房地產(chǎn)市場流動性趨緊 房企信托融資成本突破20%

　　隨著準(zhǔn)備金率的逐步上調(diào)，信貸資源正在不斷萎縮，令房地產(chǎn)市場的整體流動性趨緊，表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托融資上，則出現(xiàn)了利率水漲船高的局面。

　　近日，在香港上市的融創(chuàng)集團先后兩筆高息信托融資引發(fā)市場關(guān)注。公告顯示，融創(chuàng)集團向大業(yè)信托融資6億為旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司融創(chuàng)基業(yè)進行注冊資本注資。增資后，融創(chuàng)置地及大業(yè)信托各持有融創(chuàng)基業(yè)51%及49%的股權(quán)。

　　據(jù)悉，該信托計劃為期17個月，年利率高達(dá)17%，為今年以來正式公布的地產(chǎn)信托最高年利率水平。如果加上信托手續(xù)費用及融資渠道費用，融資成本突破20%已無懸念。融創(chuàng)集團還表示，如果收購在約定的17個月期間屆滿后尚未進行，信托計劃期限將自動額外延長29個月，并以23%的年利率支付償還代價。

　　此外，融創(chuàng)集團另一筆向新華信托的融資款總成本預(yù)計也為17%。

　　在高息之外，目前進行信托貸款融資的房企所承受的還有高質(zhì)押率。根據(jù)公告，融創(chuàng)將以開發(fā)公司股權(quán)及土地使用權(quán)作價5億，作為向大業(yè)信托融資的質(zhì)押物。但從此前的公告看，作為質(zhì)押標(biāo)的地塊為融創(chuàng)以9.59億元的價格競標(biāo)所得，因此從當(dāng)前市場價看，質(zhì)押標(biāo)的價值已經(jīng)能完全覆蓋可能發(fā)生的風(fēng)險損失。

　　據(jù)了解，這種高息、高質(zhì)押的模式在信托行業(yè)內(nèi)已較盛行。據(jù)北方某信托人士表示，原因一是政策監(jiān)管趨嚴(yán)，二是信托公司擔(dān)心房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險加劇。目前監(jiān)管層已對房地產(chǎn)信托項目實行逐月上報風(fēng)險監(jiān)測的制度，在其中的還款來源一項中，就明確要求填寫第一、第二及其他還款來源。這對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈安全提出了更高要求，也等于直接提高了審批的門檻。

　　在現(xiàn)實中，據(jù)信托人士介紹，由于開發(fā)商目前資金緊張，加上其他的融資渠道收緊，有可能出現(xiàn)與信托約定的回購期內(nèi)償還或置換信托貸款的資金無法及時到位的情況。目前雖然尚未聽說有房地產(chǎn)信托確認(rèn)無法償還的情況，但信托計劃延期的情形確實存在。同時，如果開發(fā)商銷售不暢，即使能夠找到置換資金保證信托計劃的兌付，開發(fā)商屆時也會陷入高息置換低息的惡性循環(huán)。

來源：證券時報網(wǎng)

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