房地產(chǎn)調(diào)控輪番上陣 高房價到底“鹿死誰手”

子，你愛或不愛，它就在那里；房價，你恨或不恨，它兀自地漲著……隨著時間流逝不斷變化推出的一輪一輪調(diào)控政策，從開發(fā)環(huán)節(jié)到購房環(huán)節(jié)的信貸收緊，從交易環(huán)節(jié)稅費優(yōu)惠取消到購房銷售首付成數(shù)的不斷提高，再到銷售監(jiān)管的嚴(yán)格與完善，再加上房產(chǎn)稅的試點、保障房建設(shè)的大干快上，終于，人們仿佛看到，幸福就在前面不遠(yuǎn)處……

始自2010年1月初的本輪房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)四次"升級"，至今已運行近一年半。"國十條"、"國五條"、新"國八條"在"國十一條"核心思想指導(dǎo)下，精準(zhǔn)出擊遏制房地產(chǎn)市場投機亂象。2011年行至中期，"新國八條"以及"一房一價"等最新調(diào)控措施的政策效應(yīng)仍在持續(xù)發(fā)酵作用中。

信貸收緊擔(dān)主力

首房首付上觸四成

信貸伴隨著政策的出臺而逐步收緊，適用范圍也從二套房擴大至首套房。

"國十一條"出臺之時，首套房最低尚可享受二成首付、七折利率的優(yōu)惠政策，而二套房也可以四成首付，利率波動范圍則由銀行自行掌控。至"國十條"出臺，二套房貸款利率風(fēng)險自控的權(quán)利已被收回，首套房仍維持最低兩成首付的政策。三季度末，面對持續(xù)上漲的房價，"國五條"應(yīng)時而生，首套房的二成首付已無處尋覓蹤影，二套房的五成首付、1.1倍利率的執(zhí)行規(guī)范進(jìn)入了國家政策性文件，此時首套房的七折利率優(yōu)惠也難以獲得。新"國八條"出手，信貸收緊的力度進(jìn)一步加大，首套房利率優(yōu)惠幅度逐步縮小，5月份首套房首付比例出現(xiàn)差異，部分地區(qū)開始執(zhí)行四成首付的標(biāo)準(zhǔn)。

5月初，首套房首付款分地區(qū)差異化執(zhí)行的道路開始摸索，建行、中行、農(nóng)行浙江省分行日前已經(jīng)將首套房最低首付上調(diào)至四成，同時相應(yīng)上浮貸款利率。記者從京滬兩地了解到，目前首套房貸款首付仍舊執(zhí)行不低于三成的標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)時就有分析人士表示，浙江省經(jīng)濟(jì)繁榮，杭州、寧波等地的房價也是居高不下，差別化提高首套房貸首付比例使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實更有地方針對性，不排除以后會推廣這一措施。

而北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉則有不同意見。他表示，暫時看首付四成推廣至全國的可能性不大，可能先在一個省試點，而且浙江省也不是所有銀行都上調(diào)了首套房的首付比例。張大偉指出，浙江部分銀行上調(diào)首套房首付比例及利率與銀行的信貸額度有直接關(guān)系，而與宏觀調(diào)控關(guān)系不大。

現(xiàn)實的情況卻是，時至今日，北京部分銀行也已經(jīng)開始實行四成首付的標(biāo)準(zhǔn)。"北京地區(qū)首套房首付上調(diào)后，印證了監(jiān)管部門房貸首付態(tài)度正在轉(zhuǎn)變，很可能是房貸首付政策在全國放開的前奏。"一位銀行人士分析。

深發(fā)展銀行朝陽區(qū)一家支行個貸部的工作人員則透露，早在4月份，相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)下發(fā)通知，可適當(dāng)提高首付比例，深發(fā)展銀行北京分行暫未在全行下發(fā)通知，但是隨時可能變動，可能審批時首付比例還是30%，只要貸款沒有發(fā)放，就有可能變成40%。

對于"首套房貸款首付比例上調(diào)"的行為，監(jiān)管層早已默認(rèn)。在5月中旬召開的2011年陸家嘴金融論壇上，銀監(jiān)會工作廳副主任楊少俊公開表示，各家商業(yè)銀行把首套房首付款上調(diào)至四成、五成都屬正常情況，目前銀監(jiān)會的房貸政策沒有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r自主決策。

"限購令"任前鋒

熱點城市銷售迅速降溫

實行限購令的36座城市基本上是國內(nèi)商品住宅市場最火熱、住宅轉(zhuǎn)手最頻繁的城市。限購令的出臺排擠出部分住宅投機資金，一度"成全"了商住兩用房產(chǎn)的火熱銷售。在剛性需求的支撐下，商品房銷售面積和銷售額依舊呈現(xiàn)出雙上升的趨勢，然而對比同期數(shù)字發(fā)現(xiàn)，銷售增幅呈現(xiàn)銳減的現(xiàn)狀，而這種增幅的大幅滑落，不僅出現(xiàn)在商品住宅市場，被人們看重的商業(yè)地產(chǎn)增速回落情況更為明顯。

國家統(tǒng)計局公布的4月份國民經(jīng)濟(jì)運行數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%，其中，住宅投資9497億元，增長38.6%。這兩項增幅與去年同期的36.2%和34%相差無幾，從中可以發(fā)現(xiàn)，住宅投資在調(diào)控下增速加快。

然而，投資的增速與房屋新開工面積的增幅并不十分匹配。今年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積352472萬平方米，同比增長33.2%；房屋新開工面積56841萬平方米，增長24.4%；去年同期，房屋新開工面積為4.57億平方米，同比大幅增長64.1%。

不僅房屋新開工面積增幅同比大幅銳減，今年前4個月，全國商品房銷售面積、銷售金額的增幅與去年同期相比，增幅同樣出現(xiàn)大幅回落的情況。

今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。去年同期，全國商品房銷售面積同比增長32.8%，商品房銷售金額同比增長55.4%。住宅銷售面積增長5.8%，住宅銷售額增長11.0%，與去年4月份30.3%和51.5%的增幅相比，今年的增長實在甚微。

自房地產(chǎn)調(diào)控以來備受關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，今年以來的表現(xiàn)并不十分令人欣喜。今年前4個月，辦公樓增長4.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長7.7%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長23.8%和26.6%。去年同期，辦公樓銷售面積增幅85.5%，銷售額增長106.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增幅56.2%，銷售額增長78.4%。

"一房一價"司前衛(wèi)

價格規(guī)范仍有待落實

發(fā)改委祭出的房地產(chǎn)調(diào)控利劍--"一房一價"實施已滿月，然而，開發(fā)商見招拆招的情況普遍存在，部分城市從6月1日起才正式開始實施"一房一價"。

6月1日起，江西《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》實施細(xì)則將正式推行，商品房、二手房和保障性住房均要求一房一價明碼標(biāo)示。隨著政策的有效落實，整個房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范，與此同時購房者能進(jìn)一步透明消費。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房價格密切相關(guān)的因素，包括開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率，以及樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)?、供暖、通訊等配套情況。

5月末，上海市發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于貫徹落實<商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定>的通知》，明確了上海"一房一價"細(xì)則。凡在本市的商品房經(jīng)營者銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照細(xì)則實行明碼標(biāo)價，二手房明碼標(biāo)價參照細(xì)則執(zhí)行。不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，樓盤促銷和停車位銷售都要明碼標(biāo)價。

武漢雖從5月初開始執(zhí)行一房一價，但執(zhí)行效果并不理想。武漢市成立40多個檢查小組，對全市200多家樓盤摸底檢查，九成樓盤標(biāo)示信息不全。銷售狀態(tài)、裝修情況、戶型、公攤面積、層高、綠化率等信息都存在不同程度的漏標(biāo)。5月30日，武漢市物價局召開新聞發(fā)布會透露，從6月份開始，將專項檢查商品房明碼標(biāo)價的九項不規(guī)范行為，違者重罰50萬元。重點查處的行為包括銷售商品房不明碼標(biāo)價或未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價，未一次性公開全部預(yù)售房源等九項行為。

煙臺物價部門規(guī)定，5月底所有開發(fā)商都要把"一房一價"上墻公示。物價部門將在6月1日開始專項檢查，對違反相關(guān)規(guī)定的，只要沒上墻公示，每套將處5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，最高可處以50萬元罰款，并沒收違法所得。情節(jié)嚴(yán)重的，還要責(zé)令停業(yè)整頓，或由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。

房產(chǎn)稅打替補

有望成高房價"撒手锏"

每一輪房產(chǎn)稅征收范圍擴大化的討論都是從人聲鼎沸到悄無聲息，這一次也不例外，房產(chǎn)稅征收范圍年內(nèi)難以擴大似已成為共識。雖說房產(chǎn)稅試點擴大勢在必行，但試點的擴大肯定是在總結(jié)上海、重慶試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而如今，上海、重慶房產(chǎn)稅試點尚在推進(jìn)中。

有消息稱，除了上海和重慶，對個人住房征收房產(chǎn)稅，今年將不再增加試點城市。今年國家稅務(wù)總局主要精力是繼續(xù)完善房地產(chǎn)批量評稅，并在目前的二手房交易契稅征收上應(yīng)用。

重慶市市長黃奇帆5月28日也表示，重慶房產(chǎn)稅將在充分試點的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改完善。他還披露，重慶市的房產(chǎn)稅改革將在1年至2年試點的基礎(chǔ)上總結(jié)完善，并結(jié)合上海市的房產(chǎn)稅試點方案，將兩地房產(chǎn)稅試點方案的"修改版"在全國推廣。

北京下半年或?qū)㈤_征房產(chǎn)稅的消息促成了這一輪對房產(chǎn)稅試點范圍擴大的熱烈討論。不過5月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，從目前上海及重慶兩個城市開征房產(chǎn)稅試點來看，房產(chǎn)稅又存在涉及面廣、對利益的影響復(fù)雜、缺少代征代繳機制、征稅成本較高等問題，所以全面開征難度很大。

秦虹認(rèn)為，如果試點城市能夠在稅制設(shè)置和征稅機制方面取得經(jīng)驗，且能讓普通居民了解房產(chǎn)稅對合理的自主需求基本沒有影響，主要針對投資性需求，那么房產(chǎn)稅在全國的普遍開征才有基礎(chǔ)。

房產(chǎn)稅全面開征極其重要的法理基礎(chǔ)目前尚未理順。房產(chǎn)稅的核心和難點是評估和征管。作為稅收征管的職能部門，國稅總局除了研究設(shè)計房地產(chǎn)稅制度方面的內(nèi)容，另一重點是進(jìn)行評估征稅的技術(shù)準(zhǔn)備，按房地產(chǎn)評估值征稅的試點已進(jìn)行了近11年，然而空轉(zhuǎn)了十余年，這一法理基礎(chǔ)卻從未解決。

現(xiàn)行的《稅收征收管理法》在稅收的開征和減免上，比《稅收征收管理暫行條例》賦予了國務(wù)院更多的權(quán)限。僅變動《房產(chǎn)稅暫行條例》中的一個細(xì)節(jié)，整個框架還是完整保留，這表明《房產(chǎn)稅暫行條例》對現(xiàn)在制定房產(chǎn)稅征收細(xì)節(jié)還起著指導(dǎo)、參考的作用，但這仍舊無法解決房產(chǎn)稅征收中遇到的現(xiàn)實問題。

即便是已經(jīng)開展試點征收工作的上海、重慶，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)也只是"國務(wù)院第136次常務(wù)會議有關(guān)精神"。接近政府部門的專家稱，財政部和國稅總局的看法是，若在上海、重慶之外的其他地方進(jìn)行房產(chǎn)稅試點，應(yīng)該首先解決法律依據(jù)方面存在的缺陷。

早在今年兩會期間，財政部和國稅總局就都明確房產(chǎn)稅暫不推廣的信號。財政部部長謝旭人和國稅總局局長肖捷都表示，目前向全國范圍推廣房產(chǎn)稅的條件還不成熟，仍需要積累經(jīng)驗。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥也表示，目前工作的重點是密切跟蹤這兩個試點城市進(jìn)展情況。在密切跟蹤的過程當(dāng)中，進(jìn)一步深入地研究政策，不斷地總結(jié)和完善試點的經(jīng)驗。

來源：中國新聞網(wǎng)　

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