開發(fā)商加快中小城市布局 房地產(chǎn)投資升溫快

　　當(dāng)一線大城市房?jī)r(jià)正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場(chǎng)。受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用及我國(guó)城市化、工業(yè)化提速吸引，開發(fā)商加快了在中小城市的布局，一部分縣市的房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)了較快上漲。

　　
　　有關(guān)專家提醒，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫值得警惕。必須通過健全完善房地產(chǎn)各項(xiàng)管理制度，謹(jǐn)防這些中小城市房?jī)r(jià)、地價(jià)“跟風(fēng)”快漲，重蹈一線城市房?jī)r(jià)的“覆轍”。
　　

　　中小城市房地產(chǎn)投資升溫快
　　

　　摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資快速升溫，主要原因是：一、中央政府出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使住房市場(chǎng)日趨飽和的一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，貸款緊縮，房地產(chǎn)業(yè)門檻抬高，難與少數(shù)央企爭(zhēng)地的開發(fā)商加快了向中小城市轉(zhuǎn)移；二、中央近期明確了發(fā)展中小城市的規(guī)劃步驟，城市化、工業(yè)化進(jìn)程將提速，為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的契機(jī)和發(fā)展空間。
　　

　　全國(guó)2000多個(gè)中小城市，占全國(guó)人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對(duì)開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而近年來隨著各地高鐵建設(shè)的躍進(jìn)，戶籍改革的推進(jìn)，外加中小城市本身的城鎮(zhèn)化需求，原本已經(jīng)布局二三線城市的地產(chǎn)商，加速了這一進(jìn)程。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年10大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬平方米，在其他城市土地儲(chǔ)備量達(dá)到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢(shì)。
　　

　　另據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，萬科地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]去年獲取的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共計(jì)44個(gè)，二三線城市占了90%以上，今年一季度已新增11個(gè)項(xiàng)目，其中八個(gè)在二三線城市；保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]去年拿地總支出超過300億，其中二三線城市占2/3；金地[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]地產(chǎn)去年新增土地面積在二三線城市的占81.9%，今年第一季度又在二三線城市補(bǔ)11%。
　　

　　近期，浙江省規(guī)劃五年內(nèi)，在嘉興、義烏開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)，在溫州、臺(tái)州開展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)。福建省規(guī)劃在三到五年，開展21個(gè)小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)。各地城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)及首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的持續(xù)實(shí)施落實(shí)，必將釋放新的剛性購(gòu)房需求。

　　
　　部分縣市房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅較大
　　

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在成為新趨勢(shì)下，部分縣市的房?jī)r(jià)、地價(jià)顯現(xiàn)出快速上漲勢(shì)頭，值得有關(guān)部門的警惕。
　　

　　在福州、長(zhǎng)沙、成都、漳州等多個(gè)二三線城市布局房地產(chǎn)開發(fā)的福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)潘偉明認(rèn)為，相對(duì)于高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的一線城市而言，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成大的泡沫，平均地價(jià)3000多元，獲利空間較大，因此成為開發(fā)商們爭(zhēng)奪的新戰(zhàn)場(chǎng)。
　　

　　正當(dāng)上海房?jī)r(jià)站立在二萬元均價(jià)并繼續(xù)摸高之時(shí)，不少的剛性需求被擠出城外，承接這部分需求的就是昆山、太倉(cāng)等蘇南地區(qū)。而蘇南地區(qū)之所以能夠順利“承接”上海，主要依賴是滬寧城際、寧滬高速拓寬等一系列城際交通方式的實(shí)現(xiàn)，在上海、昆山兩地間的交通距離越來越近之時(shí)，昆山房?jī)r(jià)同時(shí)也在逐步地向上海水平靠攏。目前，在昆山的花橋等地區(qū)，均價(jià)已經(jīng)步入萬元左右。

　　
　　將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市作為生存之道的福建三盛地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理程璇說，2008年以來，三盛地產(chǎn)在閩南的一個(gè)縣級(jí)市———南安市官橋鎮(zhèn)分期開發(fā)名為“溫泉新都”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該樓盤的銷售均價(jià)從最初每平方米1800元，漲到了現(xiàn)在的5000元。
　　

　　近兩年來，晉江、福清、長(zhǎng)樂、南安等福建省內(nèi)一批經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣級(jí)城市房?jī)r(jià)快速上漲，有的縣級(jí)市城中心房?jī)r(jià)甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至逼近一萬元。房?jī)r(jià)的不斷趨高成為這些城市地價(jià)上漲的強(qiáng)勁動(dòng)力，記者從福清市國(guó)土資源部門了解到，今年1月份這個(gè)城市新誕生的“地王”樓面價(jià)達(dá)8690元/平方米，短短四個(gè)月的時(shí)間就讓樓面價(jià)3113元的舊“地王”風(fēng)光不再。

　　
　　健全管理制度“防患于未然”
　　

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)研究所所長(zhǎng)趙松認(rèn)為，目前二、三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度都不如一線城市，而其房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度卻正在急劇升高，須防止這些地區(qū)的地價(jià)“跟風(fēng)”過快上漲。
　　

　　業(yè)內(nèi)人士指出，高企的房?jī)r(jià)損害的不僅是當(dāng)?shù)孛裆?，也將逐漸削弱縣域城市的成本優(yōu)勢(shì)，最終損害中小城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。相對(duì)一線城市而言，中小城市房?jī)r(jià)高漲更容易缺乏制度層面的約束。面對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)，一線城市往往處于輿論的風(fēng)口浪尖，具有很大的調(diào)控壓力；中小城市的規(guī)劃發(fā)展缺乏輿論監(jiān)督，高房?jī)r(jià)泛濫的泡沫更難以控制。
　　

　　北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉接受記者采訪時(shí)建議，目前，多數(shù)中小城市還未全面實(shí)行土地招拍掛制度，這項(xiàng)土地制度亟待進(jìn)一步完善，并在廣大中小城市嚴(yán)格執(zhí)行?，F(xiàn)行的土地招拍掛制度應(yīng)朝向綜合評(píng)標(biāo)拍地的方向加以改革，即普通商品住房開發(fā)用地競(jìng)拍須綜合考慮競(jìng)買者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)聲譽(yù)和信用度等多種因素，改變目前“價(jià)高者得”、價(jià)格決定一切的模式，防止由于現(xiàn)場(chǎng)拍賣導(dǎo)致不理性競(jìng)價(jià)。

　　
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林建議，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現(xiàn)狀下，保障房工程應(yīng)及時(shí)向中小城市延伸。目前，大多數(shù)中小城市保障性住房的建設(shè)力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，有的保障覆蓋面很小，有的根本就沒有。如果中小城市房?jī)r(jià)過快地漲起來以后，這些地方政府在保障房建設(shè)上又沒有及時(shí)跟上，必然會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)中低收入居民家庭改善住房造成較大影響。
　　

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠建議，中小城市應(yīng)適時(shí)建立房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。國(guó)際居住用途的房?jī)r(jià)預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)家庭年收入的三至六倍。中小城市房?jī)r(jià)超過上限6倍，地方政府就應(yīng)及時(shí)有效地綜合采用信貸政策、稅收政策等手段抑制虛高的房?jī)r(jià)，防患于未然，以免重蹈一線城市房?jī)r(jià)居高難下的困局。
　　
　　
　　來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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