中小房企也退房 房地產(chǎn)開打洗牌戰(zhàn)

　　“隨著調(diào)控的深入及其效應(yīng)的產(chǎn)生，房地產(chǎn)市場"洗牌戰(zhàn)"在所難免，相應(yīng)地，在股票市場上也將有所反應(yīng)?！庇袠I(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為。

　　爭相“甩買”房地產(chǎn)股權(quán)

　　5月18日，弘業(yè)股份發(fā)布公告稱，公司擬通過江蘇省產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持南京愛濤置地有限公司12%的股權(quán)，以該股權(quán)的評估值1014.20萬元為掛牌價，公司關(guān)聯(lián)方江蘇愛濤置業(yè)有限公司擬受讓該股權(quán)。轉(zhuǎn)讓目的是“整合優(yōu)化內(nèi)部資源、重點推進(jìn)主營業(yè)務(wù)經(jīng)營目標(biāo)”。

　　5月13日，宏達(dá)股份及其控股子公司四川華宏國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資有限公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)四川宏達(dá)世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司控股子公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司、華宏國際分別擬將持有的成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.1%、4.9%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)房產(chǎn)，按置成房產(chǎn)經(jīng)評估后的凈資產(chǎn)價值1:1的比例作價，上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格分別為近11.33億元、近6000萬元。

　　另悉，金發(fā)科技已經(jīng)將持有的長沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州誠信投資管理有限公司，價格為5.54億元；建發(fā)股份轉(zhuǎn)讓上海長進(jìn)置業(yè)公司100%股權(quán)。

　　當(dāng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)上市的公司并不多，因此，僅僅以上市房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓還不能反應(yīng)整個行業(yè)的動態(tài)。那么，目前整個行業(yè)的動態(tài)究竟是怎樣的？

　　有知情人士透露，目前，央企非主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出房地產(chǎn)資產(chǎn)也正在進(jìn)行之中。進(jìn)入5月份以來，僅以北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項目為例，就有中國恒天集團(tuán)公司、南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中機(jī)十院國際工程有限公司三家央企或者下屬企業(yè)甩賣地產(chǎn)股權(quán)。其中，中機(jī)十院國際工程公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所將其持有的十院金鑫洛陽置業(yè)公司35%股權(quán)掛單出售，底價是人民幣1157.42萬元。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的第一季度交易數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北交所房地產(chǎn)行業(yè)共成交標(biāo)的14宗，總額25.81億，其中受讓方七成為非國有企業(yè)。 記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等交易平臺以及上市公司轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)的公開數(shù)據(jù)進(jìn)行粗略統(tǒng)計，今年截至5月18日就已經(jīng)有92.1億元資金抽離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　 資金是最大的“瓶頸”

　　“現(xiàn)在我們才真正感到了調(diào)控政策帶來的壓力，其中資金方面的壓力最大?！背啥寄持行》科罄峡傁蛴浾咛寡裕浇衲耆径热绻€沒有更多融資渠道，那他們肯定就扛不住了。他估計到那個時候才真正是地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高峰時段。

　　那么，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道究竟還有多少？從傳統(tǒng)的而且也是主要的融資渠道銀行貸款來看，現(xiàn)在監(jiān)管層盯得最緊的也就是這一塊貸款?！翱傂幸呀?jīng)打過多次招呼了，要求對中小房企的貸款從嚴(yán)控制，在一般情況下基本上不會放出去，出了事，哪個負(fù)得起這個責(zé)任？”成都一家銀行的客戶經(jīng)理這樣告訴記者。

　　對于目前比較流行的房地產(chǎn)信托融資，對中小房企來說，同樣可望而不可及?！叭谫Y成本比銀行貸款高不說，而且融資門檻更高，許多中小房企并不具備相應(yīng)抵押、擔(dān)保物。”上述房企老總說，他們曾經(jīng)找過幾家信托公司，得到的回答都差不多需要沒有任何瑕疵的抵押、擔(dān)保物，而且這些抵押、擔(dān)保物基本上只限于房產(chǎn)或者土地使用權(quán)，其他的東西一般不會考慮。記者在采訪中獲悉，由于持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控，信托機(jī)構(gòu)越來越擔(dān)心房產(chǎn)價格大幅下跌，因此，對抵押、擔(dān)保物的折扣打得很“兇”，最多有可能按照現(xiàn)在的評估值打?qū)φ奂凑蹆r50%。

　　“事實上，除了上述原因外，目前對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管風(fēng)險也在升級?！毙磐袑＜?，中國資本市場有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛說，銀監(jiān)會加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管并非今日始，也非明日終。早在今年1月20日中國銀監(jiān)會就下發(fā)了通知，要求各商業(yè)銀行需在2011年年底前將銀信理財合作業(yè)務(wù)表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，要求各信托公司對商業(yè)銀行未轉(zhuǎn)入表內(nèi)的銀信合作信托貸款，按照10.5%的比例計提風(fēng)險資本。

　　“目前房地產(chǎn)信托存在風(fēng)險隱患，也是促使管理層再下重手調(diào)控的原因之一?！睂O飛說，尤其是“限購令”的出臺打亂了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績預(yù)期，很可能因此出現(xiàn)還款資金不能按期到位的情況。這表明目前房地產(chǎn)信托存在風(fēng)險隱患，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)，真正的房地產(chǎn)冬天會到來，資金鏈脆弱的中小開發(fā)商會首當(dāng)其沖。

　　房地產(chǎn)股機(jī)會有分歧

　　“目前我們對地產(chǎn)股持暫時回避的態(tài)度?！背啥急⊥顿Y管理有限公司總經(jīng)理劉杰說，去年以來的地產(chǎn)股一路坎坷，目前地產(chǎn)股確實很便宜，希望地產(chǎn)股“時來運(yùn)轉(zhuǎn)”的心情可以理解，但還得面對現(xiàn)實：一個現(xiàn)實是雖然各地的“限購令”出臺了，但正在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅是肯定要在全國普遍實施的，而一旦普遍實施，對房地產(chǎn)行業(yè)的打擊不可低估。

　　對地產(chǎn)股同樣不感興趣的還有上海匯利資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理何震。“賺錢才是硬道理，雖然目前的地產(chǎn)股估值便宜，但賺不到錢，這于投資又有何益？”何震反問記者。

　　不過，目前市場人士對地產(chǎn)股的態(tài)度也并非“一邊倒”。海通證券研究報告指出，截至5月16日，房地產(chǎn)板塊動態(tài)PE在20.68倍，5月后國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)有望出現(xiàn)“價跌量升”的良性局面，行業(yè)后期將有望出現(xiàn)較大估值修復(fù)行情。

　　國金證券監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，4月全國商品房開發(fā)投資額4494億元，同比增長34.6%，投資增速略超預(yù)期。4月份34.6%的同比增速較3月的33.2%略有上升，高于去年全年33.2%的增速，從2002年以來的歷史來看，目前超過34%的投資增速也在高位，這說明了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商對未來一段時間的房地產(chǎn)市場依然持有一定的樂觀預(yù)期，這也有望給A股市場的地產(chǎn)股帶來一定的投資機(jī)會。

　　在此背景下，國金證券推薦三類公司：一是抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的一線龍頭，包括保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)；二是實力較強(qiáng)的區(qū)域龍頭，推薦南通科技和寧波富達(dá)；三是具有優(yōu)質(zhì)項目的重估折價率較高的華業(yè)地產(chǎn)和冠城大通。

　　“房價不降，調(diào)控不止”正是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的寫照?！斑@對投資者來說，反而可能出現(xiàn)政策幫助打壓地產(chǎn)股，提供買入機(jī)會的局面，但應(yīng)該進(jìn)行細(xì)分，而抓大放小是一條基本的原則?！庇蟹治鰩熣J(rèn)為。

來源：國際金融報

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