楊紅旭：中國房地產(chǎn)開發(fā)跨進(jìn)“戰(zhàn)國后期”

　　從沒有哪個(gè)行業(yè)，像房地產(chǎn)業(yè)這樣鬧騰。隨著國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)、房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行、保障房建設(shè)的迅猛推進(jìn)，這個(gè)曾經(jīng)一度暴利的行業(yè)，正在漸趨回歸。而作為行業(yè)重要主體的開發(fā)企業(yè)，也正經(jīng)歷巨大的演變、裂變、痛變，多數(shù)企業(yè)越走越慢，少數(shù)企業(yè)加速前行。
　　

　　不妨先看一組數(shù)據(jù)。2011年7月1日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》。值得關(guān)注的是，十大開發(fā)商上半年的銷售金額，同比去年上半年暴增80%，而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，今年1-5月全國新建商品房銷售金額同比增長18%。這就意味著，十強(qiáng)企業(yè)的銷售增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均水平。
　　

　　眾所周知，2003年以來，除了2008年下半年至2009年上半曾一度放松以外，其余時(shí)間商品房市場受到了持續(xù)的緊縮型調(diào)控，但每年十強(qiáng)房企銷售金額的準(zhǔn)入“門檻”都在大幅提高，今年上半年底線已達(dá)155億，同比增幅近五成。正所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)。去年，全國新建商品房銷售金額為5.2萬億元，十強(qiáng)房企的銷售額約600億元，所占比重近12%。今年上半年，全國新建商品住宅銷售金額預(yù)計(jì)為2.2萬億元左右，十強(qiáng)房企的銷售額為3300億元，所占比重明顯提高至15%。其中龍頭企業(yè)萬科，去年銷售金額約占全國2%，今年上半年已提高到2.9%。

　　
　　這些地產(chǎn)巨頭之所以保持高增長，最根本的原因是“以價(jià)換量”，他們多采用高周轉(zhuǎn)、注重跑量、快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略模式。萬科、保利、恒大、碧桂園、綠地等近幾年一貫如此，而值得關(guān)注是，當(dāng)前連中海、華潤、招商、龍湖等一貫強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、追求利潤、周轉(zhuǎn)較慢的企業(yè)，也在慢慢轉(zhuǎn)型。比如，今年以來，中海在深圳、上海、蘇州等地采取了大力度的降價(jià)促銷措施，引爆了市場需求，全國多個(gè)樓盤逆勢熱賣。
　　

　　與十年前相比，我國房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生了翻天覆地的變化；與五年前相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的所處環(huán)境差別甚大；與保障房大規(guī)模建設(shè)尚未啟動的三年前相比，我國住宅市場和住宅開發(fā)的形態(tài)幾乎變樣。在此條件下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)加速洗牌，優(yōu)勝劣汰進(jìn)程提速，全國幾萬家開發(fā)商，紛紛調(diào)整、轉(zhuǎn)型、整合、升級，各作打算，各謀出路。
　　

　　廣大中小企業(yè)暫且不提，他們中的大部分，皆命不由己，以前隨波逐流，將來可能慢慢退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。接下來，重點(diǎn)分析一下大型房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與提升。

　　
　　上半年銷售30強(qiáng)企業(yè)中，絕大部分都是上市公司，根據(jù)股權(quán)情況，可分為四類：一是股權(quán)分散公司，如萬科、金地等；二是民資控股公司，如恒大、碧桂園、綠城、萬達(dá)、龍湖、雅居樂等；三是國資控股公司，如保利、中海、華潤、中鐵、首開、中糧、中信、綠地等；四是境外民資控股公司，如瑞安、九龍倉等。
　　

　　還有一種兩分法，即國企和非國企。非國企的一線開發(fā)商，股權(quán)關(guān)系相對簡單且穩(wěn)定，企業(yè)治理比較順暢，多已實(shí)現(xiàn)上市。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型主要表現(xiàn)在兩個(gè)領(lǐng)域：產(chǎn)品線配置和區(qū)域拓展布局。產(chǎn)品線調(diào)整方面：受制于持續(xù)的市場調(diào)控和保障房大躍進(jìn)，很多以住宅為主營業(yè)務(wù)的開發(fā)商開始增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，部分企業(yè)積極進(jìn)入保障房領(lǐng)域，傾向于拔高市場化的商品住宅項(xiàng)目定位，少數(shù)企業(yè)正在研究或已嘗試性進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。區(qū)域布局方面：二三線城市成為大企業(yè)布局重點(diǎn)，甚至經(jīng)濟(jì)條件較好四線城市也成為拓展目標(biāo)。
　　

　　大型非國資開發(fā)商，套路都已比較清楚，實(shí)力也表現(xiàn)無遺。而大型國資控制的開發(fā)商中，倒有很多企業(yè)“臥虎藏龍”，主要是因?yàn)楣蓹?quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，雖擁有各種資源，但“家底”不外露。國企又分為兩類，央企和地方國企。去年國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)，只保留16家，后來又有5家擠進(jìn)了保留隊(duì)伍，現(xiàn)在共計(jì)21家可以做房地產(chǎn)開發(fā)。其中，已經(jīng)上市的央企信息比較透明，保利、華潤、中海等在房地產(chǎn)業(yè)打拼多年，實(shí)力卓著，模式穩(wěn)定；中鐵、中建等屬于后起之秀，經(jīng)驗(yàn)和水平與前者相比，尚存在明顯差距。
　　

　　地方國企，則是中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中比較低調(diào)的一個(gè)群體，部分企業(yè)的資源獲取能力、開發(fā)規(guī)模和實(shí)力、發(fā)展?jié)摿Φ炔荒苄∮U。上海綠地、陸家嘴，北京首開、金融街即如此。提及地方國企，不得不重點(diǎn)分析一下上海。受歷史上國有經(jīng)濟(jì)色彩濃厚影響，上海的地方國資開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和實(shí)力，在全國可謂首屈一指。
　　

　　上海綠地是一個(gè)標(biāo)桿，上半年銷售面積位列全國第三，僅次于恒大和萬科，是當(dāng)前國內(nèi)最后一個(gè)沒有上市的地產(chǎn)巨頭。除了綠地，還有城建、城投、城開、上實(shí)、陸家嘴、中華企業(yè)、中星、新長寧等一大批國企。值得關(guān)注的是，近幾年上海國企改革、重組推進(jìn)力度加大，今年1月1召開的上海國資國企工作會議上，市國資委主任楊國雄明確指出：“十二五”期間上海國資系統(tǒng)90%的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)整體上市或核心資產(chǎn)上市。
　　

　　在這一背景下，上海房地產(chǎn)企業(yè)“合縱聯(lián)橫”的步伐也在加快，典型代表就是上實(shí)系。上實(shí)集團(tuán)是超級老牌國企，1981年在香港成立，是上海市政府全資擁有的綜合性企業(yè)集團(tuán)，與國內(nèi)很大型地方國企相似，旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既多又散，優(yōu)質(zhì)資源和項(xiàng)目很多，卻限于體制、機(jī)制，一直未能形成民營地產(chǎn)巨頭那樣的“戰(zhàn)斗力”。
　　

　　近幾年，上實(shí)系整體地產(chǎn)業(yè)務(wù)動作頻頻。上實(shí)集團(tuán)將旗下的香港上市公司上實(shí)控股，作為整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺，2008年收購上海城開，2010年收購香港上市公司中新地產(chǎn)，并將其更名為上實(shí)城開，2010年從上實(shí)集團(tuán)收購在滬上市公司上實(shí)發(fā)展。經(jīng)過這些眼花繚亂的重組動作后，上實(shí)控股擁有的房產(chǎn)規(guī)劃總建筑面積超過2300萬平方米，初步實(shí)現(xiàn)全國性戰(zhàn)略布局。與此同時(shí)，上實(shí)控股還積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，與香港周大福集團(tuán)、新世界發(fā)展形成了良好的合作關(guān)系。未來,上實(shí)系中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將集中于上實(shí)城開，通過“瘦身”、轉(zhuǎn)型、提升、擴(kuò)張，從而形成集團(tuán)內(nèi)的“地產(chǎn)大平臺”，極有可能以超級地方國企的身份，進(jìn)入中國房地產(chǎn)開發(fā)的一線陣營。
　　

　　這種大力度、高頻率的重組行動，在全國非常罕見，既體現(xiàn)了上海市國資改革力度，又反映出在當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)環(huán)境快速變化的條件下，地方國企的戰(zhàn)略性調(diào)整和應(yīng)對。然而，國企改革總會遇到這樣那樣的矛盾和困難，地方國資房企要想形成萬科、保利、恒大那樣高水平運(yùn)營能力，還有很長一段路要走，而且只有極少數(shù)的地方國企有這種可能性。值得關(guān)注的是，在當(dāng)前形勢下，大型地方國企具有兩大優(yōu)勢，一是與地方政府保持良好的關(guān)系，能夠在一級土地開發(fā)、片區(qū)開發(fā)、特殊房地產(chǎn)領(lǐng)域等獲得優(yōu)先權(quán)，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成本較低；二是在參與保障房開發(fā)方面具有天然優(yōu)勢，能夠更好的與地方政府形成互動。
　　

　　1998年，我國全面推進(jìn)住宅商品化、市場化的大幕拉開，那年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為2.4萬家；經(jīng)過10年快速發(fā)展，2008年達(dá)到歷史最多的8.7萬家，2009年已減少到8萬家，估計(jì)未來幾年還將持續(xù)減少。如果說過去10年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是亂軍混戰(zhàn)的“戰(zhàn)國前期”，那么未來10年將是少數(shù)群雄確立“大國格局”的“戰(zhàn)國后期”。至于20年、30年后，則房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“江山已定”，以10-20家地產(chǎn)巨頭為主導(dǎo)，將會形成比較穩(wěn)定的競爭格局。

稿源：中國證券網(wǎng)博客 作者：楊紅旭

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