五年內或將有30%房地產企業(yè)出局

本次“史上最嚴厲”的調控，對房企的影響肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此斷言，絕非過于悲觀，概因對未來房地產市場競爭格局冷靜分析的結果。

可以預見，未來一兩年內，在保障房還難以形成大規(guī)模有效供應之前，也就是說，在保障房還難以對沖房價快速上漲之前，房市政策依然會延續(xù)高壓態(tài)勢。而且這種延續(xù)，也絕不是有些人所說的“調控常態(tài)化”，而是房地產政策導向的根本性變化。為什么會這么說？因為既往的調控政策主要圍繞著對商品房市場的“修復”，而這一次則是因為住房“雙軌制。

首先我們看一下相關數據及其對住房供應結構的根本性影響。

1、“十二五”期內，即2015年前，國家明示了3600萬套保障房的建設計劃。根據最新的政策精神，綜合考慮公租房、廉租房、經濟適用房、棚改房、限價商品房等各類保障房的產品屬性，按50㎡/套計算，計18億㎡，年均3.6億㎡。我們知道，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，其中商品住宅銷售面積約8億平方米（2010年，商品住宅投資投資34038億元，占房地產開發(fā)投資的比重為70.5%）。根據國土資源部門近日公布的住房用地供應情況和《2011年全國住房用地供應計劃》，2010年全年住房用地實際供應125381.85公頃（12.54億㎡），完成67.87%；其中商品房（包括限價商品房和中小套型商品房）供地10.05億㎡；2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6%。未來五年內，在用地指標不可能大幅度增加的情況下，保守預計，將有40%左右的土地轉為保障房用地。再考慮到供地計劃的實際完成情況、出讓狀況（許多地都是“夾生地”）和出讓土地實際開發(fā)情況，預計未來五年內商品住房供應面積不會超過50億㎡。按照100㎡/套計算，供應套數是5000萬套。

——保障房是3600萬套，商品住房時5000萬套，套數比是0.72:1。

——根據最新人口普查加過，2010年家庭戶規(guī)模為3.10人。這意味著3600萬套可以解決1.1億中低收入者的住房問題。再加上過去多年已經享有保障房的人數，2015年或將有1.6億人享有保障房。到2015年，城鎮(zhèn)化率約達到53%，也就是有7.3億城[簡介 最新動態(tài)]鎮(zhèn)人口。這意味著有22%的城鎮(zhèn)人口住保障房。與住商品房人口的大致比例是1:3.54。

綜上，保障房和商品房的供應套數比0.72:1，人口比1:3.54。這就是未來住房市場的“雙軌制”。

2、住房供應結構的“雙軌制”將意味著整個商品住房市場的整體萎縮?？s減多少呢？

2010年，在“史上最嚴厲”調控影響下，全國商品房銷售面積同比增長10.1%。如果沒有現在的“三限”政策（限購、限價、限貸）和保障房建設計劃，“十二五”期間商品住房銷售面積累積可能達到65億㎡——與上面50億㎡的預測值相差15億㎡，相當于減少了30%。姑且不考慮一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會高于行業(yè)平均增長率的因素，則將有30%的房地產企業(yè)被“洗牌”！如果考慮到一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會高于行業(yè)平均增長率的因素，可能將有超過三分之一的-全球品牌網-中小企業(yè)被“洗牌”！

總之，這一輪的調控不是簡單的、慣常的“調控常態(tài)化”，而是政策導向的根本性變化。這種變化意味著整個住房供應結構的變化，同時意味著房企習以為常的增長速度將一去不復返了，更意味著殘酷的“洗牌”其實已經開始了。因此，房企要做的、能做的，只有兩件事：一是要做好打持久戰(zhàn)、打硬仗的準備，二是要盡快轉變增長模式，要練好內功。

這就要求房企要盡快調整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)模式，走品牌和質量效益型之路；要盡快完善公司股權結構和法人治理；盡快建立具有核心競爭力的標準化產品線，實行標準化產品的復制、連鎖開發(fā)，以降低成本和費用，提高效率和效益；要盡快優(yōu)化、完善內部管理體系，練好內功。

總之，面對調控常態(tài)化，要做好打持久戰(zhàn)的準備。但要打好持久戰(zhàn)，現在就要“深挖洞、廣積糧”——做好該做的，而不是像抑郁質或粘液質的青澀少年，顯得過于敏感。

來源：慧聰涂料網 作者：宋延慶

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