今年房地產(chǎn)調(diào)控面臨多方挑戰(zhàn)

　　由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻出版社主辦的2011年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會昨日在京舉行，《房地產(chǎn)藍皮書》副主編尚教蔚代表項目組發(fā)言，表示2011年房地產(chǎn)調(diào)控面臨多方挑戰(zhàn)，更嚴(yán)厲調(diào)控政策或?qū)⒈黄瘸雠_，年內(nèi)商品房價可能進入相持態(tài)勢，房價走勢出現(xiàn)分化格局。同時，藍皮書建議，目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣。

　　房價年內(nèi)可能分化

　　關(guān)鍵詞：更嚴(yán)厲政策出臺 低檔商品房價或下調(diào)

　　在分析2011年房地產(chǎn)市場走勢時，尚教蔚表示，房地產(chǎn)市場中潛在的投機性、投資性需求旺盛，但消費性需求動能積聚不足。巨額社會閑置資本仍存在進入房地產(chǎn)市場的強烈沖動；負實際利率也將促使傳統(tǒng)的銀行儲蓄資產(chǎn)向樓市轉(zhuǎn)移；人民幣升值預(yù)期短期難以改變，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的套利需求強烈。

　　因此，她預(yù)計更嚴(yán)厲的調(diào)控政策在2011年被迫出臺，調(diào)控政策可能向存量市場延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來調(diào)控政策重點。而這將嚴(yán)重影響持有多套住房的既得利益群體，增加政策出臺的實施難度，導(dǎo)致調(diào)控政策實施出現(xiàn)反復(fù)。

　　同時，尚教蔚表示，2011年商品房供給增幅可能趨緩。根據(jù)2011年“十二五”國家保障性住房建設(shè)目標(biāo)，必將帶來中高檔大戶型住房供給和供給預(yù)期趨緊；而各類保障性住房陸續(xù)入市，將加大低檔住房供給力度。因此，商品房價很可能在年內(nèi)進入相持態(tài)勢，納入保障性住房統(tǒng)計的平均房價可能呈下調(diào)趨勢。她表示，中高檔商品房價存在走高壓力，低檔商品房價存在下調(diào)壓力。

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　　稀缺房源仍將升值

　　對于房價分化論，本市地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士并不完全認(rèn)同。合富輝煌北方區(qū)總經(jīng)理岑小春表示，天津開發(fā)商對價格預(yù)期趨于理性，中高檔房價因城市或自然資源的優(yōu)勢穩(wěn)步上升確有可能。“通貨膨脹因素下，物價上漲是必然趨勢，而占據(jù)地段﹑景觀等稀缺資源的房產(chǎn)肯定會進一步升值?！蓖瑫r，其他開發(fā)企業(yè)負責(zé)人也表示，高端住宅的稀缺性盡管會支撐房價上升，但下半年加速上漲的可能性微乎其微，價格穩(wěn)步上揚的幾率更高。

　　另一方面，岑小春對于年內(nèi)降價說法并不認(rèn)可：“大批保障住房上市會拉低成交均價，但本市商品房市場價格并不會輕易下跌，通貨膨脹背景下不動產(chǎn)價值往往會更穩(wěn)定。而且因為目前限購限貸而受到抑制的剛性需求在未來肯定會釋放，進一步加推成交量的增長。”

　　“十二五”期間推廣房產(chǎn)稅

　　關(guān)鍵詞：改革土地財政 整合現(xiàn)有房產(chǎn)稅費制度 持有型房產(chǎn)稅

　　在談到“十二五”及未來十年房地產(chǎn)市場展望時，藍皮書建議在“十二五”期間改革土地財政，完善房地產(chǎn)稅費。藍皮書表示，土地財政一方面助推了地價、房價，另一方面也極易使地方政府產(chǎn)生急功近利的短期行為，因此建議在“十二五”期間改革集土地管理與土地經(jīng)營于一身的行政體制，探索穩(wěn)定地方財稅收入的可行途徑，如房產(chǎn)稅。同時，尚教蔚指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度中開發(fā)過程和交易環(huán)節(jié)租、稅、費混雜交叉，稅負偏重。需要整合和規(guī)范各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費，完善房地產(chǎn)稅費制度。

　　最后，藍皮書還建議，目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點在 “十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣，并改變原來“重流通，輕持有”的房地產(chǎn)稅收思路，將房產(chǎn)持有稅放在整體稅制改革的大框架下統(tǒng)籌規(guī)劃。此外，征收房產(chǎn)稅還需要明確一些基本原則。第一，房產(chǎn)稅的征收宜從量從價綜合征收，作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。第二，需要對免征或起征點加以論證，各地情況不一，需要有所體現(xiàn)。第三，需要考慮稅收的使用。

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　　征收細則更應(yīng)“一刀切”

　　針對“十二五”期間全面推行房產(chǎn)稅，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推行不能單獨論之，而應(yīng)與近期推行的一系列新政綜合考慮其影響。凱德置地華北地區(qū)總經(jīng)理韓維認(rèn)為，目前重慶﹑上海等試點城市已開始嘗試房產(chǎn)稅，但執(zhí)行效果并不明顯。例如，重慶規(guī)定針對豪宅征收房產(chǎn)稅，但對于豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)卻仍很曖昧，這就令該政策效果難以顯現(xiàn)。韓維認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收應(yīng)先明確相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)在各地執(zhí)行細則方面采取“一刀切”方式，這樣才能避免眼下頻頻出現(xiàn)的邊緣消費現(xiàn)象，反而炒熱了個別政策限定曖昧的產(chǎn)品。同時，韓維表示，目前房產(chǎn)稅多是以房屋價格、面積、套數(shù)等因素為衡量標(biāo)準(zhǔn)，但他認(rèn)為，征收標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)參考該房源是否存在營利目的，比如出租等，而對用于營利的房源，征稅標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)參考其經(jīng)營收益。

　　銀監(jiān)會否認(rèn)提升首套房貸首付比例

　　據(jù)新華社電 針對部分媒體報道首套房貸首付款比例可能提升至五成，銀監(jiān)會有關(guān)負責(zé)人5日向記者否認(rèn)了該說法。

　　銀監(jiān)會負責(zé)人強調(diào)，目前貸款購買首套房首付款比例不低于三成，貸款購買二套房首付款比例不低于六成、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的監(jiān)管要求沒有改變。

　　銀監(jiān)會表示，將繼續(xù)督促銀行業(yè)金融機構(gòu)堅決貫徹黨中央、國務(wù)院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

　　記者專訪藍皮書副主編李恩平

　　推行房產(chǎn)稅需取決多方因素

　　新報記者在論壇結(jié)束后采訪了中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心教授、《房地產(chǎn)藍皮書》副主編李恩平，他就市民最為關(guān)注的房價分化及房產(chǎn)稅推廣問題，對藍皮書相關(guān)內(nèi)容進行了解讀。

　　李恩平表示，房價分化不能一概而論，準(zhǔn)確地說，應(yīng)該是高檔大面積住宅下半年存在價格上漲壓力，中低檔商品房則有降價可能。一方面，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整側(cè)重于保障房建設(shè)，壓縮了商品房的土地供給空間，增加了大戶型高端住宅的價格上漲壓力。同時，國家宏觀調(diào)控政策力度越來越大，調(diào)控目的和手段也都直指高端大戶型住宅，這也將促使中低檔房供應(yīng)量加大，但“十二五”和“十三五”期間我國城市新增家庭居住需求卻會呈下降趨勢，中低檔房價也因此很可能有所下降。另一方面，李恩平認(rèn)為，未來5年中，國內(nèi)仍將面臨通脹壓力﹑閑置資本過剩，以及實際利率為負促使人民幣升值預(yù)期強烈等客觀條件，這些因素反映在資本市場上則將形成巨大的投資﹑投機潛在需求。在這種市場環(huán)境下，高檔房必然面臨價格上漲壓力。

　　對于在全國推行房產(chǎn)稅的問題，他表示這還將取決于目前的試點運行情況。他說：“房產(chǎn)稅能否如期而至要取決于市場﹑開發(fā)商和政府三方面的接受程度和磨合情況。上海現(xiàn)在執(zhí)行的并非房地產(chǎn)持有稅，其針對新購買房屋的征收實際上更應(yīng)定位于增量房產(chǎn)稅，仍屬于流轉(zhuǎn)稅或交易稅的一種?！崩疃髌秸J(rèn)為，重慶的房產(chǎn)稅試點更具有示范意義，但其僅針對豪宅產(chǎn)品的征收范圍又太小，“要推廣到全國，必須在適合的政策內(nèi)容基礎(chǔ)上，面向包括普通住宅在內(nèi)的全部地產(chǎn)市場產(chǎn)品，才能得出客觀﹑全面﹑準(zhǔn)確的市場需求和接受狀況等結(jié)論?！币虼?，藍皮書中“十二五”期間全面推行房產(chǎn)稅的預(yù)期，還要取決于以上各方面綜合作用。

來源：每日新報 作者：安元

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