房地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去

　　在審計(jì)署剛公布10.7萬(wàn)億的地方債還不到10天，央行就宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　加息的目的、地方債的風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)如何觀察？著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠認(rèn)為，此輪加息的目的，是政府希望給民眾一個(gè)預(yù)期，就是政府對(duì)通脹是在乎的。

　　有投行認(rèn)為該次加息后，下半年將不會(huì)有加息機(jī)會(huì)，謝國(guó)忠則表示，下半年至少應(yīng)該會(huì)有2到3次的加息空間。

　　對(duì)于地方債的風(fēng)險(xiǎn)，謝國(guó)忠稱，地方政府若還不了債，中央政府一定會(huì)負(fù)責(zé)的，中央可以發(fā)債來(lái)償還。

　　謝國(guó)忠還認(rèn)為，下一個(gè)10年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，等到泡沫調(diào)整后，行業(yè)會(huì)出現(xiàn)大幅度的整合。2萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，有幾家能存活下來(lái)呢？

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持看空觀點(diǎn)的謝國(guó)忠，被大炮任志強(qiáng)抨擊為“烏鴉嘴，房?jī)r(jià)不可能下跌”。而謝國(guó)忠坦言，對(duì)于外界的議論，自己無(wú)所謂，所有的觀點(diǎn)都寫(xiě)得清清楚楚、有論有據(jù)。

　　以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)謝國(guó)忠先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：央行宣布，從7月7日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于此次加息，您是如何看待的？

　　謝國(guó)忠：加息是因?yàn)槟壳巴涱A(yù)期很高，政府希望老百姓不要產(chǎn)生恐慌，央行是做思想工作，表明政府對(duì)通脹是在乎的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：6月份的通CPI，很多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)將超過(guò)6%以上，您的預(yù)測(cè)呢？

　　謝國(guó)忠：數(shù)字在中國(guó)，老百姓是不信任的，所以說(shuō)了也沒(méi)意思，因?yàn)檠胄幸矝](méi)有調(diào)查民眾對(duì)物價(jià)是怎么看。政府公布的數(shù)字是不管用的，民眾也是不信任的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：部分投行認(rèn)為，這一次加息后下半年將不會(huì)有加息空間，您對(duì)此是怎么看？

　　謝國(guó)忠：它們每次都是這么說(shuō)的，前幾次也是這樣說(shuō)的，但我認(rèn)為下半年應(yīng)該至少有2到3次加息空間。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：央行之前更多的是采取數(shù)量型金融工具，很少使用價(jià)格型的加息手段，而這樣的調(diào)控手段也一直備受質(zhì)疑，您覺(jué)得為什么呢？

　　謝國(guó)忠：主要是因?yàn)橹袊?guó)的負(fù)債影響地方政府和國(guó)有企業(yè)，地方政府、國(guó)企為了不增加它們負(fù)債的成本，所以反對(duì)加息。

　　事實(shí)是，政府控制利息和貨幣供應(yīng)量是不可能的，它控制了貨幣供應(yīng)量又控制利息，會(huì)引起民間的利息大幅上升。

　　所以，利息是不可能控制的，不加息只是對(duì)地方政府和國(guó)企有利，而對(duì)于民間經(jīng)濟(jì)受到的壓力比較大。

　　其實(shí)，利息還是漲的，只是不在銀行那邊，加不加息就是一個(gè)儲(chǔ)蓄者和放貸者之間的利益平衡。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：審計(jì)署公布地方債有10.7萬(wàn)億，而穆迪認(rèn)為，地方債被低估了3.5萬(wàn)億，這么龐大的負(fù)債，您覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大嗎？

　　謝國(guó)忠：一些縣級(jí)單位可能是還不了債的，因?yàn)樗郧斑@些錢(qián)是靠出售土地獲得的，但現(xiàn)在的三線城市，土地是不值錢(qián)的，原來(lái)土地價(jià)值高，也是因?yàn)槌醋饕鸬摹?/p>

　　中央還是有財(cái)富的，地方政府不還錢(qián)，中央一定會(huì)負(fù)責(zé)的。中央政府可以發(fā)債來(lái)還舊債，這是早晚要處理的事。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中國(guó)未來(lái)5年要建3600萬(wàn)套保障房，今年有1000萬(wàn)套的任務(wù)，都需要龐大的資金，您怎么看？

　　謝國(guó)忠：造房子是不怎么花錢(qián)，真正的建筑成本只占2到3成，真正花錢(qián)的是土地和稅收。保障房建的每平方都可以計(jì)算，地方政府不愿意建是因?yàn)榻ūＵ戏亢?，以后賣地的價(jià)格就低了，有這方面的利益沖突。所以，地方政府是不愿意建保障房，倒不是沒(méi)錢(qián)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您一直看空房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)此也引發(fā)很多議論，別人對(duì)您的議論，您會(huì)在乎嗎？

　　謝國(guó)忠：房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)下跌了，從政府公布的數(shù)據(jù)能看到，也可以去房地產(chǎn)中介就能了解到。別人的議論，無(wú)所謂的，我的觀點(diǎn)都寫(xiě)得清清楚楚、有根有據(jù)。

　　07年1月份，我說(shuō)中國(guó)股市有泡沫，并沒(méi)有說(shuō)會(huì)爆，而是說(shuō)股市要進(jìn)入泡沫階段要漲，在漲的情況下會(huì)跌，對(duì)樓市我也這么看的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年到現(xiàn)在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，目前從公布數(shù)據(jù)看也起到一定效果，您是怎么看政府行政干預(yù)的結(jié)果？

　　謝國(guó)忠：不管怎么樣，貨幣供應(yīng)量控制住的話，房?jī)r(jià)肯定要下跌的，不管用什么形式下跌。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)是消耗貨幣最多的地方，如果是一年10幾萬(wàn)億的貨幣供應(yīng)量，貨幣供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)肯定要調(diào)整的。要看貨幣的供應(yīng)量，不能看當(dāng)前的利息，而要看民間和銀行的利息加起來(lái)的平均值。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：最近許多的房企都在談房地產(chǎn)金融，有的也成立了基金，您是怎么看這方面的情況？

　　謝國(guó)忠：很多開(kāi)發(fā)商的目的還是像08年那樣熬過(guò)去，等政府到時(shí)候又放開(kāi)。開(kāi)發(fā)商為什么愿意這么高的利息去借錢(qián)？是認(rèn)為調(diào)控的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，多付利息到時(shí)候挺過(guò)去就行了，以這種態(tài)度看現(xiàn)在的調(diào)控，所以他們?cè)敢庖?0%、30%的利息去借錢(qián)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這么高的成本去借貸，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)大嗎？

　　謝國(guó)忠：那肯定會(huì)有的，過(guò)去房地產(chǎn)一年投資要5萬(wàn)億，如果這樣緊縮的話，它的缺口會(huì)很大。

　　現(xiàn)在看到的開(kāi)發(fā)商銷售數(shù)據(jù)都是不準(zhǔn)的，因?yàn)楹芏噤N售是去年賣的，過(guò)戶的時(shí)候計(jì)算到今年。

　　今年的銷售數(shù)據(jù)整體下跌非常大，應(yīng)該在一半以上，所以資金的缺口就要超過(guò)2萬(wàn)億。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們看到，目前很多的房企都開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展，很多城市也都在建摩天樓。您怎么看這種現(xiàn)象？

　　謝國(guó)忠：中國(guó)的辦公樓不缺，房子建得非常低，跟國(guó)際相比一半都不到，所以商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)是有前途的。但商業(yè)地產(chǎn)做好非常不容易，跟管理有很大的關(guān)系。

　　上海那么多廣場(chǎng)，為什么恒隆廣場(chǎng)做得最好？而恒隆隔壁的出租率差了一倍，為什么呢？所以，商業(yè)房地產(chǎn)不是每個(gè)人都能做好的。

　　商業(yè)地產(chǎn)跟住宅是不一樣的，住宅是炒的時(shí)代，它要漲，大家都來(lái)賣；而商業(yè)地產(chǎn)是靠收租過(guò)日子的，所以管理非常重要。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)普遍的像萬(wàn)達(dá)模式，造一個(gè)商場(chǎng)，估算一下價(jià)值，再抵押給銀行，再去建下一個(gè)商場(chǎng)。先去擴(kuò)大市場(chǎng)的價(jià)值，繼而去借貸擴(kuò)招，這是一個(gè)模式。很多人看好這種模式，因?yàn)樽约焊y行借錢(qián)，然后自己就能持續(xù)做下去。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這樣的模式風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該也很大？

　　謝國(guó)忠：對(duì)，這種模式能一直走到銀行不愿意等你完了為止。搞這種模式，它的現(xiàn)金流是不足以還債的，所以要借新的錢(qián)才能支撐，主要取決銀行的政策，政策緊的話，它必須要賣資產(chǎn)，賣資產(chǎn)的話價(jià)值就跌了，因此就會(huì)形成惡性循環(huán)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近十年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展期，下一個(gè)10年，您覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)是否依舊是支柱性產(chǎn)業(yè)？會(huì)不會(huì)發(fā)生變化？

　　謝國(guó)忠：房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，中國(guó)沒(méi)那么多人，一年建那么多房子，說(shuō)是供不應(yīng)求，但其實(shí)這種“求”是不切合實(shí)際的，所以有那么多空房。

　　這種需求可以是無(wú)限的，只要貨幣放得多，但這都是假象，中國(guó)沒(méi)那么多人，中國(guó)人均的面積已經(jīng)超過(guò)歐洲了，中國(guó)不缺房子的。

　　到泡沫調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)大幅度的整合，最后會(huì)出現(xiàn)很多好的有規(guī)模的企業(yè)，也會(huì)出現(xiàn)小的做縫隙產(chǎn)品的高端企業(yè)。并不是每個(gè)企業(yè)都做房地產(chǎn)，2萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，有多少能生存下來(lái)，香港過(guò)去有幾百家房地產(chǎn)企業(yè)，真正剩下的也就4、5家，中國(guó)應(yīng)該也是一樣的。

　　所以，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商需要意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，如果還把房地產(chǎn)當(dāng)作一種“炒”的產(chǎn)品，然后就等政府放松，不愿意降價(jià)，是難以生存的。這個(gè)時(shí)候最重要的是降價(jià)活下去，活下去才有機(jī)會(huì)去整合別人。

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