房地產(chǎn)行業(yè)：調(diào)控加速 開發(fā)商轉型

　　受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，年初至今，主要城市商品房銷量陷入低迷。在價格漲勢得到基本控制的同時，成交進入觀望期。盡管如此，由于房地產(chǎn)特殊的預售結算制度，房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績并不能完全反映當前市場情況。憑借項目進入結算周期，不少房企的業(yè)績在上半年依然保持良好。在住宅市場遭受調(diào)控的情況下，商業(yè)地產(chǎn)、保障房建設已經(jīng)成為開發(fā)商轉戰(zhàn)的新領域。

　　住宅銷售不樂觀

　　數(shù)據(jù)顯示，目前已有33家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年中期業(yè)績預告。其中有12家預增、3家扭虧、11家預減、3家續(xù)虧、4家首虧。就此計算，業(yè)績“預喜”的公司尚不足半數(shù)。項目結算周期以及毛利率變化成為影響房企業(yè)績的主要因素。

　　金融街 （000402 股吧,行情,資訊,主力買賣）預計上半年實現(xiàn)凈利潤約8.63億元-11.17億元，同比增長70%-120%。公司表示，凈利潤大幅增加主要是上半年公司部分已銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足收入確認條件的較多；此外，公司津塔寫字樓和金融街中心等項目計入投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。

　　金地集團 （600383 股吧,行情,資訊,主力買賣）則表示，按照公司2011年竣工計劃安排，較多項目竣工時間為今年第四季度，因此預計中期凈利潤同比有所下降。合肥城建 （002208 股吧,行情,資訊,主力買賣）也表示，與上年同期相比，上半年竣工交付和結轉收入的面積有一定幅度減少、項目毛利率有所下降，從而使得中期業(yè)績出現(xiàn)下滑。

　　從全行業(yè)來看，今年1-4月由于房地產(chǎn)政策因素影響，樓市銷售量出現(xiàn)下滑，從而對開發(fā)商的開發(fā)投資產(chǎn)生了影響。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月全國商品房銷售面積累計為2.48億平方米，同比增長6.3%，較3月下降了8.6個百分點。商品房銷售額累計達1.41萬億元，同比增長13.3%，增幅較3月下降了14個百分點。受此影響，4月全國新開工面積1.69億平方米，同比增長26.86%，環(huán)比則下降了18.12%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，5月份以來，多數(shù)城市成交面積同比均有所增加，但環(huán)比漲跌互現(xiàn)，市場總體成交仍沒有擺脫低迷現(xiàn)象。價格漲勢基本得到控制，但成交量尚未放大，整體市場量價格局未有效打破。不過由于預售結算制度，樓市低迷的現(xiàn)狀并不會即刻反映在開發(fā)商的當期業(yè)績上。

　　開發(fā)商尋求轉型

　　當住宅市場受到政策調(diào)控時，開發(fā)商開始把目光投向其他領域。商業(yè)地產(chǎn)由于受政策影響較小，已經(jīng)成為房企轉戰(zhàn)的重地。此外，由于2011年保障房建設迎來高峰，保障房市場也成為開發(fā)商競相分搶的“蛋糕”。

　　早在2010年時，萬科 （000002 股吧,行情,資訊,主力買賣）、保利地產(chǎn) （600048 股吧,行情,資訊,主力買賣）等一線房企就開始加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。萬科計劃將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比例提高至20%，保利地產(chǎn)則計劃在3-5年內(nèi)將商業(yè)地產(chǎn)投資比例提升至30%。遠洋地產(chǎn)、華潤置地等地產(chǎn)商也紛紛提高了商業(yè)地產(chǎn)的投資比例。今年3月，招商地產(chǎn) （000024 股吧,行情,資訊,主力買賣）還將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司分立為存續(xù)公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。據(jù)公司人士介紹，此舉正是為了加大招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的投資比重。

　　在商業(yè)地產(chǎn)備受重視的同時，保障房巨大的市場潛力也吸引了不少開發(fā)商加入。然而，開發(fā)商投身保障房的同時，如何實現(xiàn)有效的盈利模式已經(jīng)成為擺在眼前的頭等問題，如何籌措保障房建設資金也在一定程度上影響著開發(fā)商投建保障房的積極性。對此，首開股份 （600376 股吧,行情,資訊,主力買賣）近期公告稱，公司擬在銀行間市場發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，募集資金將用于公司保障性住房項目的建設。業(yè)內(nèi)人士指出，銀行間市場向保障房建設打開大門，將調(diào)動一批房企參與保障房建設的熱情。

　　中金公司分析認為，經(jīng)歷2011年前兩個季度的推地、報建準備期后，各省市保障房建設在下半年將會明顯提速，從而推動投資、新開工數(shù)據(jù)維持增長。而地方政府的資金壓力將使其在保障房建設上更為依賴“政府+開發(fā)商”的運作模式。

來源：中國證券報　于萍

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