房地產(chǎn)真實需求依然強勁 養(yǎng)老地產(chǎn)前景廣闊

　　2011年7月2日，以“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”為主題的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第11屆年會在海南三亞隆重開幕。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、華遠地產(chǎn)董事長任志強微博 博客、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光、知名財經(jīng)評論家葉檀博客、路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹等專家、學者、地產(chǎn)大腕悉數(shù)到場，探討在十二五規(guī)劃提出的經(jīng)濟發(fā)展與社會公平效益兼顧的背景下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，新浪樂居作為獨家門戶網(wǎng)站支持，全程直播此次房地產(chǎn)界盛典。

　　高盛亞洲投資銀行部總經(jīng)理哈繼銘出席了本屆論壇并發(fā)表了《真實需求依然強勁》的主題演講。

　　精彩觀點：

　　盡管眼前這個夏天經(jīng)濟溫度比較低，各項指標在向下走，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，而且某些地區(qū)的房地產(chǎn)價格也面臨下降的壓力，資金鏈就不用多說了，但是我想強調(diào)的是，中國在未來的兩三年，房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象?；镜男枨笠廊环浅妱?。

　　我國老百姓選擇資產(chǎn)配置的空間是很狹窄的，中國老百姓是需要儲蓄的，毫無疑問，他們知道自己未來不能靠子女，因為只有一個孩子，也不能靠企業(yè)，因為國企改革了，靠政府是不夠的，所以必須需要儲蓄，這樣就會想以什么形式來儲蓄。

　　我們不能光為富人造房子，也不能僅為年輕人造房子。如果中國較高收入階層和美國老百姓重大的區(qū)別在于，中國較高收入者房子不止一套，美國人可能只有一套房子，而中國人有好幾套用于出租，加起來就會達到8%—10%，完全足夠去老年公寓居住的費用。說明我們養(yǎng)老的基礎(chǔ)、制度空間發(fā)展是可以實現(xiàn)的。

　　以下是哈繼銘演講實錄內(nèi)容：

　　哈繼銘：諸位下午好，我加入高盛后很少參加這樣的活動，這次“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”還是很有必要參加的，一方面會會多年來的老朋友，另一方面，這段時間對于我國經(jīng)濟，包括房地產(chǎn)的一些觀察，借此機會跟大家有一個溝通。

　　我今天演講的題目“真實需求依然強勁”。我今天談房地產(chǎn)不想談很短期的，短期的是炒股票的事，他們更關(guān)心下個月、下個季度怎么樣，我也不想談很長期的。很長期的是政策制定者更需要關(guān)注的，我只是談比較中期的，未來兩三年的情形，未來兩三年的經(jīng)濟會比今天好，盡管今天沒有昨天好。

　　去年無論是美國還是中國，經(jīng)濟增長速度非常強勁，到了今年，尤其到了二季度，我相信三、四季度也是這樣的情景，經(jīng)濟增長速度從各項指標，從三駕馬車來看都是有可能走弱的，這個不足為奇。一個很重要的原因是，目前的下降，也不算下降是放緩，和去年的上升相一致。因在去年，無論是我國還是美國政府出了很多政策以刺激經(jīng)濟，我國有“家電下鄉(xiāng)”、汽車補貼、房地產(chǎn)貸款、打折等等，前幾年基本上都是這樣的刺激政策。美國有汽車補貼、房地產(chǎn)補貼、首次購房者可以享受8000美金的補貼，這樣的政策意味著它把未來的需求提前投資了一部分，本來可能準備2011年、2012年買車，但是知道這些政策只有2009年、2010年有就提前透支了，等到我們到了現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)原來有的優(yōu)惠沒有了，所以在這種沒有刺激政策的情況下，也許這兩年的經(jīng)濟增長速度都是平的，不應當有大起大落。而這些政策導致了昨天好今天差。

　　與其說這是二次探底，我還如說接下來會有二次回升。再往前看，到了2012年、2013年，各項經(jīng)濟指標經(jīng)濟應該回到正常的狀況，即不同于高速增長，也不同于被透支需求消失后的回落，應該會回到了比較正常的軌道。我們應該看到，眼前的這種下降還會有回升，這種回升不需要刺激，本身就應該這樣。所以我覺得，可能今年下半年的經(jīng)濟增長速度還會進一步放緩，但是到了明后年，無論是美國還是中國相信會比今年下半年的增長要強勁。

　　從通貨膨脹來看，眼前的通貨膨脹壓力依然存在，因為我們有巨大的超額貨幣增長，大家可以回去計算一下，2008年、2009年、2010年我們?nèi)甑脑鲩L分別是20%多、10%多，這三年一共累計增長80%，經(jīng)濟增長累計30%，貨幣增長超過經(jīng)濟增長50%，這50%必須要在某些領(lǐng)域里得以消化。我們一開始的時候可能在股市里消化，從1600點上升到3000，接下來我們在房地產(chǎn)里再加以消化，房價在2009年、2010年大幅上漲，然后我們在農(nóng)產(chǎn)品、奢侈品、藝術(shù)品等等這些領(lǐng)域里面進一步的消化它，逐漸我們的就看到cpi指數(shù)，整個消費指數(shù)在上揚，這是所謂的超額貨幣增長的后遺癥，之后必須要付出的代價。

　　所幸的是政府意識到了這個問題，現(xiàn)在的貨幣增長政策已經(jīng)降到了15%左右，基本上和物價的上漲加上gdp上漲的兩者之和差不多。這應當說是比較合理的貨幣增長，但盡管如此，由于之前積累的通脹因素，可能還會有一段時間的釋放，所以可能在6月份物價指數(shù)的上漲幅度還會比較快，如果超過6%，我并不感到奇怪，和5.5%相比又有加速，如果7月份進一步緊縮我也不會感到奇怪，至于以什么形式緊縮，我們看到前一段發(fā)的準備金率也在上調(diào)，現(xiàn)在很多企業(yè)的資金鏈，尤其是中小企業(yè)的資金鏈是比較緊的，我個人認為應該加息。法定律準備金率應該利用，但是如果利用的話，銀行可能會錯誤的配置資源，會采取一種配給的方式，把資金配給給它認為比較大型的，有國有背景的企業(yè)，而中小企業(yè)配給不到，因為它們是價格配給的，而不是數(shù)量，不是你愿意出高價就可以的。而利率水平的上揚，將會使得價格信號在市場中起到一個更合理配置資源的作用，所以7月份的貨幣政策還是會有進一步的減縮力度。

　　今天既然是房地產(chǎn)論壇，盡管眼前這個夏天經(jīng)濟溫度比較低，各項指標在向下走，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，而且某些地區(qū)的房地產(chǎn)價格也面臨下降的壓力，資金鏈就不用多說了，但是我想強調(diào)的是，中國在未來的兩三年，房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象?；镜男枨笠廊环浅妱?，主要表現(xiàn)在幾個方面：

　　第一，二、三線城市的房價依然在可承受的范圍內(nèi)；

　　第二，我國現(xiàn)在嬰兒潮的下一代，所謂嬰兒潮就是現(xiàn)在40—60歲的人，當年50、60年代的人，他們的兒子多處于20—30歲，正處于婚配年齡段，對房地產(chǎn)有需求，而且是真實的需求，并且這個群體的購房往往受到父母輩的資金支持；

　　第三，社會保障方面的公共支出非常薄弱，所以老百姓在配置資產(chǎn)時會更多的把資產(chǎn)配置到，他認為能夠保值增值并可以扛通脹的資產(chǎn)類別里。其中很重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)，他們把房地產(chǎn)當成財富積累的手段，為自己未來的生活，尤其是退休后的生活提前去做準備。由于國家和私人部門所提供的養(yǎng)老服務是不足的。

　　最后，我想從房地產(chǎn)信貸，金融政策來看，中國與很多國家相比，發(fā)展的空間依然很大，我們不妨看一些具體的指標。我把主要的內(nèi)容和大家說一下，我計算了月供收入比，對幾個一線城市和二線城市分別計算了月供收入比?！霸鹿比绾味x，我定義一個家庭買一個90平米的房子，在20%、30%的首付后每月要支付的月供，收入要看這些城市的平均家庭收入再乘上1.2倍，有些灰色收入沒有放進去，我做一個武斷的假定假設(shè)灰色收入是20%，做了一些處理后，發(fā)現(xiàn)一、二線城市的月供收入比是61%，但是一線城市通常比較高，上海94%、北京90%、杭州106，收入比如此之高，顯然顯示了房地產(chǎn)價格和當?shù)氐氖杖胂啾仁沁^高的，但是在二、三線城市，比如武漢、重慶、長沙、南昌這些城市的比例在30—40%，還是比較健康的。但這個比例的健康與否，并不反映人們的有效購買力，反映了房價對于社會是否合理，我們知道買房子的群體并不是全體老百姓，而是社會中相對比較富有的一個群體。

　　目前來看，差不多二分之一到五分之二的人有房子，他們是這個社會中收入排在30—40%的群體，才是有效的購房者，對于他們來說，目前的房子能否承受，為了回答這個問題，我把前30%的收入群體。拿出來重新再算一下所謂的月供收入比，發(fā)現(xiàn)了39%這個數(shù)字，這是一、二線城市的平均值。即使上海、北京這樣的城市也降到了62%、63%，如果按照整體的老百姓來算有100%多，而且二、三線城市更是降到了100%多一點，所以一旦有些政策得以改變，人們的購買能力是非常之強勁的，完全能夠支撐目前的房價水平。

　　另外，我在歸納中談到的第三點，我國老百姓選擇資產(chǎn)配置的空間是很狹窄的，中國老百姓是需要儲蓄的，毫無疑問，他們知道自己未來不能靠子女，因為只有一個孩子，也不能靠企業(yè)，因為國企改革了，靠政府是不夠的，所以必須需要儲蓄，這樣就會想以什么形式來儲蓄。 我們把中國和國際上許多國家做對比，發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，在歐洲、日本、美國，養(yǎng)老類的產(chǎn)品跟老年之后生活來源有關(guān)的保險類產(chǎn)品，在老百姓的總體財富中占到了20—30%，而中國只有2%。然而發(fā)達國家的房地產(chǎn)占老百姓的總財富有30—40%，中國占58%，如果把這兩類財富加起來，中國也罷，那些國家也罷都是60%左右，說明中國老百姓就是把房子當成養(yǎng)老類產(chǎn)品購買。

　　那么，我們是不是有可能短期內(nèi)把社會保障和養(yǎng)老類產(chǎn)品做到盡善盡美，可能性也是很小的。在那個時刻到來之前，人們未來會把房地產(chǎn)作為養(yǎng)老的替代品購買。

　　再一方面是城市化的進程。我覺得未來中國的城市化率達到60%還是有可能的，如果達到60%，相當于有1.8億的城鎮(zhèn)人口要進入到城市里，按照目前中國的房地產(chǎn)存量來算，就是商品房的存量，只夠每個人7平方米，所以可以想象還有多大的發(fā)展空間。

　　再講最后一個觀點，中國的按揭貸款未來是不是有更大的發(fā)展空間，不妨做一個國際比較。盡管眼前管得比較緊，但是可以看到中國按揭貸款占中國gdp的14%，歐美國家占gdp的70—90%，即使在儲蓄較高的日本也達到40%，所以中國的發(fā)展空間還是很大的。

　　最后我想強調(diào)的是，剛才在分析中也隱約透露了，我們房地產(chǎn)有一個領(lǐng)域就是養(yǎng)老地產(chǎn)，也是非常重要的，我們不能光為富人造房子，也不能僅為年輕人造房子。有一些開發(fā)商通常這樣認為，他們認為在美國這樣的國家的租金回報率很高，達到5—6%，那么養(yǎng)老類的老年公寓回報要到8%左右才能有盈利，所以他們覺得在那些國家打造養(yǎng)老公寓是有錢可賺的，因為老人只要多付一兩個百分點就可以享受到在別的地方享受不到的待遇，而在中國回報率只有2—3%，如果想讓老人多付出6—7%，他們是不會的。我不太同意這個觀點，如果中國較高收入階層和美國老百姓重大的區(qū)別在于，中國較高收入者房子不止一套，美國人可能只有一套房子，而中國人有好幾套用于出租，加起來就會達到8%—10%，完全足夠去老年公寓居住的費用。說明我們養(yǎng)老的基礎(chǔ)、制度空間發(fā)展是可以實現(xiàn)的，我就說到這。

來源：新浪房產(chǎn)

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