保障房建設(shè)提速：房地產(chǎn)修復(fù)行情漸行漸近

保障房建設(shè)提速無(wú)疑直接利好地產(chǎn)板塊。券商分析認(rèn)為，當(dāng)前投資增速依然維持高位與保障房投資有較大關(guān)聯(lián)，預(yù)計(jì)今年的行業(yè)投資增速仍能維持在30%左右。而政策憂慮減輕將有利于板塊估值回歸常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)估值修復(fù)行情漸行漸近。

保障房拉動(dòng)作用顯著

保障房建設(shè)利好地產(chǎn)板塊。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)34.6%，其中住宅投資累計(jì)增長(zhǎng)37.8%。另?yè)?jù)西南證券[0.00 0.00% 股吧]監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市數(shù)據(jù)，6月第四周，24城市樓市成交量同比上漲，17城市成交量漲幅在50%以上。

齊魯證券表示，當(dāng)前投資增速依然維持高位與保障房投資有較大關(guān)聯(lián)，雖然目前開(kāi)發(fā)商普遍采用收縮戰(zhàn)略，購(gòu)地和施工放緩，新開(kāi)工意愿下滑，但今年的保障房投資占去年行業(yè)總投資的近三成，因此預(yù)計(jì)今年的行業(yè)投資增速仍能維持在30%左右。

該券商發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，目前政策穩(wěn)定，銷(xiāo)量溫和上行有利于地產(chǎn)股底部反彈，建議積極配置?？擅芮嘘P(guān)注有希望得益于融資放開(kāi)的企業(yè)，主要是參與保障房建設(shè)的城投類(lèi)公司。重點(diǎn)推薦萬(wàn)科A[8.66 2.49% 股吧]、保利地產(chǎn)[11.33 3.09% 股吧]、福星股份[12.10 1.09% 股吧]、冠城大通[9.47 1.83% 股吧]、首開(kāi)股份[13.50 2.20% 股吧]、北京城建[15.46 2.72% 股吧]和中天城投[16.87 1.26% 股吧]。

第一創(chuàng)業(yè)也表示“保障房致開(kāi)發(fā)投資提速?！痹撊贪l(fā)布的報(bào)告稱(chēng)：

房地產(chǎn)板塊處于估值底部，隨著調(diào)控效果逐步體現(xiàn)，行業(yè)調(diào)控壓力將有所緩解，政策憂慮減輕將有利于板塊的估值回歸常態(tài)，估值修復(fù)行情漸行漸近，整體估值有望修復(fù)至13倍左右，收益空間近50%，建議逐步買(mǎi)入地產(chǎn)股。

個(gè)股方面，可關(guān)注兩類(lèi)投資機(jī)會(huì)：一是業(yè)績(jī)鎖定性高的公司，如濱江集團(tuán)[12.49 1.54% 股吧]和冠城大通；二是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、穩(wěn)步增長(zhǎng)的公司，如萬(wàn)科A、金地集團(tuán)[6.59 2.81% 股吧]和招商地產(chǎn)[18.98 3.72% 股吧]等。

行業(yè)構(gòu)筑“U型底”

中金公司也看好地產(chǎn)板塊。除了保障房的因素外，他們更強(qiáng)調(diào)“股票處于筑底回升期?！?/p>

中金公司發(fā)布的報(bào)告判斷地產(chǎn)行業(yè)將“U型筑底”。原因有三：

首先，成交量穩(wěn)步回升。一二線城市成交量已經(jīng)基本跌至2008年底部水平。隨著推盤(pán)逐步增加，一二線城市成交量將穩(wěn)步小幅回升；而三四線城市，目前看來(lái)政策限制小，通脹高企下需求旺盛，成交量至少將維持同比穩(wěn)定，因此全國(guó)整體成交量有望穩(wěn)步回升。

其次，價(jià)格調(diào)整將有限。我們判斷出現(xiàn)全面調(diào)價(jià)要等通脹見(jiàn)頂、供應(yīng)大量釋放，但開(kāi)發(fā)商短期資金支出壓力明顯小于2008年中期，且還能支持兩個(gè)季度左右，因此不存在開(kāi)發(fā)商主動(dòng)、大幅、集中推盤(pán)降價(jià)的基礎(chǔ)，調(diào)價(jià)幅度將有限。

再次，投資數(shù)據(jù)會(huì)維持較高位。我們對(duì)投資數(shù)據(jù)的拆分發(fā)現(xiàn)，建筑及安裝工程投資同比增速自2009年來(lái)逐年抬升，土地購(gòu)置費(fèi)同比增速較2009年大幅降低，這意味著目前高投資增速大部分來(lái)自于前兩年快速銷(xiāo)售后的交房建設(shè)貢獻(xiàn)，小部分源于地款支付。全年看趨勢(shì)應(yīng)該是前高后低，但增速依然會(huì)維持較高位。綜合來(lái)看，行業(yè)目前是筑底過(guò)程的上半場(chǎng)，調(diào)整期會(huì)拉長(zhǎng)。

“我們認(rèn)為，行業(yè)處于筑底回升期，我們依然強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)股有相對(duì)收益，建議‘超配’地產(chǎn)?！眻?bào)告稱(chēng)。

“大剛需”也是關(guān)鍵點(diǎn)

看好房地產(chǎn)業(yè)，還有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于住房的剛性需求。

海通證券[9.09 0.78% 股吧]表示，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)的“三限政策”下，我們認(rèn)為后期市場(chǎng)的主要看點(diǎn)將集中在“大剛需”的釋放程度。所謂“大剛需”包括三個(gè)層次，即商品房首套房置業(yè)、改善性二次置業(yè)和保障房需求。

該券商發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)：根據(jù)我們測(cè)算，未來(lái)五年市場(chǎng)年均潛在需求僅新婚住房就有8.4億平方米左右；如果考慮到所有的“大剛需”，市場(chǎng)潛在需求面積在9.38億平方米上下。在“三限”形勢(shì)下行業(yè)百花齊放的局面很難出現(xiàn)，以“大剛需”為主線尋找適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品將使得企業(yè)獲取更大優(yōu)勢(shì)。

不論市場(chǎng)是否出現(xiàn)降價(jià)，以滿足“大剛需”為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中符合政策發(fā)展方向，有望取得更大優(yōu)勢(shì)。因此從當(dāng)前情況而言，投資該類(lèi)型企業(yè)具備更高的安全性。相關(guān)企業(yè)主要包括：一是快速周轉(zhuǎn)、滿足首套房置業(yè)的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展[9.95 1.53% 股吧]；二是土地溢價(jià)程度高、滿足二次改善性置業(yè)的招商地產(chǎn)、嘉凱城[7.21 0.14% 股吧]、濱江集團(tuán)；三是受調(diào)控影響較小的金融街[7.59 1.61% 股吧]和世茂股份[14.73 0.68% 股吧]；四是具備獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的京投銀泰[8.56 1.18% 股吧]；五是保障房開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，如首開(kāi)股份等。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：方燁

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