房地產(chǎn)：成交量上升 土地市場(chǎng)繼續(xù)低迷

　　銷(xiāo)售市場(chǎng)——成交量大幅上升，新增房源去化率下降。

　　本周14個(gè)城市成交量環(huán)比增28.6%，同比增1.6%。其中一線城市環(huán)比增32.2%，同比增30.4%；二線城市環(huán)比增26.3%，同比降11.7%。

　　二手房方面：我們跟蹤的5個(gè)城市二手房成交量整體環(huán)比增9.8%，同比降50.2%。

　　8個(gè)城市新房整體庫(kù)存環(huán)比增3.6%，去化周期從41周回落至35周，但仍處高位。8個(gè)城市新增房源環(huán)比大增74%，但周去化率僅48%，處相對(duì)低位。

　　房?jī)r(jià)總體處高位僵持階段，結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致均價(jià)波動(dòng)大。杭州均價(jià)環(huán)比漲20.2%；重慶環(huán)比漲17.1%；上海環(huán)比跌2.3%。

　　土地市場(chǎng)——推地成交均下滑，溢價(jià)率回落。

　　本周24個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地推地量與成交量均下滑，溢價(jià)率回落。24個(gè)重點(diǎn)城市共推出住宅用地建筑面積236.2萬(wàn)平方米，環(huán)比降65%，同比降64%；24個(gè)重點(diǎn)城市成交住宅用地建筑面積79萬(wàn)平方米，環(huán)比降58.9%，同比降87.2%；樓面地價(jià)5343元/平米，溢價(jià)率16.6%，環(huán)比回落。

　　截至4月，24個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)住宅用地成交量同比降31%，累計(jì)成交土地出讓金同比下降32%。

　　地產(chǎn)股投資策略。

　　近期推盤(pán)量持續(xù)增加帶動(dòng)成交量逐漸回升，但庫(kù)存去化周期處相對(duì)高位，周新增房源去化率處相對(duì)低位，意味著成交回升并沒(méi)有增加整體房?jī)r(jià)快速上漲壓力。

　　土地市場(chǎng)低迷側(cè)面驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)已相對(duì)謹(jǐn)慎。微觀調(diào)研顯示，5-6月開(kāi)發(fā)商推盤(pán)將增多，而初次推盤(pán)大多會(huì)采取“低價(jià)開(kāi)盤(pán)，以?xún)r(jià)換量”的策略，我們?nèi)詧?jiān)持判斷：未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量升價(jià)跌“的局面，這是投資地產(chǎn)股的極好時(shí)機(jī)。

　　目前開(kāi)發(fā)類(lèi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)11年估值約11倍左右，仍處歷史底部區(qū)域，繼續(xù)推薦10年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，11年可售量充足的全國(guó)及區(qū)域龍頭萬(wàn)科、保利、金地、榮盛發(fā)展12.64,-0.06,-0.47%、首開(kāi)、蘇寧環(huán)球8.59,-0.08,-0.92%、中南建設(shè)、華業(yè)地產(chǎn)9.08,0.00,0.00%等。

來(lái)源：東方證券

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