房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)不同經(jīng)濟(jì)情景的反應(yīng)

　　香港房地產(chǎn)是以所有權(quán)和使用權(quán)相分離為基礎(chǔ)的，土地買賣的是使用權(quán)；政府對(duì)土地保持有效的管制，包括對(duì)建筑、城市規(guī)劃和市場機(jī)制的建立；土地稅收構(gòu)成財(cái)政收入的主要來源。從1881-1997年，地產(chǎn)收入占到香港財(cái)政收入1/3.

　　1841年英國占領(lǐng)香港后，隨著香港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和回歸，一次次大事件背后則是一次又一次的房地產(chǎn)的起伏。

　　莫慌！此次主力仍然在假摔？ 套牢的股票有救了！

　　3月股市很可能發(fā)生巨變？ 拉鋸戰(zhàn)背后暗藏的資金動(dòng)向！

　　鴉片戰(zhàn)爭后，隨著太平天國運(yùn)動(dòng)、辛亥革命等內(nèi)地動(dòng)亂，大陸人不斷涌向香港，人口從最初的5000多人增長到1941年的163萬人。由于建設(shè)不足，房租、地價(jià)和房價(jià)持續(xù)升高。此間也出現(xiàn)過由于華商購地在1877-1881年地價(jià)上漲6倍的情況，香港開始成為一個(gè)城市。

　　1956-1966年是香港工業(yè)化發(fā)展最快的時(shí)期，香港人口從200萬提高到300萬，歐美和印尼資金在香港開辦實(shí)業(yè)。香港進(jìn)入了一個(gè)建筑、買賣的高峰期。商業(yè)地產(chǎn)、倉庫、廠房需求急劇上升，商廈從1961年的5棟提高到1964年的20棟，租金從1962年的1.6元/平方尺提高到1964年的4元/平方尺。

　　1964年發(fā)生拆舊事故，造成政府干預(yù)舊樓拆遷，使得部分靠銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，加上對(duì)銀行開始進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，由于過度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，出現(xiàn)了銀行倒閉的擠兌風(fēng)潮。房價(jià)因此暴跌，當(dāng)年工業(yè)用地降幅達(dá)67%，高級(jí)住宅跌幅35%。1967年爆發(fā)了反英抗暴的政治運(yùn)動(dòng)，資金外流，地價(jià)當(dāng)年又跌了50%，政府買地收入僅為高峰期的18%。也正是這一次大跌，完成了房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)換，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等地產(chǎn)商低價(jià)購地，奠定了后來香港經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)者的地位。

　　1968年政局穩(wěn)定后，市民信心恢復(fù)。加上香港進(jìn)入了第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展期，海外資金再次流入香港。該階段香港的股市表現(xiàn)最好，從1967年8月底的58.61點(diǎn)上升到1973年的1775點(diǎn)。另外由于港元貶值，物價(jià)全面上升，通脹預(yù)期也拉高了租金和房價(jià)。海外投資增加帶動(dòng)了對(duì)高級(jí)住宅的需求，高級(jí)住宅樓價(jià)最先上漲。此后股市暴跌和石油危機(jī)使得房價(jià)再次回落。

　　1976年以后，香港成為國際金融中心，大批外國金融機(jī)構(gòu)在香港設(shè)立公司；大量移民不斷涌入，還有50、60 年代出生高峰期的人進(jìn)入了結(jié)婚高峰期，使香港1975-1981年期間保持持續(xù)10%以上經(jīng)濟(jì)增長。樓市于1975年觸底，1981年達(dá)到高峰。這一時(shí)期，地價(jià)上漲了7倍，樓價(jià)上漲了3倍。

　　美國采取沃克爾緊縮后，香港利率升20%，資金成本壓力加大，加上世界經(jīng)濟(jì)不景氣，中英關(guān)于香港前途問題談判困難，樓市崩潰，地價(jià)跌幅40%-60%，高級(jí)住宅下跌50%。

　　中英在1984年底談判結(jié)束，對(duì)于市民關(guān)心的1997年到期后的土地租約問題，進(jìn)行了妥善解決，市場信心在次升起；另外世界經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，美元貶值帶動(dòng)香港出口增加，經(jīng)濟(jì)再次進(jìn)入高增長。利率也開始進(jìn)入下降周期，海外資金流入香港，創(chuàng)造了房價(jià)上漲的條件。隨著1991年通脹預(yù)期高漲和股市上漲，1991年3月樓市再次出現(xiàn)上漲。

　　香港政府在1991年8月到1992年二季度連續(xù)采取措施抑制房價(jià)，包括收取印花稅、禁止內(nèi)部轉(zhuǎn)讓樓花、降低按揭比例；但沒有阻止房價(jià)上漲，針對(duì)降低按揭比例這一措施，房地產(chǎn)開放商自己組建財(cái)務(wù)公司，向購房者貸款。1993年地王拍賣屢現(xiàn)，帶動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲。1994年一季度之后，香港政府繼續(xù)抑制房價(jià)：包括增加土地供給、房屋供給、打擊投機(jī)；另外美國7次加息后，房價(jià)從1994年二季度下跌，一直持續(xù)到1995年三季度，這次房價(jià)平均下跌3成。董建華上任后，大家對(duì)香港前途信心充足，1995年后繼續(xù)恢復(fù)上漲，一直持續(xù)到1997年。

來源：證券時(shí)報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀