20年后房地產(chǎn)市場三問 對總體現(xiàn)狀是否有誤判？

　　我們第一次明確提出了“走向住宅私有化”的改革方向。第一次提出了要振興房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)時，住房是一種福利，主要靠單位分配，很多人甚至從來沒有想過要自己掏錢買房，從來沒有想過在中國可以擁有自己產(chǎn)權(quán)的住宅。

　　作為記者，最大的心愿就是我們的呼喊能夠造福人民，看到人們的住宅得到改善。如今，中國城市居民的住房，人均已達(dá)30平方米，世界35%的鋼材、55%的水泥，澆筑在中國的大地上。上海一年的住房竣工量，比歐盟最早的12國家一年建的總量還多。這種建設(shè)速度，前所未有。

　　24年前，住房是熱點問題，24年后，住房仍然是社會的一個大熱點。

　　一開始都不知道去哪兒調(diào)研

　　24年前，我和同為新華社記者的陳寶玖奉命寫一組關(guān)于住房問題的調(diào)查。我們歷時20多天，跑了北京、上海、廣州、成都、沈陽等地，最后寫出了《房房房》一組三篇報道。在經(jīng)濟(jì)參考報發(fā)表后，引起了巨大的社會反響。

　　那個年代的社會大背景是什么樣的？改革開放之后溫飽解決了，有衣服穿了，大家就開始思考住房是否也應(yīng)該有所改善。當(dāng)時，城市居民住宅短缺已成為一個極為緊迫的問題。改革開放之前，房子長期都是由政府和企事業(yè)單位統(tǒng)一投資建造、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一維修管理的，人們都是等著單位分房子。而隨著人口增長、城市膨脹等一系列歷史和現(xiàn)實原因，政府和企事業(yè)單位難以應(yīng)付迅速擴(kuò)大的住房需求壓力，無法滿足城市居民的住房需求。

　　于是，改革的呼聲逐漸升高，住房改革也已經(jīng)在個別地方有所探索，但人們對住房改革的方向和目標(biāo)并不清楚。

　　上世紀(jì)80年代初，我國開始實行補貼出售住房的試點，當(dāng)時長期的低房租高福利政策，讓人們認(rèn)為買房不如租房。我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，全國城鎮(zhèn)居民住房平均每平方米使用面積月租金約一角三，住兩間房一個月只需要交幾元前的房租，這在當(dāng)初被認(rèn)為是社會主義制度優(yōu)越性的一個標(biāo)志，但結(jié)果卻事與愿違，低租金刺激了人們住房需求的膨脹“一個月少抽一包煙就能多住兩間房，我干啥不多要房？”

　　后來國家又提出了提高房租、增加工資鼓勵買房的改革思路，并在山東煙臺等地搞試點，我們做這組報道就是這期間。

　　還沒開始調(diào)研，總社有些同志就告訴我說這個選題沒什么可寫的，因為連當(dāng)時的建設(shè)部都不了解相關(guān)改革情況。我和寶玖第一站就是去建設(shè)部，本來想從那兒獲得一些線索和調(diào)研方向，但結(jié)果很讓人失望，當(dāng)時的建設(shè)部居然對全國哪個城市搞得好這樣最基本的情況都不知道，他們只是讓我們?nèi)ヌ旖虻囊患曳康禺a(chǎn)雜志問問情況，因為那份刊物當(dāng)時在行業(yè)內(nèi)還比較權(quán)威，會刊登一些地方住房改革的情況介紹。

　　20多天十六七萬字采訪記錄

　　調(diào)研也不都是一帆風(fēng)順，去煙臺采訪就遇到了困難，相關(guān)主管部門不接受我們采訪，只說現(xiàn)在正在研究當(dāng)中，還比較敏感。原來在我們之前有個別媒體對房租改革做了不客觀的報道，給當(dāng)?shù)毓ぷ鏖_展造成了很大的被動。

　　他們不配合，我們很犯愁，因為煙臺是國家領(lǐng)導(dǎo)人親自抓的試點，全國都關(guān)注煙臺的改革，如果沒有煙臺房租改革試點的情況，這篇文章就缺少核心的內(nèi)容。

　　之后我們想了各種辦法，試圖接觸到了解試點情況的人，包括翻看賓館的住宿登記，就是這個本沒想到有什么收獲的舉動，讓我們發(fā)現(xiàn)了全國房地產(chǎn)協(xié)會也從北京來煙臺調(diào)查的信息，當(dāng)時非常興奮，立即查到了他們的房間，找到他們。

　　我們在聊天中談到了在廣東、成都等地采訪掌握的情況，他們對國內(nèi)其他地方的改革情況還不太了解，提出讓我們把材料給他們。而他們來調(diào)查煙臺改革的情況，有煙臺的改革方案，我們可以交換。

　　就這樣我們拿到了煙臺的改革方案，但人家只是將材料借閱給我們，于是當(dāng)天晚上我和寶玖兩個人就開始抄，一直到凌晨三四點鐘，終于拿到了主要內(nèi)容和關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

　　我們的采訪深入到工廠、企業(yè)，采訪了包括房產(chǎn)公司經(jīng)理、工人在內(nèi)近百人。在上海采訪的時候，專門走進(jìn)小胡同里面了解城市居民的真實住房情況。調(diào)研的20多天里，記的筆記就有半尺厚，字?jǐn)?shù)達(dá)十六七萬字，筆記本翻一遍差不多要一天。

　　我們選擇調(diào)研的地方都是改革走在前面的城市，他們有很多創(chuàng)新型的探索，很多領(lǐng)導(dǎo)干部和集體都有一些新想法，我們從他們那里吸取了很多新思想。

　　除了扎實的調(diào)研采訪，我們還查閱了大量的材料，包括國外的一些譯著，一些經(jīng)營管理類的書中會有房地產(chǎn)改革、經(jīng)營的內(nèi)容，也做筆記。

　　我們的報道成為住房改革藍(lán)本

　　確定思路的過程比較艱辛。我記得，采訪進(jìn)行到進(jìn)程的1/3時，先確定了大概主題，然后按照這個主題準(zhǔn)備采訪，都要列上提綱，比如第一部分采訪這些人，大體寫這么些東西，材料夠不夠，第二部分要用哪些材料，越往后采訪越費勁，每天采訪完都要整理并列出接下來的采訪計劃，細(xì)到怎么選擇典型、用哪些例子等。就這樣，我們一邊采訪，一邊整理，一邊修正主題思想，在采訪結(jié)束的時候，主題思想已基本形成了，這些思想包括房地產(chǎn)改革要走向住房私有，要復(fù)興房地產(chǎn)業(yè)等。

　　在這個大的主題思想下，我們提出了很多新觀點、新名詞，這些是有關(guān)主管部門都沒有提出來的。比如住宅私有化，我們在稿子中大膽提出，“弊端甚多的國家統(tǒng)包分配住宅制理應(yīng)退位，本世紀(jì)最后的十幾年，將是私有住宅大踏步前進(jìn)的年代?！痹俦热缇幼∽杂桑饕槍Ξ?dāng)時居民在住宅消費上的不自由狀況，我們形象地將其描述為，分房就像包辦婚姻，單位分個房，就像給你找個老婆，不準(zhǔn)挑長相、個頭、年齡、脾氣，反正是個女人就行，那個時候沒有居住自由，住房消費者的個性需求長期被忽略。此外，我們還關(guān)注到了以經(jīng)營商品住宅為主業(yè)的開發(fā)公司開始異軍突起，并提出“我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)由于這些公司的崛起而跨入一個新時代”的判斷。

　　形成思想之后，就是寫作了，當(dāng)然這也不是那么容易的，單個的人物、事件可能還比較好寫，但這種綜合式的縱論性報道很考驗人。

　　具體到語言文字上，我們也精心組織、力圖創(chuàng)新，比如每篇文章的結(jié)尾，都經(jīng)過了精心的思考、打磨和推敲?！霸S多渴望改善住房條件的人已開始思考這樣一個問題：我是否應(yīng)該買房？”這是第一篇報道《走向住宅私有》的結(jié)尾。而在最后一篇《房地產(chǎn)業(yè)再復(fù)興》的報道結(jié)尾，我們這樣寫道：千頭萬緒、百廢待興，我國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)興已有一個良好的開端，人們期待著更精彩的下文。這樣的寫作在當(dāng)時開創(chuàng)了一種全新的文風(fēng)，整個文章讓人看了之后有耳目一新的感覺。

　　1987年5月，以“房房房”為題的系列稿件分三個星期，在經(jīng)參的星期刊陸續(xù)推出。

　　稿件一經(jīng)播發(fā)，引起了全國的震動，因為它觸動了當(dāng)時全國人民繃得最緊的一根神經(jīng)。中央人民廣播電臺早上6點半的新聞廣播欄目專門對稿件內(nèi)容進(jìn)行了播報，并分三天進(jìn)行跟進(jìn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了稿件影響力。

　　湖北一大型國有企業(yè)給報社來信，說分配住房遇到大難題，急于尋求改革辦法，想請記者去施以良方。

　　還有一個小插曲，那是在稿件見報之后不久，當(dāng)時的經(jīng)參總編輯周建英到建設(shè)部，見到建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人問及住房改革的思路時，這位負(fù)責(zé)人就拿出刊登這組報道的經(jīng)濟(jì)參考報說，“就按這個搞”。

　　在報道播發(fā)的幾年中，國家進(jìn)一步深化住房體制改革，提租補貼、以租代售等探索逐漸淡出歷史。1998年，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，宣布全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，全面實行住房商品化。

　　20年后的房地產(chǎn)市場三問

　　近20年過去，住房仍是人們非常關(guān)心，也非常不滿意的問題。這里面有什么值得深思的地方？

　　國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了幾輪調(diào)控，但結(jié)果常常是四個不滿意：中央政府不滿意，地方政府不滿意，群眾不滿意，開發(fā)商也不滿意。為什么會出現(xiàn)這種情況？我們想試著提出幾個問題，希望引起更多思考。

　　一問：對我國的住房總體現(xiàn)狀是否出現(xiàn)了誤判？

　　當(dāng)前我們國家房地產(chǎn)市場最大的問題是什么？

　　是對形勢的總體判斷：到底是健康還是不健康，是小毛病還是大毛病，是少數(shù)城市問題，還是多數(shù)城市問題，現(xiàn)在的房價到底合理不合理？

　　當(dāng)前最大的問題是誤診、誤判。種種跡象表明，我們對全國住房總體現(xiàn)狀的基本判斷出現(xiàn)了錯誤。結(jié)果使住房市場宏觀調(diào)控不能對癥下藥，以致出現(xiàn)了無病吃藥，少數(shù)城市有病全國吃藥，有小病吃猛藥的奇怪現(xiàn)象。

　　從1998年國務(wù)院發(fā)文取消福利分房制度后，我國住房建設(shè)始終保持高速增長，人們住房改善之快，是任何國家都沒有過的，應(yīng)該說是創(chuàng)造了一個世界建房史的奇跡。

　　那么為什么住房又會成為一個意見強烈的社會問題呢？

　　我認(rèn)為，其中一個重要原因，是我國對居民住房基本情況、基本數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。舉例說，我們一個國家級住房研究所，竟認(rèn)為我國城鎮(zhèn)居民有75%沒有房住。而且這種嚴(yán)重違背事實的荒唐文章竟然能發(fā)表。由他們給國家當(dāng)智囊，以此為依據(jù)進(jìn)行宏觀調(diào)控能不出問題嗎？

　　另一個重要原因是，把住房胃口吊得過高。群眾改善住房的迫切愿望，我們沒有正確的引導(dǎo)，造成了一些人不切實際的過高期望值。

　　二問：我國的房價高嗎？

　　房價漲不漲由什么決定？市場。供需平衡，房價自然平穩(wěn)了，現(xiàn)在供應(yīng)量是否存在嚴(yán)重不足的問題？如果存在房價自然就要上漲?，F(xiàn)在總聽到有人說開發(fā)商抬高房價，開發(fā)商想賣多少錢就賣多少錢，他有那么大能耐嗎？沒有。相對市場有巨大的需求，我們建得還是少。

　　從另一個層面上說，房價上漲也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，GDP保持每年10%左右的增幅，憑什么單單讓房價降下去？根據(jù)這些年的觀察分析，我認(rèn)為，房價漲幅至少應(yīng)該和GDP同步，甚至應(yīng)略高于GDP的增速。

　　現(xiàn)在的房價高不高怎么評判？單說北京、上海的房價，我認(rèn)為北京和上海就應(yīng)該是全國房價最高的地方。一線、二線、三線城市房價應(yīng)該有個梯級差價，這也有利于城市人口的市場化配置。

　　也許有人會說我們的收入低。24年前我們在報道中就說了，群眾對住房的購買能力超出了理論家的推斷。有人總是說中國人買不起房，但那些房子怎么都賣出去了呢？一般來說，一套住房都需要耗費一個家庭十到二十年的積蓄，收入是個大概念，包括家庭資產(chǎn)在內(nèi)，而不僅僅是工資。買房的又常常不是一個人，而是一個家庭，甚至是一個家族。因此，我們不能低估人們的購買力。

　　現(xiàn)在我們很多大學(xué)生剛畢業(yè)沒幾年就要求買房，買不起就罵政府，而且買房還不是買一般的房，得買市中心地段的，要100平方米以上的大戶型，價格還不能貴，這樣的期房是不是有點過高了？

　　國家本來提出的調(diào)控目標(biāo)是防止房價過快上漲，這是對的，但是采取的許多措施卻是南轅北轍的，限地、控制建房面積……這必然導(dǎo)致越建越少，供給越來越緊張，房價高漲難控，不得不采取強硬的行政手段。不僅如此，防止房價過快上漲的目標(biāo)，在有關(guān)部門和媒體上還逐漸演變成了使房價下降。老百姓的期待需要引導(dǎo)，他們不了解情況，但相關(guān)部門應(yīng)是理性、清醒的。

　　三問：我國住房市場的主要矛盾是什么？

　　是解決改善型住房問題還是解決保障房的問題？

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國只有不到11%的城鎮(zhèn)居民家庭沒房住，保障房的戶數(shù)為什么要達(dá)到20%？這不是浪費嗎？

　　還要注意到，在不到11%的沒房家庭中，相當(dāng)一部分是大學(xué)剛畢業(yè)或工作不久的年輕人，他們雖然沒房，但他們不希望住保障房。另外像廉租房、公租房這樣可以租住的保障房，不能帶來資產(chǎn)增值，也會讓相當(dāng)一部分人不愿意租房，這樣分析之后就會發(fā)現(xiàn)，實際上真正需要保障房的人群比例可能還要低上幾個百分點。在沒弄清國家到底多少人沒房住的時候，就大興保障房建設(shè)可能會造成巨大的社會浪費、且貽患無窮。

　　我認(rèn)為，我國城市居民住房的主要矛盾在改善型住房領(lǐng)域。但現(xiàn)在的政策卻恰恰忽視和限制了他們改善型住房需求，主次顛倒。最新的調(diào)控強化了差別化住房信貸政策，對改善型需求傷害很大。有的地方甚至規(guī)定不許買第三套住房，這對眾多的現(xiàn)在只擁有一套住房、但曾置換或改善過一次住房的人，失去了再改善的希望，這是對大多數(shù)人的不公平。大范圍內(nèi)實施的“限購令”也在很大程度上限制了人們的遷徙自由。

　　對千差萬別、異常復(fù)雜的住房市場調(diào)控，怎樣避免一刀切？在住宅貸款資格、按揭利率、價格高低、面積大小等問題上，究竟哪些方面由中央負(fù)責(zé)，哪些由地方負(fù)責(zé)？怎么樣科學(xué)地劃分宏觀調(diào)控和中觀調(diào)控的職責(zé)和權(quán)力都是需要有清醒認(rèn)識的。

來源：東北新聞網(wǎng)

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