開售，業(yè)內資深人士卻分析指出，恒大若下半年推出60-80個樓盤，將面臨巨額結算款要付，而剩下的40%的銷售額能否來自于這60-80個盤，很大程度上還要看下半年的樓市銷情。因此，許家印并未如此前在公開場合那樣表現(xiàn)樂觀，而是謹慎表示：下半年公司將不會大幅購地。但會利用公司充足的現(xiàn)金流，減少國內項目的貸款，以改善財務指標，降低下半年負債率。

　　廣發(fā)證券36.27,-1.17,-3.12%分析師沈愛卿認為，當前市場上存貨肯定增加了，直接導致房企的去化能力大幅下降。預計后期中小企業(yè)銷售能力下降，在存貨增加的情況下，會調整開工計劃，銷售價格等。

　　此外，張月指出，目前大型房地產企業(yè)獲利能力主要體現(xiàn)在受影響最小的中高端項目，2011年上半年房企在北京新開項目銷售業(yè)績排名中，前三甲的企業(yè)均是高端住宅為主力項目的企業(yè)。但業(yè)績增長的同時也面臨著向二三線城市發(fā)展擴大以及品牌房企競爭的壓力。因此降價銷售仍將是下半年的主旋律，價格有望迎來拐點。

來源：21世紀經濟報道 王營 蘇絲

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