保障房建設(shè)陷僵局 中央地方房地產(chǎn)商多方博弈

　　房地產(chǎn)僵局能否打破，要看中央、地方、房地產(chǎn)商等各方面博弈中誰能最終占上風(fēng)。從當(dāng)前密集出臺的調(diào)控政策來看，一些似乎并不具備可持續(xù)性，而單單從房價入手調(diào)控商品房已被普遍認(rèn)為非治本之策。加大保障房建設(shè)在緩解供需矛盾的同時，或?qū)⒊蔀樯贁?shù)有效的推動調(diào)控的催化劑，但同樣面臨種種問題。
　　

　　5月下旬，北京已有些許初夏的模樣，西二環(huán)、西三環(huán)之間的幾條老街在綠樹掩映下格外寧靜，很多企事業(yè)單位、科研院所的家屬區(qū)都坐落在這里。 也就是在這寸土寸金的院里，幾處住宅工地正熱火朝天?！胺孔咏ǔ珊髮⒁缘陀谑袌龅膬r格賣給內(nèi)部職工?！闭劶按?，居住在此的小區(qū)居民掩飾不住的自豪。都知道今年保障房建設(shè)任務(wù)繁重，各級政府和央企都被推到了前臺，那么，像這種單位自建房是否屬于為加快保障房建設(shè)而進(jìn)行的“創(chuàng)新”舉措？

　　
　　去年6月，單身漢小潘通過了保障房資格的層層審核，等了將近一年，“一點兒保障房的影子都沒看到”。今年計劃開工的1000萬套能有他的一千萬分之一嗎？
　　

　　都說保障房是開發(fā)商堅守房地產(chǎn)領(lǐng)域的救命稻草，可參與了保障房，貸款就容易了嗎？保障房所需的巨額費用哪里來？

　　
　　事實上，在保障房大興土木之時，從建設(shè)任務(wù)落實到資金籌措，乃至分配、監(jiān)管等環(huán)節(jié)存在的諸多問題都愈發(fā)凸顯。
　　

　　落實建設(shè)開發(fā)商：有壓力沒動力？專家：必須終結(jié)房地產(chǎn)暴利
　　

　　北京某市屬大型企業(yè)，先后開發(fā)建設(shè)了福臨家園、東壩、望壇等多個保障性住房及廉租房項目，為中低收入家庭提供住房近兩萬多套。該公司內(nèi)部人士李女士告訴記者：“我們公司規(guī)整了百萬平方米的企業(yè)自有用地用于開發(fā)建設(shè)保障房，參與保障房建設(shè)是今后的重點發(fā)展方向。”

　　
　　記者聯(lián)系到北京另一家知名房企，其開創(chuàng)的高端度假地產(chǎn)項目備受業(yè)界矚目，早期參與過經(jīng)適房項目。該公司張總坦言：“公司不參建保障房是因為有其固定項目及長遠(yuǎn)規(guī)劃，而且三年前即完成全面轉(zhuǎn)型，已成為一個橫跨多行業(yè)、多地區(qū)、多元化的現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)?！?br>　　

　　還有一家民營房企，目前北京在建保障房項目只有一個，其公司投資總監(jiān)劉先生表示：“其實并非心甘情愿，但政府規(guī)定拿地時必須配建一定規(guī)模保障房。”據(jù)介紹，當(dāng)前開發(fā)商參與保障房項目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建。

　　都是房企，對待保障房的態(tài)度千差萬別，個中原因何在？
　

　
　　劉先生的“無奈”似乎具有一定代表性：利潤較低且收回成本時間長、盈利模式不明確、銀行貸款困難。地產(chǎn)大佬任志強也曾直言，“從投資回報上考慮，進(jìn)入保障房領(lǐng)域可能會很慎重”。對于上市房企，劉先生則認(rèn)為，“上市房企要保證開發(fā)量和規(guī)模，必然會轉(zhuǎn)戰(zhàn)或者積極進(jìn)入日益擴大的保障房市場，而且同等條件下，上市房企更能有效控制成本、保證利潤。 ”

　　
　　應(yīng)該說，企業(yè)關(guān)注利潤無可厚非，如何在責(zé)任與利益間求得平衡原本就是保障房建設(shè)繞不過去的一道坎。
　　

　　再來看一下保障房計劃，2011年計劃開工1000萬套，“十二五”期間3600萬套，而且各地“軍令狀”———《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》已簽，所有分配完成的目標(biāo)任務(wù)必須在2011年10月底前全部開工。這就意味著，今年7、8、9三月各地將迎來保障房大規(guī)模集中建設(shè)的熱潮；屆時，保障房“問責(zé)季”或許也將如期到來。

　　
　　在指標(biāo)與時間表的雙重考驗下，各地方政府已無路可退；另一方面，根據(jù)“十二五”規(guī)劃要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%，而此后公布的2011年全國供地計劃中，這三類住房用地占78.6%，接近八成。在這種情況下，房企要想開發(fā)擴張或許也難以繞開保障房建設(shè)。1000萬套保障房建設(shè)計劃怎樣落實？如何化壓力為動力成為關(guān)注焦點。
　　

　　對此，“中國地產(chǎn)三劍客”之一、中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海教授一針見血地指出：“本來房企通過參與保障房建設(shè)獲得穩(wěn)定的利潤，是一個非常好的盈利模式，但與高價拿地、高價賣房獲取超高的盈利模式相比，建保障房對他們來說就是瞎耽誤工夫。只有把房地產(chǎn)業(yè)的投機打壓下來，消除房地產(chǎn)業(yè)的暴利機制，讓開發(fā)企業(yè)意識到通過建保障房獲得穩(wěn)定利潤對他們來說是有好處的?！?br>　　

　　上海證券策略分析師蔡鈞毅對此表示認(rèn)同，他認(rèn)為政府對保障房建設(shè)的款項一般在三年內(nèi)支付完畢，開發(fā)商回款有保證。相對于商品房項目，保障房項目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。
　　

　　認(rèn)清了“錢”途問題，一些地方還在建設(shè)模式、土地政策等方面進(jìn)行探索和創(chuàng)新。據(jù)了解，為了能夠完成高額的保障房指標(biāo)，許多地方政府已出臺政策，鼓勵企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房。特別值得注意的是，去年相關(guān)部門對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企下達(dá)“退房令”后，前不久國資委首次明確要求中央企業(yè)“爭取多種途徑參與地方保障房建設(shè)”，以促進(jìn)實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。專家普遍認(rèn)為，完成保障房建設(shè)任務(wù)，央企應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的責(zé)任和義務(wù)，但要防止出現(xiàn)借保障房之名行福利房之實。
　　

　　曹建海告訴記者，一直以來，保障房市場都過于強化政府功能，而地方政府也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分，讓開發(fā)企業(yè)試水參建保障房，通過市場杠桿探索一條轉(zhuǎn)型之路，政府則抽出身來進(jìn)行市場監(jiān)管。另外，對于問責(zé)必須落到實處。

　　資金缺口金融機構(gòu)：保障房項目是否有競爭力專家：難在撬動8000億元社會資本
　　

　　除了保障房的盈利空間以及政策預(yù)期不明朗，保障房建設(shè)的另一個癥結(jié)則是資金缺口。全國人大常委會曾有專題調(diào)研披露，中央政府提高了廉租住房建設(shè)資金補助標(biāo)準(zhǔn)，但地方反映仍然偏低，許多地方省級財政補助數(shù)額很少，籌資壓力和建設(shè)責(zé)任主要落在市、縣、區(qū)政府身上，基層政府普遍反映壓力很大。 據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2011年我國保障房建設(shè)將達(dá)1000萬套。若要實現(xiàn)這一目標(biāo)，所需費用大概約達(dá)1.3萬億元，其中近三分之一的資金將由各級政府通過多渠道籌集。
　　

　　對這種政府長期“買單”的形式，有專家表示擔(dān)憂。住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，企業(yè)要考慮成本核算和投資風(fēng)險，而地方政府有中央制定的硬任務(wù)，就只能“千方百計”將這部分資金填上。
　　

　　中國人民大學(xué)教授俞明軒在接受記者采訪時表示，保障性住房的資金來源應(yīng)是中央政府和地方政府共同的任務(wù)。中央除了給政策以外，還應(yīng)承擔(dān)好資金轉(zhuǎn)移支付的責(zé)任。而對于地方政府來說，土地出讓金是重要組成部分，但主體上還是要依靠稅收。
　　

　　曹建海則認(rèn)為，考慮到保障房建設(shè)中的多數(shù)資金可以回收，只要中央政府加大對地方政府的壓力，一定能促使地方政府從賣地轉(zhuǎn)向住房民生，將絕大多數(shù)的土地出讓收入用于保障房建設(shè)。
　　

　　從金融機構(gòu)操作層面來看，包括保險資金、社保基金等都已對保障房建設(shè)表示出興趣，但大多處于探索和觀望階段。

　　
　　“同樣一筆貸款，保障房項目競爭力在哪？”一家商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時直言不諱：“不管是哪類房，銀行做貸款基于自己的風(fēng)險控制，就算是政府保障房也得讓我看到還款來源?！痹撠?fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在一方面流動性收緊，另一方面保障房建設(shè)周期長、貸款回收不確定性較大。

　　
　　上述房企業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，保障房項目分配、退出機制還不完善，這使得收益率有很大不確定性，因此獲得貸款也有難度。還有地方反映，今年銀行對貸款有所控制，籌資出現(xiàn)困難，使有些在建項目的資金供應(yīng)難以為繼。
　　

　　對于引入市場機制、吸引更多社會資本，業(yè)內(nèi)普遍持贊成態(tài)度。相關(guān)部委多次表態(tài)，保障房建設(shè)由社會來參與是一個長遠(yuǎn)的制度設(shè)計，需要建立一套包括資金籌措、生產(chǎn)建設(shè)、管理運營、退出在內(nèi)的完善機制。王玨林表示，目前我國社會資金介入保障房建設(shè)的運營模式仍處于探索和起步階段，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起主導(dǎo)作用，合理引導(dǎo)央企、國企承擔(dān)必要的社會責(zé)任，帶頭參與，率先探索可持續(xù)的開發(fā)建設(shè)模式。
　　

　　在曹建?？磥恚鞣蕉紤?yīng)擔(dān)當(dāng)起保障房建設(shè)的社會責(zé)任，另外各地政府可通過土地使用制度創(chuàng)新引導(dǎo)農(nóng)村集體、機關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)甚至個人投資者參與保障投資和建設(shè)。為此，財政、稅收和信貸政策能否實現(xiàn)良好銜接是確保資金投入充裕與否的關(guān)鍵。有關(guān)專家建議財稅方面應(yīng)給予保障房參建企業(yè)稅收優(yōu)惠或減免；金融方面給予企業(yè)政策性長期貸款和一定的財政貼息；土地供給方面，政府也可給予參建企業(yè)一定幅度的土地出讓價格優(yōu)惠。
　　

　　某研究院副院長陳晟建議，必須建立完善保障房建設(shè)的法規(guī)和市場機制，確保公租房等盡管租金較低，但是社會資金一旦投入就能獲得長期穩(wěn)定的收益。

　　分配困局市場：百姓口糧勿成富人點心專家：“治亂”需健全機制

　　
　　近期，許多地方保障房被“騙購”“團(tuán)購”等分配亂象一次又一次刺激著那些“待保障”人群的神經(jīng)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，一邊是像小潘那樣符合條件的“等不到”保障房，另一邊卻出現(xiàn)保障房分配后閑置、乃至轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售的情況。

　　
　　北京市朝陽區(qū)東五環(huán)外一些經(jīng)適房小區(qū)入住率不高，有的剛交房就發(fā)現(xiàn)各種出租廣告層出不窮，還有的明碼標(biāo)價，成為多家地產(chǎn)中介的駐扎地。這樣的現(xiàn)象并非少數(shù)。

　　
　　另外，近期多地曝光央企建設(shè)大戶型、高檔次的集資房等違規(guī)行為。有評論稱“這就很難排除一些財力雄厚的大企業(yè)趁機大興土木，將保障房悄悄變性為內(nèi)部職工的福利房。而一些財力薄弱的企業(yè)職工只能望房興嘆，這無疑會加劇分配和社會保障領(lǐng)域的不公平”。
　　

　　“如果企業(yè)自建單位租賃房，滿足居住條件較差的職工需求，則是為全社會分擔(dān)保障房壓力；如果企業(yè)按國家規(guī)定，以經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)集資房，分配給符合國家相關(guān)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的住房困難職工，則同樣利國利民?！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，中國的很多政策“一放就亂”。如果央企都利用國家的優(yōu)惠政策（非住宅用地轉(zhuǎn)為住宅用地），大建非保障房，大行福利化分房，則實屬害國害民，這將導(dǎo)致新的社會不公，以及住房制度改革的歷史性倒退。
　　

　　保障房分配亟待“治亂”，這不僅是百姓呼聲，更是使房地產(chǎn)市場走向良性健康軌道的關(guān)鍵力量。上述金融界人士表示，“十二五”期間，保障房數(shù)量將迅速增加，保障房分配機制應(yīng)該更加透明，這關(guān)系千家萬戶住有所居夢想能否實現(xiàn)，更考驗社會監(jiān)管能力。

　　
　　如何分配？多位專家給出了建議。王玨林說，屢次暴露出的保障房分配違規(guī)行為，凸顯了嚴(yán)把公示關(guān)、審核關(guān)的重要性和緊迫性。首先，要突出公示的有效性。其次，審核關(guān)不能走過場。曹建海認(rèn)為，隨著政府和企業(yè)對這一領(lǐng)域日漸重視，各地在保障房分配準(zhǔn)入、管理、退出等進(jìn)行更多的制度探索。還有專家建議加大處罰力度，提高違規(guī)成本。另外，應(yīng)盡快出臺基本住房保障法，既要明確各級政府在推進(jìn)住房保障工程中的責(zé)任，又要規(guī)范保障房分配、運營、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中存在的種種混亂局面。尤其要加大對虛假申報、騙購騙租、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售、閑置浪費保障房等行為的懲罰力度。

來源：中國新聞網(wǎng)

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