房地產(chǎn)調(diào)控影響二手房 驚現(xiàn)零首付

時隔幾年，零首付重現(xiàn)江湖。近日，有讀者向記者報料，稱二手房市場有零首付現(xiàn)象，記者同時通過短信、網(wǎng)絡(luò)了解到，這種現(xiàn)象確實存在。

業(yè)內(nèi)人士表示，零首付并不為現(xiàn)行政策允許。這種零首付多是做高評估價四成，銀行根據(jù)房產(chǎn)評估值打七折放貸，從而變相實現(xiàn)“零首付”，本質(zhì)實為騙貸，這種操作手法具有較高的風(fēng)險。

中介熱推零首付

“零首付的批量房：觀瀾湖高爾夫賽維納公寓，共有30套，單價僅1.3萬元／平方米。業(yè)主承諾零首付還可高額貸款?！边@是記者日前收到的一則“零首付短信”。

銀行放貸早已收緊，這些零首付房源如何操作？中介陳先生對于記者提出的零首付疑問，表示：“確實可以操作，但是買家必須以公司的身份一次性買下30套物業(yè)，然后轉(zhuǎn)成消費(fèi)貸款，由‘有路子’的賣家配合買家實現(xiàn)零首付和高額貸款?！?

與此同時，深圳一些地產(chǎn)網(wǎng)站上也出現(xiàn)一系列似真似假的零首付。5月29日，記者在網(wǎng)上輸入“零首付”，出現(xiàn)185條房源，安居客網(wǎng)站上也有39條零首付信息。這些房源多分布在寶安和龍崗，無一不是強(qiáng)調(diào)“零首付”。

記者隨機(jī)進(jìn)行了調(diào)查，聯(lián)系上的中介都表示，該房源真實有效，可以做到零首付。

中介康先生掛單“龍崗天健現(xiàn)代城133平方米四房售價145萬”，稱這個價格可以通過評估公司“做高”四成，到銀行貸款打個折，就可以變相實現(xiàn)“零首付”。當(dāng)記者表示想購買公園大地時，他則表示，市場價格太高，做不了零首付。

“這套房子350萬，我們可以幫你貸到320萬甚至是跟房子售價相同的貸款?！秉S小姐稱南山現(xiàn)代城的零首付只有首次置業(yè)者才能做得下來，并要求記者先繳納10萬元定金，就可以全力搞定剩下的事情。

張先生向記者開出幾種公關(guān)費(fèi)：想零首付購買半島城邦的買家，根據(jù)置業(yè)的次數(shù)不同，需額外支出5萬元、3萬元的費(fèi)用。

“做高”評估價變相零首付

記者綜合調(diào)查了解到，部分中介推出的零首付有兩種方式：一種是把評估價格做高，一般提高四成左右，銀行按照評估價打個七折，就相當(dāng)于零首付。如一套二手房成交價是200萬，首次置業(yè)者若想申請銀行貸款，按規(guī)定須首付30％即60萬元，貸款140萬元。如果是二套房，則需首付六成120萬元，貸款80萬元。但是，如果通過評估公司評估出房價為２８０萬元，則以２８０萬元的房價向銀行申請到貸款，銀行放貸７０％，即約１９６萬元，自己付４萬元，但是實際上雙方交易的房價仍為２００萬元，按照這么一操作，業(yè)主就可以實現(xiàn)“零首付”了。這種操作對象僅限于首次置業(yè)者。

另外一種就是用公司名義買下物業(yè)，然后轉(zhuǎn)成消費(fèi)貸款。這種方式操作起來較為困難，成本也較高，一般貸款年限為１０年，而上一種方式的年限可以達(dá)到３０年。

記者從專業(yè)按揭公司得到證實，上述兩種方式都有成交案例。萬通擔(dān)保一工作人員表示，多是短線炒家做這些單，但是數(shù)量較少。

“這種成交案例在市場上很少，只有明顯大幅低于市場價的筍盤才有可能做到，因為房產(chǎn)評估需要參照周邊物業(yè)，這樣才可能做出高評估價。另外一種就是冷門樓盤，即各區(qū)域內(nèi)少有成交的樓盤，出售物業(yè)在做評估時可參考性比較弱，因此也有可能出現(xiàn)高于市場價的評估價。但是也有可能是中介吸引客戶的一個噱頭和手段。”世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平說。

本質(zhì)實為騙貸

從整個操作過程，不難看出，零首付有悖于現(xiàn)行政策。

記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一位深諳此類操作的業(yè)內(nèi)人士，他告訴記者，零首付操作難度較大，必須要額外簽一份合同“做高”成交價。“除了辦理過戶的陽合同，以及實際成交的陰合同之外，買賣雙方還需要簽一份給銀行看的合同。買家需要按第三份合同先‘墊付’首期，在銀行將首付款支付給業(yè)主之后，再由業(yè)主退還給買家。”上述人士說。

一律師則對整個交易過程涉及到三份合同表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，認(rèn)為這本質(zhì)上就是騙貸：“中間只要一個環(huán)節(jié)出了偏差，都將導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，而整個交易過程本來就違法，買家有可能陷于‘啞巴吃黃連’的境地?！?

肖小平認(rèn)為，明顯低于市場價的筍盤多存在戶型、景觀等方面的“硬傷”，性價比未必優(yōu)越。此外，中介稱其可以能幫忙拿到高額度貸款，只是中介人員單方面的承諾。置業(yè)者應(yīng)具有高度的警惕性。

記者了解到，少數(shù)中介要求買家交付一定的定金和公關(guān)費(fèi)用，無疑增添了交易風(fēng)險。

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評估修正參數(shù)“做高房價”

過去為了少繳稅做低房價的案例屢見不鮮，如今為多貸款卻要做高房價。記者從一些業(yè)內(nèi)人士處獲悉，事實上做高房價的情況由來已久，只是近期房產(chǎn)政策調(diào)整，二套房首付大幅提高，做高房價才變得比過去多起來。

和做低房價一樣，做高房價也要簽 “陰陽合同”，除了送到房地產(chǎn)權(quán)登記中心的“高價”合同，上下家之間還須簽訂一個秘密補(bǔ)充協(xié)議，聲明并不需要支付那筆“做高”的房價款。至于這一不能見光的合同，往往由中介操作并見證。

據(jù)一位房產(chǎn)估價師透露，目前一般的估價師對二手房多進(jìn)行“市場比較法”估價，需要參考周邊樓盤、同一小區(qū)樓盤的最新市場成交價，并加入很多影響房價的“修正參數(shù)”：所處地段繁華程度、交通便捷程度乃至小區(qū)的綠化、樓層、朝向、房屋裝修新舊程度等，這些都會影響評估結(jié)果。這就是中介所謂的“操作空間”。

綜合各家中介提供的材料，記者梳理得出，要想實現(xiàn)高評估價、低首付，首要具備的前提條件是：一定要搶到超低筍盤。因為，只有價格超低的筍盤，在與銀行談判的過程中，才有更大的做高評估價的可能。

有可能成為超低筍盤的有：成交案例較少的冷門樓盤，有待城市更新待拆遷物業(yè)，以及剛?cè)牖锏?、比較新的樓盤，尤其是處在較偏地段的樓盤，在剛進(jìn)入二手市場時參照物少，可能有高于市場價的評估價。

來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)

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