上周,某最新數(shù)據(jù)公布。盡管在4月的最后一周,國內樓市集體上演了市場“回暖”大戲,六成城市成交量上漲,其中北京一改連續(xù)兩周的跌勢以環(huán)比42.67%領漲一線城市。但是,樓市成交量的短暫回暖卻無法扭轉整個4月樓市的低迷:住房成交量跌入谷底、土地成交也陷入低迷。
但房價依然處于高位,遲遲未見松動。業(yè)界認為,房價飆漲得到遏制,但卻未到調控理想狀態(tài),原有調控政策持續(xù)甚至出臺新一輪調控的可能性很大。
過半城市成交量大幅下挫觸谷底
受國務院8路樓市督察組影響,政策仍處觀望階段,各地樓市成交陷入低迷。
整個4月,五成城市成交面積環(huán)比下降,平均降幅25%。其中天津、深圳、福州、合肥、三亞、大連、貴陽、汕頭等8城市跌幅接近或超過30%。大連領跌,下降幅度達到87.87%,合肥亦下跌了63%。
一線城市持續(xù)低迷,京滬深成交面積繼續(xù)下挫。
4月份,北京商品住宅成交6983套,面積67.17萬平方米,比3月份微漲13%,但同比下降了54%。
盡管4月最后一周樓市交易量攀升,樓市回暖論調重現(xiàn),安戎表示,“1至4月北京總成交面積295萬平方米,同比2010年下跌四成”,遠稱不上樓市回暖。
這一觀點可以從北京商品住宅成交面積走勢圖得到印證,4月北京商品房成交量遠遠低于樓市相對低迷的2008年商品住宅月成交套數(shù),為2007年以來交易量低谷。
相較于北京成交量低位震蕩,上海住宅成交量環(huán)比下滑1.6%,成交11007套,成交面積110.17萬平方米,環(huán)比下跌了1.64%。1至4月份總成交面積444.11萬平方米,同比2010年下跌了3.32%。
天津4月住宅成交4363套,成交面積為45.83萬平方米,環(huán)比下降了26.11%。1至4月份總成交面積302.22萬平方米,同比2010年下跌了5.64%。天津市場需求在本地限購令出臺前搶先釋放,“3、4月份天津樓市成交量持續(xù)大幅下滑,已經降至去年春節(jié)以來的最低點”。
比天津更為低迷,南京成交量自2月份持續(xù)大幅下滑,進入3、4月份,限購令影響日趨深入,4月份南京樓市已跌入谷底,已經與2008年南京樓市最低谷的3月份持平,交易量遠遠低于2007年、2009年、2010年月均成交量,僅為2008年月均成交量的50%左右。
除此以外,深圳成交量下探30%、成都成交量持續(xù)下滑。10大重點城市中,重慶、杭州成交量環(huán)比微漲。
而數(shù)據(jù)顯示,成交量大跌原因并非供應量不足,截至4月底,主要城市市場供應普遍增加。其中,重慶商品房可售量增加超過85萬平方米,上海商品住房可售量增加73萬平方米,廣州和杭州商品房可售量增加皆超過30萬平方米,僅深圳可售面積下降了20萬平方米。
土地供應加大成交量價齊跌
與成交量低迷相對應,進入4月份后,土地市場的交易也出現(xiàn)寒冬現(xiàn)象。盡管土地供應量在持續(xù)放量,但成交量萎縮,以底價成交的地塊大量增加,價格也持續(xù)走低。去年開發(fā)商不計成本瘋狂拿地的情形已經一去不復返,地王似已絕跡。
4月全國120個城市成交量大幅縮水,比3月份少了1成。其中住宅類用地成交289宗,環(huán)比減少了35%,同比減少了33%。而地價也隨之下跌,住宅用地更為明顯,住宅用地平均樓面地價為997元/平方米,環(huán)比下降了33%。
4月19日國土部曾表示要加大2011年住宅用地供應,要求今年住宅用地供應量要高于前兩年水平。中指院認為,隨著地方政府對土地市場監(jiān)管和查處力度,作為房地產市
場的源頭,下一輪調控的強化政策將直指土地市場。
受政策影響,持續(xù)了3個月較為冷清的住宅用地市場,在4月份供應開始放量。北京供應量過百萬,達到106萬平方米,廣州、南京1至4月累積供應量超去年同期。天津、重慶、上海累積供應379萬平方米、356萬平方米、295萬平方米居前三甲。
但與供應不成正比,4月10大重點城市成交量普遍偏低,土地價格也持續(xù)走低。京滬穗三地住宅用地4月分別推出12塊、2塊、3塊,成交分別為4塊、2塊和3塊,其中北京成交一地塊樓面價僅為6122元,溢價率為22.41%,最低價地塊接近底價成交。深圳、成都無一住宅用地成交。10大城市中,8城市溢價率未超50%,上海地塊以底價成交,廣州地塊溢價率僅為0.5%,接近底價。
綜合看,一線城市優(yōu)質地塊越來越少,邊緣化和保障房供地比例增大特點明顯。北京遠郊區(qū)縣供地成主力;上海未來土地市場供應中,保障性住房將成主力;廣州首次嘗試配建保障房供地,而深圳受制于土地資源稀缺,已連續(xù)4個月無一住宅用地入市。
“從推出量和成交量來看,二線城市已經成為土地市場的主導者?!弊≌玫爻山涣恳鐑r率均走低原因之一在于優(yōu)質地塊惜于入市,地塊分布城市邊緣化。“北京4月份土地放量入市,地塊以順義、平谷、密云等遠郊區(qū)縣為主,城區(qū)供應減少”;“二在于市場持續(xù)低迷,開發(fā)商拿地更為謹慎”。
百城價格微漲調控或將加碼
六成城市成交量持續(xù)下滑,但房價并未相應出現(xiàn)大跌。自1月27日,新國八條出臺以來,樓市膠著狀態(tài)略見一斑。
4月份,全國100個城市住宅均價為8773/平方米,較上月微漲了0.4%,其中77個城市價格環(huán)比上漲,1個城市與上月持平,22個城市環(huán)比下降。漲跌幅在1%以內的城市數(shù)據(jù)共有84個。
4月份,住宅價格環(huán)比漲幅居前城市為邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊、長春、鄭州、湖州、洛陽、濰坊,漲幅皆在1%到2%之間。跌幅居前的城市為,寧波、汕頭、三亞、佛山、宜昌、天津、紹興、江門、臺州、蘭州,跌幅均在1%以內。
百城價格指數(shù)對北京等十大城市調查顯示,4月十大城市平均價格為15802元/平方米,環(huán)比上漲0.13%。其中,北京、天津環(huán)比下降了0.14%和0.35%,其余8個城市價格環(huán)比上漲,漲幅皆在1%以內。與去年同期相比,十大城市的價格均出現(xiàn)了2%到9%間不同漲幅,這也意味著,與去年同期相比,十大城市均未出現(xiàn)降價現(xiàn)象,房價依然處于高位,并且繼續(xù)上漲。
交易量跌至谷底,但房價卻仍處高位,并在緩慢上調,中國房產信息集團分析師薛建雄認為,目前開發(fā)商降價壓力還不大,原因在于民間融資和信托資本比較充裕?!皹鞘械淖呦蜻€將膠著下去?!毖ㄐ壅J為,如果經濟依然向好,政策會更加收緊,樓市僵持也將持續(xù);如果本輪經濟增長進入調整期,房價也會出現(xiàn)相應調整,有望在三季度看到房價下跌。
安戎表示,“目前房價仍比較平穩(wěn),仍處高位運行。一般而言宏觀政策出臺后首先受到直接影響的是成交量,而價格估計在半年到9個月左右受到影響,三季度房價有望下跌的判斷有一定道理?!?/p>
“目前,開發(fā)商資金壓力不是非常大,誰也不愿意第一個降價;推遲開盤會影響到開發(fā)商的資金回流,而潛在供應量大增,價格回調也有空間?!卑踩直硎?,“中長期來看,政策對房產市場的綜合影響占到47%。樓市出現(xiàn)拐點,開發(fā)商自身和政策調控推動各占一半?!?/p>
而鏈家地產首席分析師張月認為,隨著5月份市場供應放大,成交量相較于4月可能會略有上漲,但仍處低位,“房價上漲動力不足,但成交量上漲的趨勢會給房價下降增加難度”。
在這種情況下,業(yè)界對調控加碼的預期強烈,新一輪調控政策出臺或就在不遠處。
“如果開發(fā)商仍不肯下調房價,甚至逆市漲價的話,不但成交量會持續(xù)低迷,而且與調控目標相違背,招致調控加碼也并非沒有可能?!钡掠拥禺a研究主任陸騎麟如此認為。
信貸、土地政策、稅收都有可能加碼,因二線城市成土地供應主力區(qū),“對這些區(qū)域和城市而言,土地出讓方式的規(guī)范和透明,都可能成為強化調控政策的落腳點”,限購令擴大亦有可能。
來源:中國商報
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