調(diào)控政策下的房地產(chǎn)融資 百舸爭流


時間:2011-06-02





在房地產(chǎn)調(diào)控與貨幣政策收緊的大勢下,開發(fā)貸和住房貸的持續(xù)收緊,以及房地產(chǎn)《財經(jīng)網(wǎng)》獨家策劃——【專題】“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控周年重審系列報道之銷量的大幅下滑,使開發(fā)商的資金鏈由緩和到緊張,資質(zhì)較差的企業(yè)資金鏈日趨繃緊,其中部分企業(yè)資金鏈危如累卵,崩塌或在不經(jīng)意間引爆。由此帶來的變化是,一方面多元化融資快速起步,另一方面行業(yè)合作收購兼并呈加速趨勢。

SOHO中國[簡介 最新動態(tài)]董事長潘石屹在接受《財經(jīng)網(wǎng)》采訪時提到,目前廣州、上海的一些地塊底價成交,或者已經(jīng)出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。從目前房地產(chǎn)市場的成交情況來看,房地產(chǎn)開發(fā)商一定會采取非常謹(jǐn)慎的做法,首先考慮自身的現(xiàn)金流如何度過這個寒冷的冬天,擴張的開發(fā)商并不多。本文由城市獵房編輯整理,轉(zhuǎn)載自城市獵房|福州房產(chǎn)網(wǎng) http://www.letfind.com.cn,感謝您轉(zhuǎn)載保留出處。

《財經(jīng)網(wǎng)》采訪的專家、銀行業(yè)內(nèi)人士、券商分析師等普遍認(rèn)為,2011年房地產(chǎn)信貸在整體新增信貸投放中的占比將降低扣除保障房額度?;谛刨J緊縮,當(dāng)前房地產(chǎn)資金來源中,信貸占比下降趨勢預(yù)計在短期內(nèi)會更加明顯,這推動了房地產(chǎn)多元化融資的興起:銀行投資部、券商投行、信托、私募基金、保險公司等均有涉足。

值得一提的是,在各種融資渠道中,在去年和今年1季度扮演重要角色的房地產(chǎn)信托,正經(jīng)受來自央行的從緊監(jiān)管。尤其當(dāng)前央行實施的“特種存款制度”,將進一步限制信托融資的規(guī)模并大幅度提升融資成本。

目前看來,惟一有望保持穩(wěn)定或較快增長的是外資渠道。外資投資房地產(chǎn)在境外債券和銀團貸款的推動下,呈現(xiàn)快速增長之勢,而監(jiān)管層則對此采取了默許態(tài)度。

信貸:一季度溫和反彈 展望:在房地產(chǎn)資金來源中占比降低

房地產(chǎn)相關(guān)貸款一直在銀行信貸中占據(jù)舉足輕重的地位,盡管商品房起步僅十多年,但截止2010年末,房地產(chǎn)相關(guān)信貸在信貸總額中的占比已經(jīng)達(dá)到20.5。在調(diào)控政策逐步價碼,風(fēng)聲鶴唳的背景下,銀行出于多重考慮,對房地產(chǎn)信貸趨向謹(jǐn)慎。

從2010年新增信貸來看,2010年全年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元,同比多增170億元。但從月份看,同比多增集中在前五個月地產(chǎn)調(diào)控啟動之前,6-12月連續(xù)7個月當(dāng)月新增均為同比少增。

另一方面,保障房的大舉建設(shè)將大幅壓縮商品房的信貸空間。潘石屹認(rèn)為,“十二五”期間,尤其是“十二五”的前三年,中國的房地產(chǎn)市場將會在格局上發(fā)生重大的改變,即將原來商品房占市場90以上的份額,轉(zhuǎn)變?yōu)楸U闲宰》砍^一半的份額。

當(dāng)前,地產(chǎn)商資金來源中信[簡介 最新動態(tài)]貸占比持續(xù)下降。2011年1-2月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元,同比增長35.2。1-2月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元,同比增長16.3。其中國內(nèi)貸款2679億元,占比 22,有所反彈傳統(tǒng)上這一數(shù)字在20左右,個別年份較低;利用外資86億元,占比0.7;自籌資金4184億元,占比34.4;其他資金5223億元,占比42.9。其他資金中,定金及預(yù)收款3154億元,個人按揭貸款1280億元。

同比來看,1-2月份,國內(nèi)貸款部分增長了7.7,個人按揭貸款下降了11.3。

2010年全年,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款占比17.3。1-2月份的數(shù)據(jù)有所回升,但和去年同期23.77相比是下降的。這和前兩個月銀行信貸放松有關(guān),由于貨幣政策的收緊,今后這個數(shù)據(jù)可能下滑。

在政策引導(dǎo)下,建設(shè)銀行、工商銀行均表示,調(diào)整內(nèi)部信貸結(jié)構(gòu),有保有壓,對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行控制。

4月15日,央行公布了3月份信貸數(shù)據(jù)。中金認(rèn)為,3月份的新增信貸數(shù)顯示貨幣政策緊縮效應(yīng)仍然持續(xù)。

A股融資:冰封 展望:無解凍跡象

3月1日,北京金隅股份有限公司下稱金隅股份與太行水泥換股吸收合并,最終實現(xiàn)了A股掛牌上市,成為2011年H股上市公司回歸A股的首個成功案例。

但這不并代表地產(chǎn)調(diào)控以來管理層冷凍房地產(chǎn)A股融資的態(tài)度發(fā)生了改變。業(yè)內(nèi)分析,金隅股份此番能獲準(zhǔn)回歸,在于此舉并不是為了融資,而且符合近年來證監(jiān)會解決同業(yè)競爭的監(jiān)管思路。

3月24日,泛海建設(shè)[簡介 最新動態(tài)]終止非公開發(fā)行定向增發(fā),該公司原計劃募集48億元。這是自2010年以來16家上市公司因涉及地產(chǎn)融資、重組的發(fā)行預(yù)案被迫終止。

債券:生力軍 展望:利率抬升 融資難度加大

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾數(shù)據(jù),2010年內(nèi)地房地產(chǎn)新發(fā)債券規(guī)模近527.2億元,創(chuàng)歷史新高。2011年,具備債券融資渠道的香港內(nèi)地房產(chǎn)上市公司,采取激進債務(wù)融資支持?jǐn)U展或者籌資過冬。據(jù)不完全統(tǒng)計,1-2月,內(nèi)地發(fā)展商通過境外發(fā)行高息債券融資的總額已經(jīng)超過200億元,加速融資的勢頭猛烈。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司高通智庫的《地產(chǎn)金融月度報告》:今年一季度中國房地產(chǎn)離岸債務(wù)融資金額已經(jīng)相當(dāng)于2010年全年的40以上。綜合各家地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率,最低的為7,最高的為14。雖然融資成本較高,但相對于房地產(chǎn)信托年利率15以上仍有優(yōu)勢。

近期成交量的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況趨向惡化。2011年以來,標(biāo)準(zhǔn)普爾將恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)和商業(yè)三家公司的評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面,預(yù)計恒 大地產(chǎn)和碧桂園等大地產(chǎn)商的評級也可能被下調(diào)。

如果將來被下調(diào)評級的公司增多,整個行業(yè)的發(fā)債成本將會上升,融資難度亦會加大。

信托:高歌猛進 展望:門檻提高 成本加大

根據(jù)高通智庫的報告,2011年以來截止4月5日共發(fā)行了592款信托產(chǎn)品,其中房地產(chǎn)信托178款,占據(jù)了信托發(fā)行量的30。

2011年以來發(fā)行的信托產(chǎn)品預(yù)期平均收益率為8.98,而房地產(chǎn)信托的預(yù)期平均收益率為9.75,高于平均水平。

從融資成本看,房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的綜合成本在15-20之間。其中約10是給投資者的回報,1-2的發(fā)行成本,信托公司的凈手續(xù)費收入能達(dá)到5-8。

從趨勢上看,房地產(chǎn)信托有加速趨勢。2011年1月份,工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行數(shù)量最多,有101款產(chǎn)品,而房地產(chǎn)信托則只有46款。2月份,二者基本持平,工商類78款,房地產(chǎn)69款。而3月份工商類為43款,房地產(chǎn)類達(dá)到63款。這或許也說明了房地產(chǎn)資金鏈趨緊,承諾的投資回報不斷攀升,從而在央行收緊信托融資的背景下擠占了更多的信托份額。

3月,中融信托發(fā)行的“中融-仁文股權(quán)投資集合資金信托計劃”,以15億的發(fā)型規(guī)模創(chuàng)下了今年以來的最大發(fā)行記錄。為期24個月,預(yù)期收益率高達(dá)14。

但展望未來,政策對信托融資的限制仍在加強。繼2010年公布《信托公司凈資本管理辦法》之后,銀監(jiān)會在今年1月27日發(fā)布《信托公司凈資本計算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》,該通知對信托公司凈資本、風(fēng)險資本計算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)作出明確規(guī)定。

在新規(guī)中,房地產(chǎn)類義務(wù)和銀信業(yè)務(wù)受影響最大。今后融資類地產(chǎn)信托將經(jīng)受更嚴(yán)格的審批措施,如規(guī)定,單一類融資業(yè)務(wù)中,公租房及廉租房風(fēng)險悉數(shù)為0.5,其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險悉數(shù)為1;集合類融資義務(wù)中,公租房及廉租房風(fēng)險悉數(shù)為1,其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險悉數(shù)為3。這意味著100億元的房地產(chǎn)融資類業(yè)務(wù)總規(guī)模,就要占用高達(dá)3億的風(fēng)險資本。

3月份,央行召集信托公司討論,要求信托公司用自有資金發(fā)放貸款的余額原則上不能新增,如果新增,要按新增額的150向央行繳納特種存款,存款不計利息。

并且,央行還發(fā)布了《理財、資金信托專項統(tǒng)計制度試行》,意在密切監(jiān)測銀行理財資金和信托資金的動向。

外資:增長迅猛 展望:未受壓 空間較大

1-2月,我國房地產(chǎn)實際利用外資41.5億美元,同比增長50.5。同期,我國實際利用外資178.23億美元,同比增長27.09。

制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)上我國吸引FDI最多的兩個領(lǐng)域。當(dāng)前流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的FDI增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于FDI的平均增速。在2010年,F(xiàn)DI中房地產(chǎn)占比22.2,創(chuàng)歷史新高。之前的記錄是2007年創(chuàng)下的20.5。2008年和2009年分別為17.2和17.9。

從目前商務(wù)部的表態(tài)看,并沒有采取限制境外資金投資房地產(chǎn)的跡象。

人民幣REIT:啟動 展望:尚不明朗

房地產(chǎn)信托基金也取得巨大進展。據(jù)香港媒體報道,4月12日,香港商業(yè)大亨李嘉誠旗下以人民幣計價的匯賢房地產(chǎn)信托基金Hui xian REIT公開招股獲全額認(rèn)購。匯賢REIT通過IPO形式籌資最多人民幣112億元,這是中國境外首次使用人民幣進行的IPO交易。

匯賢REIT的主要資產(chǎn)是位于北京王府井的東方廣場[最新消息 價格 戶型 點評]。

至今未看到管理層對這一模式的表態(tài),后市尚不明朗

被并購:弱勢房地產(chǎn)商的出路 展望:并購加速 行業(yè)集中度將進一步提升

對于融資無門,或者因融資背上沉重債務(wù)包袱的弱勢房地產(chǎn)企業(yè),被并購或許是避免清算的最好選擇。

2011年前3個月,房地產(chǎn)并購市場已經(jīng)是波濤洶涌。據(jù)不完全統(tǒng)計,房地產(chǎn)行業(yè)共完成22起并購交易,超過2009年全年的并購案例數(shù)。并購金額為11.50億美元,并購金額已經(jīng)接近2010年全年并購金額的一半。

據(jù)媒體報道,目前中小型房企嘗試的民間融資,融資成本高達(dá)30。中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本高企,將推動行業(yè)并購取得實質(zhì)性進展。

高通智庫總經(jīng)理張宏在接受《財經(jīng)網(wǎng)》記者采訪時稱:從當(dāng)前看,房地產(chǎn)行業(yè)的并購主要集中在以下領(lǐng)域:品牌房企針對中小房企的住宅項目并購或是企業(yè)整體收購;外資針對一二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)收購;央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域引發(fā)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;傳統(tǒng)零售企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的收購;壟斷國有企業(yè)在資產(chǎn)沉淀方面的需求。


來源:新浪



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