任志強(qiáng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)需要自我調(diào)節(jié)周期

在博客風(fēng)行的時(shí)候，任志強(qiáng)用博客表達(dá)觀點(diǎn)，如今微博風(fēng)行，任志強(qiáng)又時(shí)髦地開(kāi)始在微博上“嘮叨”，并對(duì)網(wǎng)友稱呼他為“可愛(ài)的任老頭”欣然接受。對(duì)任志強(qiáng)來(lái)說(shuō)，讓他停止發(fā)表觀點(diǎn)就跟讓他停止思考一樣不可思議。直言不諱的他在微博上已經(jīng)擁有近400萬(wàn)粉絲。

記者走進(jìn)任志強(qiáng)的辦公室時(shí)，他正在把玩著發(fā)布微博的種種時(shí)尚“設(shè)備”：一手用鼠標(biāo)操作電腦，另一只手拿著iPhone，成堆的文件旁邊還擱著一臺(tái)iPad。在采訪的過(guò)程中，任志強(qiáng)在關(guān)注“設(shè)備”上信息更新的同時(shí)，條理清晰地向記者剖析著自己之于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)種種觀點(diǎn)背后的緣由。

看得見(jiàn)的手別成為閑不住的手

任志強(qiáng)是奧地利學(xué)派市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位的擁躉，他在不同的場(chǎng)合都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要自我調(diào)節(jié)的周期，而不應(yīng)該被過(guò)度的調(diào)控干預(yù)。

任志強(qiáng)認(rèn)為，過(guò)度強(qiáng)調(diào)凱恩斯主義會(huì)導(dǎo)致回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。在他看來(lái)，危機(jī)是淘汰落后產(chǎn)能、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的好機(jī)會(huì)。“市場(chǎng)有很好的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，市場(chǎng)應(yīng)該有危機(jī)，危機(jī)是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的方式，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要下狠手，企業(yè)的冗員問(wèn)題，落后產(chǎn)能淘汰問(wèn)題，都可以靠危機(jī)來(lái)解決。”

對(duì)于目前嚴(yán)峻的通貨膨脹形勢(shì)，任志強(qiáng)認(rèn)為主要由兩方面原因造成，一是成本的推動(dòng)，包括勞動(dòng)力價(jià)格上漲以及土地資源、生產(chǎn)資料價(jià)格上漲等因素，都會(huì)導(dǎo)致物價(jià)上漲；另一個(gè)原因則是輸入性通脹，中國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)體的巨大能源、資源消耗需求和強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力也是能源、資源價(jià)格上漲的原因之一。至于解決辦法，任志強(qiáng)還是堅(jiān)持認(rèn)為市場(chǎng)需要一個(gè)自我調(diào)節(jié)的周期。他舉例說(shuō)，2003年到2007年期間，關(guān)緊土地閘門(mén)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不足，2007年后土地供應(yīng)開(kāi)始放量，但2007年的土地供應(yīng)要到2009年才能體現(xiàn)，所以2007年的房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橹暗耐恋毓?yīng)太少而不是因?yàn)?007年的土地供應(yīng)增加，當(dāng)然其中也有部分地王的刺激效應(yīng)，但根本還在于供給不足。土地供應(yīng)連續(xù)高增長(zhǎng)，市場(chǎng)自然就會(huì)調(diào)節(jié)，房?jī)r(jià)也會(huì)平穩(wěn)，但目前還沒(méi)等市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，政策調(diào)控又開(kāi)始干預(yù)。

“看得見(jiàn)的手別成為閑不住的手?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。

保障的歸保障　市場(chǎng)的歸市場(chǎng)

把自己定位為“只給富人造房子”的任志強(qiáng)，始終認(rèn)為“保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。他對(duì)記者說(shuō)：“自2003年以后的政策都是將保障責(zé)任推給市場(chǎng)。我是最早提出房改之后應(yīng)同時(shí)建立住房保障體系的，大約是在23號(hào)房改文件出臺(tái)之后的第二個(gè)月的中房協(xié)會(huì)議上。”任志強(qiáng)認(rèn)為，如果政府在房改貨幣化分配的同時(shí)就建立住房保障體系，那么每年只需要提供一定比例的廉租房、租賃性住房，就不會(huì)出現(xiàn)今天這樣的局面了。

任志強(qiáng)表示，“保障”是國(guó)家的安全網(wǎng)，例如對(duì)最低收入家庭所發(fā)放的生活補(bǔ)貼，體現(xiàn)的是政府的責(zé)任，但這種責(zé)任不保證奢侈型的生活消費(fèi)。住房保障也一樣，首先應(yīng)明確保障的標(biāo)準(zhǔn)和被保障者的最低生存條件，而并非是一種財(cái)富轉(zhuǎn)移的再分配，而是生存權(quán)利的基本保障。因此，就必須有住房保障的立法，有明確的保障責(zé)任以及對(duì)保障對(duì)象的嚴(yán)格控制，以嚴(yán)防國(guó)民的稅收和國(guó)家的全民共有的土地等公共資源向不應(yīng)保障的群體傾斜，變成一種貪污與腐敗。

堅(jiān)持“保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”觀點(diǎn)的任志強(qiáng)，對(duì)于目前調(diào)控政策將保障房和商品房混同一起所產(chǎn)生的問(wèn)題，也有著自己的意見(jiàn)和建議。

“在現(xiàn)有土地制度下，保障房擠占了商品房用地，只能讓商品房?jī)r(jià)格更高。要控制商品房的價(jià)格，改變土地政策制約城市化進(jìn)程的局面，建議從三個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)：首先，改變現(xiàn)有土地制度；其次，現(xiàn)在的很多城市問(wèn)題，比如交通擁堵主要是由城市規(guī)劃不當(dāng)帶來(lái)的，建議改變按產(chǎn)權(quán)制度來(lái)管理的做法，讓規(guī)劃先行。第三，現(xiàn)行的以‘限買(mǎi)’為核心的調(diào)控政策是極不科學(xué)的，治表會(huì)傷根，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的方法只會(huì)帶來(lái)倒退。”

現(xiàn)金流比盈利重要 節(jié)奏比擴(kuò)大規(guī)模重要

在目前市場(chǎng)存在諸多不確定因素的情況下，任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的生存之道在于保持現(xiàn)金流和控制發(fā)展節(jié)奏。

“從總體上來(lái)看，今年投資下降最嚴(yán)重的影響是明年的供給或?qū)⒋蠓鶞p少，明年沒(méi)有房子賣(mài)的話怎么辦？所以，我們覺(jué)得現(xiàn)在日子最好過(guò)的就是有在建工程的公司，或者說(shuō)去年已經(jīng)把應(yīng)該今年交房的項(xiàng)目都賣(mài)了的公司。去年他們商品房什么的都賣(mài)完了，今年蓋的房子都交好了，因此可以還債了，這種公司應(yīng)該沒(méi)啥煩惱，日子最好過(guò)。要是你目前正大量投入等著賣(mài)房子，那么日子就不好過(guò)。所以，判斷一家公司現(xiàn)金流狀況，最主要的是要看它的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，你是賣(mài)完了再生產(chǎn)的，還是現(xiàn)在剛蓋了要領(lǐng)證，還有是說(shuō)有一部分是土地還款。只有對(duì)這個(gè)結(jié)構(gòu)分析清楚了，才能知道這個(gè)公司的現(xiàn)金流如何?！睂?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的工程數(shù)量結(jié)構(gòu)，任志強(qiáng)認(rèn)為比較合理的比例是，“1/3已經(jīng)賣(mài)掉的，1/3正在銷售的，1/3為未來(lái)做儲(chǔ)備?！?

而對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)金流和資金規(guī)模，任志強(qiáng)提醒，必須關(guān)注“凈庫(kù)存”和“凈負(fù)債”。“現(xiàn)在一些報(bào)紙上說(shuō)的40家公司借了6000億元的債，此說(shuō)法并不對(duì)，因?yàn)檫@個(gè)負(fù)債里面相當(dāng)一部分是公司的預(yù)售款，就是賣(mài)房子的錢(qián)。賣(mài)房子的錢(qián)包含公司的利潤(rùn)，而利潤(rùn)是在結(jié)算的時(shí)候才能放在兜里的。所以，那個(gè)6000億元里面實(shí)際上真正的銀行貸款只有不到1500億元，有4500億元左右是賣(mài)房子的錢(qián)?！?

來(lái)源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng) 作者：全偉

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