房地產(chǎn)真正的輝煌還在后面

　　作為廣州房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉可以說是親身參與了廣州房地產(chǎn)市場的種種發(fā)展與變化，也親歷了廣州樓市曾經(jīng)的瘋狂與低迷。

　　在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪的過程中，黎振偉多次表示，只有先搞清楚過去十年發(fā)生的事情，才能判斷未來十年應(yīng)該如何前進。不管是以前還是以后，貫穿不變的一個重要主題是“創(chuàng)新”。

　　以下為觀點地產(chǎn)新媒體專訪黎振偉先生的文字實錄：

　　觀點地產(chǎn)新媒體： 您認為，在上一個十年中房地產(chǎn)業(yè)最大的變化是什么？

　　黎振偉：過去這十年，對中國房地產(chǎn)市場來講就是機會、創(chuàng)業(yè)、快速和創(chuàng)新這四點，新的十年則需要優(yōu)化、改革、創(chuàng)新、可持續(xù)這四點。因為，過去十年的模式是不可持續(xù)的，誰都知道房地產(chǎn)市場的發(fā)展泡沫是不可持續(xù)的。

　　未來的十年是可持續(xù)的，可持續(xù)的就是資源優(yōu)化、市場優(yōu)化，包括文化經(jīng)濟的優(yōu)化，還包括創(chuàng)新。我覺得這兩個十年里面創(chuàng)新是一個美好的主題，只不過過去的創(chuàng)新是在機會、在創(chuàng)業(yè)、在速度的方面。那么，未來的十年是在優(yōu)化品質(zhì)，在多元化的方面去發(fā)展，不可能再延續(xù)過去的發(fā)展。

　　另外，我們也可以看到，未來的十年里，國家一定會從戰(zhàn)略的高度去思考，一方面要調(diào)整，要調(diào)控房地產(chǎn)；另外一方面，國家的經(jīng)濟發(fā)展一定要用戰(zhàn)略的基本發(fā)展目標。所以，內(nèi)陸的發(fā)展不可能自主開發(fā)，也不可能說一整頓就死掉，一定是在整頓中、在調(diào)整中發(fā)展。所以，我覺得發(fā)展和創(chuàng)新是這十年很重要的主題。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：這個機會是指什么樣的機會？

　　黎振偉：機會很簡單，從無到有。

　　為什么這么多人都去做房地產(chǎn)？因為那個時候大家都對房地產(chǎn)沒有認識，而且正好過去十年是中國城市化最快的十年。房地產(chǎn)是靠什么增長，是靠城市化、人口、經(jīng)濟這三個動力，這三個方面在過去的十年恰恰是中國最能體現(xiàn)的。

　　其實，改革開放30年里面，前十年是定方向的，第二個十年是打基礎(chǔ)的，第三個十年是飛速發(fā)展。所以，經(jīng)濟發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)發(fā)展，現(xiàn)在的房價實際上也是過去的十年才有這么高的價格。我們的房價，包括全國的房價都不可能降，因為還有城市化。

　　就是說，中國城市化的發(fā)展基本上就已經(jīng)把房地產(chǎn)放在過去的十年做了。那么，人口的總量在減少，人口增長的速度在減少，但是因為城市化，需要房地產(chǎn)最多的人在增加。過去十年的城市人口的比例增長是非?？斓模伊鲃尤丝诖蟠笤黾?。

　　所以，今天我們在討論房地產(chǎn)的時候，可能在這個方面真的需要一些思考，怎么面對未來，首先要搞清楚過去的十年。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您也認為在這兩年國家有意收緊流動性的情況下，像2006年、2008年這樣增長的速度不太可能會再存在嗎？

　　黎振偉：不可能存在了。這個東西不是說會不會存在，是不可能再存在，因為這對中國經(jīng)濟帶來的危害是非常大的。當然，誰都知道房地產(chǎn)的價值所在，從個體的角度，從政府土地經(jīng)濟的角度來講是很好的。但是，從國家的角度來講，影響將是毀滅性的。

　　中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢與未來，怎么說呢？我們要溫故而知新，從過去得到啟發(fā)，從未來得到啟發(fā)。那么，從2000年到2010年我感知了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化。有什么變化呢？從單一到復(fù)合、從量變到質(zhì)變、從模仿到超越、從本土到國際、從微利到暴利、從地產(chǎn)到金融、從使用到投資、從經(jīng)濟到政治，其實已經(jīng)變成了一個很復(fù)雜的東西了。

　　但是我們依然可以看到，中國房地產(chǎn)是很多外國的城市不可能比擬的，比如說上海浦東陸家嘴是明日世界的金融中心。因為這是中國中心，背負中國這么大的經(jīng)濟體量，這里作為一個金融中心肯定會發(fā)展。所以，浦東的發(fā)展是一個奇跡，也是一個必然。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得未來的十年就是城市的更新?lián)Q代，對嗎？

　　黎振偉：對，也是優(yōu)化。過去沒有優(yōu)化，那個時候只是解決人的居住問題，都是住宅、都是農(nóng)民的房子，那個時候不可能有寫字樓。

　　所以，這種發(fā)展是從城中村開始，為什么現(xiàn)在要拆了建成這么高的建筑？因為城市化以后沒有那么多土地了，過去那種簡單建房子的方式肯定會浪費資源，所以優(yōu)化發(fā)展是很重要的。

　　那么，未來的十年發(fā)展趨勢是這樣的。第一，首先從動力去看。中國發(fā)展的動力有三個，經(jīng)濟增長依然是中國未來的重要主題，盡管說現(xiàn)在GDP不是保八，但實際上今年又超過八了。

　　還有中國人口是未來的房地產(chǎn)保證，人口里面很重要的一點是，這次的人口普查對我們房地產(chǎn)有幾個重要的支持率。城市化率，過去我們說城市化率是每年1%的增長，現(xiàn)在是超過1%。

　　第二個就是中國現(xiàn)有流動人口的數(shù)量在這十年大量增加。房地產(chǎn)是誰買的？不是農(nóng)民買的，是流動人口買的，流動人口對房地產(chǎn)的支持是很大的。

　　還有一個就是經(jīng)濟發(fā)達地方，廣東為什么增速很難放緩，因為人口都是往發(fā)達地方轉(zhuǎn)移的，所以廣東成為中國人口最多的省會之一。其實，未來的發(fā)展動力一個就是發(fā)達地區(qū)人口不斷增加聚集，落后地區(qū)國家要增加GDP仍然是有機會的，落后地區(qū)國家要給企業(yè)政策。所以，增速就兩個增速，一個是落后地區(qū)經(jīng)濟增速要提高，發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟增速要下減，但是人口增速要增加，這是必然的，所以這兩個都是房地產(chǎn)有影響的。

　　所謂動力是城市化，這個城市化是現(xiàn)在中國有幾千個中小城市，這些城市的未來都是要爭相發(fā)展。為什么你的城市可以發(fā)展我不能發(fā)展？未來中國的大城市不可能再有這樣的發(fā)展，中小城市有很多的機會，未來中國經(jīng)濟增長的總量決定在他們身上。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得在這次調(diào)控之中企業(yè)的方向調(diào)整應(yīng)該是調(diào)到什么方向？

　　黎振偉：我覺得要調(diào)整的就是核心競爭力，核心競爭力必須是企業(yè)不要只靠機會、靠關(guān)系，老板本身要懂得如何做好產(chǎn)品，如何去提升技術(shù)，如何去做服務(wù)，還有創(chuàng)造品牌，這是很重要的。如果沒有這個意識錢都貸不到，因為跟別人競爭沒有核心競爭力。

　　我再說幾個趨勢，一方面人口會導(dǎo)致產(chǎn)品升級，所以企業(yè)機會一定是很多的。新機會就是逐漸城市化，今后未來十年有非常多的房地產(chǎn)多元化發(fā)展，環(huán)保主張，這些東西是未來房地產(chǎn)的機會。但是，我們的土地越來越少，這是必然的，這個就是土地的原因。

　　我也不敢說今后十年就一定會怎么樣，但是很明顯我們看到，今年首先在政府層面調(diào)控就比以往強。

　　另外從未來十年的機會和挑戰(zhàn)來看，軌道交通又帶來另外一些問題，開發(fā)軌道交通都是高密度的發(fā)展；還有新區(qū)的發(fā)展，這種地價肯定是高的。而且，發(fā)展肯定是集約發(fā)展，政府不可能給企業(yè)最終的選擇。

　　比如拿地才1700元，現(xiàn)在賣到2萬元，一般房企能夠去拿嗎？這些企業(yè)拿這個地給了政府幾十億，旁邊還有這么高的寫字樓，那中小開發(fā)商怎么辦？中小開發(fā)商現(xiàn)在很難過日子，到小城市還可以，大城市基本上沒得活了，根本輪不到他們。

　　還有環(huán)保和生活質(zhì)量，開發(fā)商要注重環(huán)保。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您認為后十年的發(fā)展應(yīng)該怎樣去進行，未來十年的方向應(yīng)該是什么。有人說中國房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，您認同嗎？

　　黎振偉：我覺得不應(yīng)該說黃金時期過去，現(xiàn)在是夕陽時間，其實這只是不同方式的發(fā)展。

　　你說一個人什么時候是黃金十年呢？只不過輝煌不一樣。

　　20歲到30歲是成長的十年，30歲到40歲是創(chuàng)業(yè)的十年，40歲到50歲是收獲的十年，都是輝煌。你不能說20歲就輝煌，30歲就不輝煌，這是不對的。

　　過去的輝煌怎么算輝煌？這么多爛尾樓還輝煌？我覺得過去的輝煌就是過去的，不是今天的輝煌，中國真正的輝煌還在后面。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 作者：武瑾瑩

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