房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)

　　自去年4月開始的內地樓市調控，至今已一年有余，房價這匹一段時期內，似乎有點脫韁的野馬，隨著今年年初開始的限購，限貸等新政的出臺和實施，開始放慢了其狂奔的步伐，一線城市的住宅成交量，較之去年年底前，有了較大幅度的下降。住宅成交均價由當初成交火爆時期的跳漲，逐步趨于平穩(wěn)，除個別地區(qū)和項目外，多數(shù)城市漲幅開始趨緩，少數(shù)城市有小幅度下降。遏制房價過快上漲的調控目標已基本實現(xiàn)。

　　自98年我國實行住房制度改革以來，房地產(chǎn)因其對國家經(jīng)濟發(fā)展所產(chǎn)生的巨大推動作用和貢獻，使其當仁不讓地成為了我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè).10年來，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，不僅拉動了60余個產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時也加快了我國城市化的進程，我國城市化率，由2000年前的30%，上升到2010年的47%左右，居民的居住條件也得到了極大的改善，我國城市居民的住房人均住房面積，由10年前的不足7平米，上升到目前的人均近30平米。老百姓對住房的需求由當初的住的下，分得開，轉變?yōu)槿缃竦淖〉姆奖?，住的舒適。當年四世同堂的狀況，已基本上不再存在。

　　10年來，房地產(chǎn)業(yè)雖然得到了巨大的發(fā)展，但住房問題并沒有從根本上解決，1/城市中部分困難群體，由于各種原因，其住房條件依然困難；2/同時，由于城市化進程的快速發(fā)展，大量的外來人口涌入中心城市，造成部分一線城市，出現(xiàn)以外來中低收入人口為主體的住房困難問題，這兩類群體，構成了當前住房問題的突出矛盾。這兩類群體住房困難問題的出現(xiàn)，原因主要在于，10年來，我國房地產(chǎn)也的高速發(fā)展，只是以商品房為主的單兵獨進的方式進行，而政府忽視了對困難群體住房問題的關注，重市場，輕保障，是多數(shù)地方政府發(fā)展房地產(chǎn)也的主要思路，保障性住房建設始終沒有被各級政府所重視。因此10年來積累了大量的欠賬。同時，由于某些媒體和政策的誤導，將人人有房住的發(fā)展思路，演變?yōu)榱巳巳擞凶》康腻e誤認識。正是在這種錯誤的認識下，使得本就供需不平衡的房地產(chǎn)市場，演變?yōu)槿窠該尫康膽?zhàn)場，最終導致房價出現(xiàn)了過快的上漲。雖然自2003年，國家即開始注意到房地產(chǎn)方面出現(xiàn)的問題，并對其進行多次調控，但由于對人人有房住和人人有住房的認識問題，始終沒有根本上得到扭轉，同時也沒有對重市場，輕保障的錯誤作法進行糾正，最終使得歷次調控的結果，適得其反變成越調越漲。如果當初就能按照98住房制度改革所制定的方向，保障歸保障，市場歸市場，就不會出現(xiàn)如今 這種，房地產(chǎn)演變?yōu)樯鐣怀雒艿臓顩r。

　　為緩解因住房問題而產(chǎn)生的社會矛盾，國家自年初開始，進行新一輪的樓市調控，并開始重視保障房的建設，同時制定了宏大的保障房建設5年規(guī)劃，5年3600萬套。重視保障房建設，歸還歷史欠賬，這無疑是正確的，但我們不能從一個極端走向另一個極端。重保障房建設，輕商品房市場建設。

　　現(xiàn)階段，土地出讓依然是地方政府重要的財政收入來源，對商品房市場的過渡調控壓制，必然會使商品房市場萎縮，而商品房市場的萎縮，必然會影響到土地的出讓，而土地出讓的減少，必然會使地方財政收入下降，而地方財政收入的下降，必然會影響到保障房建設資金的投入。

　　而根據(jù)審計署公開的數(shù)據(jù)，地方政府目前的地方債務高達10萬億以上，地方政府的財政困難由此可見一斑。.

　　政府已經(jīng)注意到保障房建設所面臨的資金困難問題，為解決其資金困難，發(fā)改委最近作出決定，企業(yè)可以發(fā)行企業(yè)債，用于保障房建設，似乎這個主意不錯，但我以為，這是個極其危險的方法。保障房建設本身就是微利，甚至可能虧損的事情，為減輕地方政府的債務壓力，將其轉嫁給企業(yè)，而在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)的最終目的是獲取利潤的，沒有利潤或微利，甚至虧損的事情，多數(shù)企業(yè)是不會參與的近日有媒體報道，僅70%的大型房企業(yè)，未參與保障房建設就是明證。企業(yè)發(fā)債，由于其信譽度問題的客觀存在，其并無優(yōu)勢可言，若想成功發(fā)行企業(yè)債，其唯一方式就是使用收益高回報，吸引客戶購買，而目前通脹形勢嚴峻，保障房建設基本上微利或無利，甚至有可能虧損，相信多數(shù)企業(yè)是不會去做的。而企業(yè)債的風險，要遠遠大于政府的。如果該發(fā)債企業(yè)虧損，受損害的不僅是購買該債券的投資者，如果這種保障房建設企業(yè)債規(guī)模

　　過于龐大，甚至可能誘發(fā)金融危機。住房問題，現(xiàn)階段國家不可能大包大攬，必須動員社會各方面的力量，依靠國家，集體和個人共同承擔。住房問題必須循序漸進地逐步去解決，而大躍進似的保障房建設，有可能產(chǎn)生適得其反的效果。正確的作法應該是，市場的貴市場，保障的歸保障。放開商品房市場，其價格由市場自我調節(jié)，為防范商品房市場過渡瘋狂，可以提高其準入門檻，一是嚴格審查購買人資信資格，現(xiàn)行的限貸，首付政策可以繼續(xù)保留，避免資信較低者因償貸困難，而給金融機構造成信貸風險；二是大幅度提高開發(fā)企業(yè)準入門檻，將注冊資本金提高到5億元以上，淘汰那些空手套白狼的個體地產(chǎn)企業(yè)；三是取消預售制，全面實行現(xiàn)房銷售制度，既可避免爛尾樓的出現(xiàn)，損害購房人的利益，也可以有效防范開發(fā)貸可能給金融機構帶來的風險。

　　住房問題，現(xiàn)階段國家不可能大包大攬，必須動員社會各方面的力量，依靠國家，集體和個人共同承擔。住房問題必須循序漸進地逐步去解決，而大躍進似的保障房建設，有可能產(chǎn)生適得其反的效果。

　　老的錯誤正在得到糾正輕保障房建設；但同時也應避免新的錯誤發(fā)生將商品房市場搞死，尤其是要糾正商品房只具居住屬性的錯誤認識。商品房之所以為商品，正因為其同時具備居住和投資功能呢個若商品房失去了投資功能，其就無從稱之為商品房了。切商品房的投資功能，只要正確引導，它可以有效地助力政府解決老百姓的住房問題，如無投資屬性，10年來，沒有住房投資者的投資，住房租賃市場就不可能存在，而沒有住房租賃市場，中國就不可能是今日之中國，正是廣大住房投資人，有效地解決了數(shù)億流動人口的居住問題。沒有住房投資人的存在，住房問題早已成為極大的社會矛盾了。

　　在相當長的時期內對住房投資，不僅不應打擊，甚至還應加以鼓勵，但可以正確進行引導，比如規(guī)定，其所購買的住宅，在一定時期內如10年，只能用于出租，不得出售，如若因特殊原因，需要轉讓，可以對其轉讓收入征收高額增值稅，讓其基本無利可圖。

　　總之，要使房地產(chǎn)健康平穩(wěn)地發(fā)展，并有效解決老百姓的住房問題，一定要堅持正確的方向，市場歸市場，保障歸保障，二者不可偏廢。

　　近日李克強副總理在考察北京市門頭溝棚戶區(qū)改造時說，推進棚戶區(qū)改造等保障房建設，不僅能提升群眾生活質量，擴大消費，改善城市面貌，而且是宏觀調控的重要舉措，有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，有利于保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和調整產(chǎn)業(yè)結構。各地區(qū)、各有關部門負責人都要深入一線，督促督察，把這件一舉多得、利國利民的事抓好抓實。

　　對李副總理的談話，應深刻理解，保障房也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)范疇，把保障房建設搞好了?？梢源偈狗康禺a(chǎn)健康發(fā)展，同時也有利于保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快地發(fā)展。擴大消費內需，如此重大的作用，正說明了房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。

來源： 焦點房產(chǎn)網(wǎng)

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