從五重分化趨勢看房地產(chǎn)市場變局

　　在一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度趨緩，調(diào)控政策的效果初步顯現(xiàn)。照這樣的趨勢看，全國房地產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有降，房地產(chǎn)市場年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)五重分化。

　　第一，房產(chǎn)市場銷售和價(jià)格出現(xiàn)區(qū)域分化。

　　中指研究院“主要城市住宅市場交易情況”顯示，今年4月全國主要城市中有六成成交面積環(huán)比下降，多個(gè)城市跌幅接近或超過30%，即使環(huán)比上漲的城市，成交量也在低位盤整。購房者觀望氣氛增加，市場對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。從供應(yīng)看，主要城市市場供應(yīng)普遍增加，房地產(chǎn)市場供需比逐漸達(dá)到均衡，市場逐漸向買方市場轉(zhuǎn)向。從價(jià)格看，中指研究院“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，4月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，北京等十大城市平均價(jià)格環(huán)比上漲0.13%，十大城市價(jià)格環(huán)比漲幅小于全國城市住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅。

　　由于一、二線城市房價(jià)過高，房價(jià)收入比超過了大部分居民的可承受范圍，并且受“限購”等調(diào)控政策影響更大，在密集調(diào)控政策的持續(xù)作用下，北京、上海等重點(diǎn)城市樓價(jià)在年內(nèi)或有10%左右的降幅。從成交量看，雖然下半年新房將大量入市，一、二線城市成交量會(huì)有所恢復(fù)，但同比仍然下降。三、四線城市受“限購”政策影響較小，資金在房地產(chǎn)市場的配置意愿仍然較強(qiáng)的情況下房價(jià)將穩(wěn)中有升，成交量也將同比上升。

　　第二，建筑市場新開工和竣工增速出現(xiàn)分化。

　　新開工面積是房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先指標(biāo)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房屋新開工面積達(dá)到3.98億平方米，同比增長23.4%，增速比去年同期大幅回落。這一方面是由于去年新開工面積基數(shù)較高的原因，另一方面也顯示了房地產(chǎn)開發(fā)商看淡房地產(chǎn)后市，逐漸降低了新開工的速度。

　　由于從新開工到竣工需要一個(gè)較長的時(shí)間段，房地產(chǎn)供給存在著一定滯后期。去年新購?fù)恋睾托麻_工面積較多，大部分新開工項(xiàng)目到今年下半年將陸續(xù)竣工，因此施工面積和竣工面積在去年年底開始上升，今年一季度竣工面積1.28億平方米，同比增長15.4%，比去年一季度增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。估計(jì)竣工面積同比仍會(huì)上升，下半年房地產(chǎn)市場供給將迎來一個(gè)高峰。

　　第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源出現(xiàn)分化。

　　解析一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的結(jié)構(gòu)，國內(nèi)貸款占比持續(xù)下降；包括定金預(yù)收、個(gè)人按揭貸款以及應(yīng)付賬款在內(nèi)的其他資金來源占比平穩(wěn)；利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看，除利用外資同比增長速度較快外，其他融資方式同比增速有所回落，特別是銀行貸款、定金和個(gè)人按揭貸款增速大幅回落，個(gè)人按揭貸款量甚至同比下降。定金和個(gè)人按揭貸款增速回落，顯示房地產(chǎn)市場交易并不活躍，市場處在僵持階段。此外，銀行融資渠道收緊，開發(fā)商轉(zhuǎn)向以外資和自籌資金方式融資。

　　第四，房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生分化。

　　根據(jù)申萬行業(yè)分類的統(tǒng)計(jì)，在滬深股市124家上市開發(fā)商中，一季度有69家開發(fā)商利潤同比下降，55家開發(fā)商利潤同比上升，59家開發(fā)商現(xiàn)金同比下降，65家開發(fā)商現(xiàn)金同比上升。而從存貨看，則有91家開發(fā)商存貨同比上升，這顯示開發(fā)商的銷售速度下降。從償債能力看，54家開發(fā)商流動(dòng)比率上升，而70家開發(fā)商流動(dòng)比率下降。未來開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況取決于存貨銷售的回款能力和融資能力，在這方面大型開發(fā)商更具有優(yōu)勢，而中小型的開發(fā)商資金壓力更大，開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況將繼續(xù)分化。

　　第五，土地市場供應(yīng)和成交面積出現(xiàn)分化。

　　中國指數(shù)研究院的“土地月報(bào)”顯示，4月土地供應(yīng)量上升，成交量大跌，住宅用地推出價(jià)格和成交價(jià)格均呈顯著下跌趨勢。眼下，地方政府推地十分謹(jǐn)慎，為完成今年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量的指標(biāo)，各地政府遂在4月加大了推地力度。

　　開發(fā)商們對未來房地產(chǎn)市場態(tài)度也非常謹(jǐn)慎?！巴恋卦聢?bào)”顯示，土地成交價(jià)格和溢價(jià)率普遍下跌，住宅用地表現(xiàn)更為明顯。作為房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先指標(biāo)，土地市場成交低迷、溢價(jià)率降低，明白無誤顯示房地產(chǎn)市場仍然處在下降周期中。

　　溫家寶總理“五一”期間在視察保障房建設(shè)工地時(shí)首提“把一些地區(qū)過高的房價(jià)降下來”，顯示了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅(jiān)定不移的決心，市場各方因此認(rèn)定，中期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)退出。而如果下半年通脹水平能按預(yù)期回落，也將大大有利于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理的下調(diào)。而從長期看，要從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要改革地方的土地財(cái)政，全面開征房地產(chǎn)稅、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，這是為地方政府提供穩(wěn)定收入，抑制土地價(jià)格急劇上漲，抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)資源公平有效配置的有效方法。

來源：上海證券報(bào) 莫妮卡

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