房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正在進(jìn)入僵局

從2010年年中開(kāi)始，我國(guó)又開(kāi)始了新一輪的市場(chǎng)調(diào)控，此輪調(diào)控?zé)o論在出臺(tái)措施、調(diào)控力度和持續(xù)時(shí)間上都超過(guò)了以往幾次，大有不達(dá)目的決不罷休的氣勢(shì)。目前，調(diào)控正在縱深方向發(fā)展，政府在其行政手段范圍內(nèi)能夠出臺(tái)的政策基本已經(jīng)用盡，但是市場(chǎng)顯示的信號(hào)卻并不樂(lè)觀。種種跡象表明，此輪聲勢(shì)浩大的市場(chǎng)調(diào)控正在進(jìn)入僵局。

第一，限購(gòu)政策難以持續(xù)。在一年多的市場(chǎng)調(diào)控中，由中央政府出面布置的調(diào)控措施不斷升級(jí)，其中以限購(gòu)政策最為引人注目。限購(gòu)政策出臺(tái)后，曾經(jīng)受到了輿論的廣泛批評(píng)，指責(zé)它違反了市場(chǎng)化原則，是一種行政干預(yù)。其實(shí)，雖然市場(chǎng)的效率總是高于政府管制，但市場(chǎng)也不是萬(wàn)能的，在供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的時(shí)候，市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)失靈的時(shí)候，因此政府的干預(yù)并不是沒(méi)有任何的正當(dāng)性。縱觀各地出臺(tái)的限購(gòu)令，雖然在版本上略有差異，但大多是以限制投資和投機(jī)性購(gòu)房為手段，對(duì)于居住型和改善型住房需求并未完全封殺。我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格之所以長(zhǎng)期快速上漲，其實(shí)主要就是由投資投機(jī)型需求所推動(dòng)的，限購(gòu)政策對(duì)此起到了釜底抽薪的作用。但是，由于對(duì)地方政府的財(cái)政收支沒(méi)有重新布局，因此一旦地方政府無(wú)法承受房?jī)r(jià)下跌所帶來(lái)的地方經(jīng)濟(jì)利益損失，那么它們必然會(huì)對(duì)中央政府的調(diào)控決心產(chǎn)生強(qiáng)大的倒逼作用。前不久，?？谑姓呀?jīng)放出了取消限購(gòu)政策的口風(fēng)，雖然它指的是商業(yè)地產(chǎn)，但是已經(jīng)表明了地方政府的曖昧態(tài)度，只不過(guò)?？谝?yàn)槭且粋€(gè)對(duì)異地人士購(gòu)房依賴(lài)更強(qiáng)烈的城市而先行一步罷了。但是，其他地方的政府又何嘗不是抱有如此心態(tài)。因此，雖然從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，目前尚無(wú)取消限購(gòu)政策的趨勢(shì)，但是可以預(yù)料，這項(xiàng)政策的期限是看得見(jiàn)的，而一旦取消，受壓已久的房?jī)r(jià)勢(shì)將出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。

第二，限價(jià)政策難以收效。要求政府動(dòng)用行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)，這是比限購(gòu)更為強(qiáng)烈的一種市場(chǎng)干預(yù)手段，但它比限購(gòu)政策更難落實(shí)到位。我們不妨看一看近期發(fā)生的聯(lián)合利華漲價(jià)事件，盡管發(fā)改委對(duì)其進(jìn)行了約談，并針對(duì)其向外散布的有關(guān)漲價(jià)的言論進(jìn)行了行政罰款，但當(dāng)聯(lián)合利華采取了漲價(jià)行動(dòng)后，國(guó)家發(fā)改委反而束手無(wú)策了。這個(gè)情況典型地說(shuō)明，政府是沒(méi)有辦法控制商品價(jià)格的，對(duì)聯(lián)合利華所生產(chǎn)的日用品是這樣，對(duì)商品房更是如此。當(dāng)然，近期從房地產(chǎn)市場(chǎng)上傳出的信息似乎給人房?jī)r(jià)得到了控制的印象，但這其實(shí)更多是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了給政府面子而推遲了一些高檔商品房的開(kāi)盤(pán)，因此所謂房?jī)r(jià)得到控制其實(shí)是一種假象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布了5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示國(guó)內(nèi)多個(gè)城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，其中50個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍然出現(xiàn)上漲。顯然，抓住其中個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫下降而認(rèn)為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)即將到來(lái)，是比較輕率的。

第三，房產(chǎn)稅難以大面積鋪開(kāi)。房產(chǎn)稅是精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)力量的重磅炸彈，但從其醞釀階段到正式實(shí)施，推出房產(chǎn)稅的目的卻一直模糊不清。起始階段說(shuō)是為了打壓房?jī)r(jià)，這種說(shuō)法得到了民眾支持。其后又說(shuō)是為終結(jié)地方政府“土地財(cái)政”出臺(tái)的一個(gè)工具，用它來(lái)保證地方政府的財(cái)政收入。但這種說(shuō)法又得到了輿論的廣泛質(zhì)疑。從重慶、上海已經(jīng)推出的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)目的都不可能達(dá)到。雖然兩個(gè)城市的試點(diǎn)時(shí)間還不長(zhǎng)，從目前來(lái)看還不應(yīng)對(duì)其輕易下結(jié)論，但從北京等一些城市表態(tài)暫時(shí)沒(méi)有推出房產(chǎn)稅的打算來(lái)看，這個(gè)稅種的開(kāi)設(shè)顯然還面臨諸多疑點(diǎn)。

第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金仍然寬裕。此輪調(diào)控啟動(dòng)之前出現(xiàn)了前所未有的一輪房?jī)r(jià)狂漲，這是因?yàn)閼?yīng)對(duì)全球金融危機(jī)而推出過(guò)寬的貨幣政策，導(dǎo)致過(guò)多的銀行信貸流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了調(diào)控市場(chǎng)，收緊銀行信貸便成了一個(gè)當(dāng)然的選擇。除了停止向房地產(chǎn)商提供信貸支持外，證監(jiān)會(huì)也關(guān)閉了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)上的融資通道。但是，這種對(duì)市場(chǎng)直接干預(yù)手段的效果卻很難見(jiàn)效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行信貸之間的關(guān)系其實(shí)是互相依存的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中，它對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，歷來(lái)是優(yōu)質(zhì)的信貸方向。如果銀行信貸真的全部退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，反而給了民間信貸可乘之處。這種“一刀切”地停止銀行信貸政策的做法值得反思，現(xiàn)在許多商業(yè)銀行在政策的壓力下，中斷了對(duì)首套購(gòu)房者的利率優(yōu)惠，甚至中斷了房貸按揭業(yè)務(wù)，這種矯枉過(guò)正的做法顯然是不可取的。

很顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控發(fā)展到目前，十八般調(diào)控武器基本已經(jīng)用盡，但仍然難以撼動(dòng)市場(chǎng)，一定是有另外的原因在調(diào)控中有意或無(wú)意地被遺漏了。這個(gè)原因其實(shí)并不難找，調(diào)控至今，一直對(duì)地方政府的“土地財(cái)政”制度未有深刻的觸及。由于上世紀(jì)90年代“分稅制”的推行，地方政府能夠從國(guó)家稅收得到的財(cái)政支持已經(jīng)十分有限，因此不得不將斂財(cái)?shù)淖⒁饬Ψ诺椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)，而由于地方政府對(duì)自己轄下的土地?fù)碛型耆闹錂?quán)，因此它們熱衷于土地的招拍掛，不斷地制造地王，從而為房?jī)r(jià)的飆升打下了第一根至關(guān)重要的樁。顯然，要遏制房?jī)r(jià)的上漲，只有撤去這“第一根樁”，也就是政府放棄“土地財(cái)政”制度，才能對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到革命性的顛覆，從而使房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的下降。

在一年來(lái)的市場(chǎng)調(diào)控中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被作為眾矢之的受到了廣泛的道德批評(píng)。但是，從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不是造成目前房?jī)r(jià)高企的最重要的“罪魁禍?zhǔn)住?，要求它們承?dān)道德義務(wù)也是違反商業(yè)準(zhǔn)則的。如果考慮到目前活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是上市公司，從政策上遏制房地產(chǎn)上市公司的商業(yè)活動(dòng)，等于是要求投資者來(lái)承擔(dān)市場(chǎng)調(diào)控的重任，追根溯源仍是一種對(duì)民眾利益的剝奪行為，不值得提倡。正是一年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有抓住“土地財(cái)政”這個(gè)“牛鼻子”，不管出臺(tái)多么嚴(yán)厲的政策，都很難收到對(duì)癥下藥的積極效果，反而是讓政府不斷地支付行政干預(yù)的代價(jià)。顯然，如果不對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行“路線圖”進(jìn)行全面的考察和反思，仍然停留在“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的境地，那么這一輪看似聲勢(shì)浩大的調(diào)控，最終的結(jié)局一定是重復(fù)以往幾次調(diào)控走過(guò)的路，虎頭蛇尾，最終不聲不響地鳴金收兵，甚至像2008年下半年出現(xiàn)的那樣，迫于宏觀經(jīng)濟(jì)的壓力而突然掉頭。

來(lái)源: 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

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