房地產(chǎn)：保障房是估值突破點(diǎn)

　　回歸理性，僵局終破。我們認(rèn)為下半年在政策不放松前提下，庫(kù)存資金兩把劍終將打破地產(chǎn)調(diào)控僵局，而結(jié)局一定不是“雙輸”，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、存量資金并不枯竭以及剛需依然旺盛的情形下，價(jià)格的適度調(diào)整必將帶來(lái)銷量的逐步修復(fù)。

　　調(diào)控非一日之功，政策將在多重博弈中尋求動(dòng)態(tài)平衡。目前政策雖然基本壓制了房?jī)r(jià)上漲，但因?yàn)楫?dāng)前調(diào)控行政色彩濃厚，容易一放就亂，長(zhǎng)遠(yuǎn)看只有加大有效供給，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型，解決對(duì)土地財(cái)政嚴(yán)重依賴的問題，調(diào)控才能真正完成。而中期來(lái)看，通脹和本幣升值問題仍是調(diào)控的干擾因素。因此我們判斷下半年至明年政策難以放松，后期政策維穩(wěn)，微調(diào)為主，重點(diǎn)在于保障房建設(shè)的落實(shí)問題。

　　庫(kù)存資金兩把劍，打破僵局。2011年行業(yè)庫(kù)存累積成為史上新高，去庫(kù)存至少延續(xù)至明年下半年；而由于調(diào)控在貨幣端效果顯著及去年的擴(kuò)張熱情，今年資金壓力將直逼08年水平。若以08年資金缺口水平作為臨界點(diǎn)，行業(yè)能承受銷量最大跌幅為10%，這意味著下半年銷售任務(wù)不輕，調(diào)價(jià)在所難免。

　　期待保障房大戲上演。我們測(cè)算十二五期間地方政府的保障房建設(shè)資金缺口為1.09萬(wàn)億，而資金最緊張的是建設(shè)任務(wù)較重的2011年至2013年，每年資金缺口可達(dá)3300-3400億。地方政府的資金壓力主要存在于公租房和廉租房建設(shè)，而保障房將來(lái)的發(fā)展方向?qū)⒁宰鉃橹?，若不進(jìn)行模式創(chuàng)新將很難推進(jìn)。模式創(chuàng)新的關(guān)鍵在于地方政府、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)三方利益的協(xié)調(diào)，而解決方案的重中之重是政府優(yōu)惠力度與金融創(chuàng)新。目前保障房融資模式創(chuàng)新已初見端倪，三季度有望快速推進(jìn)，我們期待下半年大戲開演。

　　價(jià)格適度調(diào)整下的銷量修復(fù)將帶動(dòng)股價(jià)趨勢(shì)上行，后期選股遵循三條邏輯。下半年“以價(jià)補(bǔ)量，以量補(bǔ)利”的狀況有望出現(xiàn)，這將帶動(dòng)股價(jià)趨勢(shì)上行。后期選股遵循三條邏輯，一是“強(qiáng)者恒強(qiáng)”邏輯，著重推薦行業(yè)高周轉(zhuǎn)龍頭，以及部分資金充裕，業(yè)績(jī)確定的區(qū)域龍頭；二是“模式差異化”邏輯，即某些商業(yè)模式獨(dú)特，具有差異化擴(kuò)張模式，并且未來(lái)兩年有良好的銷售預(yù)期的企業(yè)；三是“保障房”邏輯，保障房融資模式創(chuàng)新的推進(jìn)將對(duì)參建保障房的開發(fā)商形成利好。下半年我們重點(diǎn)推薦的組合是福星、首開、保利、萬(wàn)科、冠城、北京城建600266,股吧和魯商置業(yè)600223,股吧。

　　
來(lái)源：和訊股票

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