國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資還將進(jìn)一步緊縮

　　2010年，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致當(dāng)年一、二線城市新建住宅銷量普遍下跌三、四成，今年的成交量仍在持續(xù)下降，但住宅價(jià)格始終未出現(xiàn)全面下調(diào)。溫家寶總理4月中旬曾在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上稱：“普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距”。目前看來(lái)，中國(guó)有可能通過(guò)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)的融資來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

　　來(lái)自銀行的貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，不僅數(shù)量大，而且利率低。但銀監(jiān)會(huì)去年就一再要求防范開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也全面收緊開(kāi)發(fā)貸款。據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，2010年，各大銀行共計(jì)向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾1000億元的銀行授信，與2009年相比下滑超過(guò)60%。

　　不久前有傳聞稱，央行已要求國(guó)有大銀行一概停止新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。雖然工行、中行和建行的有關(guān)人士都予以否定，但同時(shí)也表示，目前只有極少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企才能獲得開(kāi)發(fā)貸款，并且量也不是很大。銀行的這一做法與上調(diào)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的預(yù)期有關(guān)。銀監(jiān)會(huì)日前要求國(guó)開(kāi)行、工行、建行、農(nóng)行、交行與中信銀行在6月3日前提交新方法計(jì)算的資本充足率結(jié)果，該計(jì)算方法把房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重從100%提高到150%。這意味著，開(kāi)發(fā)貸款對(duì)銀行緊張的資本金的占用率超過(guò)一般貸款50%。按一季度末2.5萬(wàn)億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額計(jì)算，全面推行新的資本充足率計(jì)算方法，按9倍杠桿倍數(shù)，銀行資本金將產(chǎn)生近1400億元的缺口。銀行不僅有可能全面收縮新增開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放，對(duì)于存量貸款，銀行也會(huì)傾向于提前收回。

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)A股市場(chǎng)融資事實(shí)上已停止。近期，部分房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組獲得核準(zhǔn)。但證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，這些都是在限制令出臺(tái)前已經(jīng)受理的房地產(chǎn)類并購(gòu)重組申請(qǐng)，去年8月份以來(lái)證監(jiān)會(huì)沒(méi)有受理新的房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)。為核查已受理企業(yè)是否存在“土地閑置及炒地行為”，證監(jiān)會(huì)與國(guó)土資源部建立了房地產(chǎn)類并購(gòu)重組監(jiān)管合作機(jī)制，并于2010年9月將已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)全部移交國(guó)土資源部核查。國(guó)土部核查認(rèn)為，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在不同程度的問(wèn)題需要整改，極少數(shù)企業(yè)通過(guò)了核查。這說(shuō)明，決策層對(duì)不合規(guī)房企在A股市場(chǎng)融資堅(jiān)決說(shuō)不。

　　在香港融資成為不少房企的選擇。年初至今，已有近20家企業(yè)在香港發(fā)債，籌資736億元，接近去年全年總和的765億元。然而，據(jù)國(guó)泰君安香港公司日前透露，目前一線城市已停止審批房企境外融資所獲資金匯返內(nèi)地，部分二線城市若項(xiàng)目資金規(guī)模達(dá)1億美元，也須報(bào)中央批準(zhǔn)。如確實(shí)存在這樣的政策，意味著內(nèi)地與香港的資本市場(chǎng)已全面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉。

　　最近銀監(jiān)會(huì)雖然否認(rèn)了叫停房地產(chǎn)信托的傳言，但一方面房地產(chǎn)信托規(guī)模非常有限，并且在目前的形勢(shì)之下，不大可能滿足較多的房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。

　　最近全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)十分緊張，從今年4月份開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“硬撐”房?jī)r(jià)。住建部政策研究中心副主任秦虹近日表示，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新亟待“破題”。未來(lái)或引入股權(quán)投資的方式，這將推動(dòng)一批專業(yè)化的房地產(chǎn)投資公司出現(xiàn)。但顯然遠(yuǎn)水解不了近渴。而且決策層應(yīng)該不會(huì)向硬撐房?jī)r(jià)的房企妥協(xié)。更何況，由于銀監(jiān)會(huì)去年就要求開(kāi)發(fā)貸款只許以在建工程作抵押，抵押率不得超過(guò)50%，銀行的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)并不大。

　　預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性微乎其微，一方面房?jī)r(jià)調(diào)控目的并未達(dá)到，同時(shí)市場(chǎng)仍存在很強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控半途而廢，部分城市房地產(chǎn)泡沫很可能重新開(kāi)始膨脹。

　　最終分析結(jié)論Final Analysis Conclusion：

　　當(dāng)前一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施顯示，中央將會(huì)下定決心緊縮，從融資、土地市場(chǎng)、資產(chǎn)重組、銷售、合規(guī)經(jīng)營(yíng)等多方面來(lái)嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，目的就是要“弄死”一批房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。房企不宜有政策放松的指望，貨幣政策更不可能因房市資金緊絀而放松!

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