房地產(chǎn)調(diào)控遭遇“兩難” 房?jī)r(jià)越調(diào)越高原因何在

　　在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策方針的指導(dǎo)下，３月底前后，若干省（區(qū)）、直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市相繼出臺(tái)了房屋限購(gòu)令和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。這在學(xué)術(shù)界引起不少爭(zhēng)議，有學(xué)者指出調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，找準(zhǔn)房?jī)r(jià)上漲的原因，有的放矢，對(duì)癥施藥，不能搞“一刀切”。

　　對(duì)此，中央黨校研究室副主任周天勇教授在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控遭遇的“兩難”是以往預(yù)料不到的。

　　近幾年房?jī)r(jià)上漲有多重原因

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：從２００３年開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高。２００９年房?jī)r(jià)漲了２５％，在國(guó)務(wù)院的強(qiáng)力調(diào)控下，２０１０年漲幅降低了１０個(gè)百分點(diǎn)，但是，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度仍然快于城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度。原因何在？

　　周天勇：我的看法是，房?jī)r(jià)持續(xù)走高有三大原因。第一，土地供應(yīng)不足。２００４年到２００９年五年間，住宅供應(yīng)的土地面積很少，這在供地增長(zhǎng)的曲線上可以明顯看出。其中一個(gè)非常重要的原因是為了保１８億畝耕地，對(duì)住宅用地幾乎實(shí)行了不供地的政策。我覺得這是不對(duì)的。一些地方為了上項(xiàng)目，建設(shè)用地有限。以前建設(shè)用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，工業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)D占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應(yīng)不足。從今年開始分門別類下達(dá)，商業(yè)用地不能擠占住宅用地。但是，實(shí)踐中能不能保證，還很難說。此外，有很多開發(fā)商囤地，等房?jī)r(jià)高了再開發(fā)。地方政府也囤地，卻稱之為儲(chǔ)備土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機(jī)需求，一家買幾套房子；也有對(duì)中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會(huì)城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因?yàn)檫@種特殊需求太大。

　　第三，行政壟斷、賣地招拍掛、７０年出讓等形成的地方土地財(cái)政。賣地就是政府一家賣，千百萬個(gè)房地產(chǎn)商買。而且土地出讓不是靠市場(chǎng)手段，是靠行政手段，定價(jià)權(quán)在壟斷者一方。招拍掛的結(jié)果是誰出價(jià)最高賣給誰，價(jià)高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上來。這不是賣地，而是賣使用權(quán)。賣地出讓金催肥了地方財(cái)政，２００７年達(dá)到１２００億元，２００８年為９６００億元，２００９年接近１６０００億元，２０１０年，國(guó)家調(diào)控來調(diào)控去，最后竟然賣了２９０００億元，翻了一番。土地出讓金的錢不攤在房?jī)r(jià)里，攤給誰？所以，我認(rèn)為，房?jī)r(jià)高不應(yīng)當(dāng)全部怪開發(fā)商，要研究體制缺陷。

　　房子背后蘊(yùn)含嚴(yán)重社會(huì)危機(jī)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：這次政府又是重拳出手，“一定要把房?jī)r(jià)降下來”，決心之大，超過以往。這不僅僅是簡(jiǎn)單的民生問題，還有社會(huì)危機(jī)預(yù)警。

　　周天勇：社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)是，老百姓要安居樂業(yè)。２０１０年的房?jī)r(jià)收入比是８．７，這意味著需要住房的城鎮(zhèn)居民，８５％買不起房子。進(jìn)城的農(nóng)民工，更是買不起住宅。２０１１年房?jī)r(jià)收入比如果繼續(xù)惡化到９，可能９０％的人都買不起房子了。這么多人買不起房子，對(duì)于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定，顯然不是好事。

　　城市化過程中，農(nóng)民工源源不斷進(jìn)入城市。目前的６億城鎮(zhèn)常住人口中，大約２億是農(nóng)民工及其家庭人口。進(jìn)城后，農(nóng)民工的房?jī)r(jià)收入比更高，可能在１３左右。當(dāng)然，我們現(xiàn)在嘗試給進(jìn)城的農(nóng)民建保障房，我個(gè)人覺得恐怕建不了。印度和拉美是蓋貧民窟，但在我國(guó)行不通。貧民窟不讓搞，進(jìn)城農(nóng)民又買不起房子，今后這肯定是一個(gè)非常嚴(yán)重的社會(huì)問題。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：可是，并不是所有的人都必須買房。在中國(guó)，擁有個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的人數(shù)比例甚至超過一些發(fā)達(dá)國(guó)家。按照您的意思，每個(gè)家庭似乎都需要買房，為什么不能租房住呢？

　　周天勇：我不否定租房?，F(xiàn)在的問題是，８０％的人買不起房子，１０％的人買很多套，然后租給８０％的人。這肯定是兩個(gè)階級(jí)。網(wǎng)上有言論稱，農(nóng)村土地兼并以后，地主又出來了。

　　我算了一個(gè)賬，如果一個(gè)人兼并了２００畝地僅僅種糧食，一畝地正常年份賺２００塊錢，２００畝地賺４萬塊錢。４萬塊錢不會(huì)造成兩極分化。如果在北京有１０套房子，一套房一個(gè)月租金４０００元，１０套就是４萬，一年就是４８萬元。這就是貧富差距。過去農(nóng)業(yè)社會(huì)最大的財(cái)產(chǎn)是土地，現(xiàn)在是城市社會(huì)、工業(yè)社會(huì)，最大的財(cái)富是住宅。我覺得，不要怕土地兼并以后農(nóng)村的兩極分化，需要防止的是城市里形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個(gè)階級(jí)形成的兩極分化。如果這個(gè)局面不改變，會(huì)成為比較大的社會(huì)穩(wěn)定問題。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遇“兩難”

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：今年以來，國(guó)家采取了一系列措施調(diào)控房?jī)r(jià)，包括提高貸款利率、首付比例，增加土地供給，限購(gòu)二套住房，加大經(jīng)適房保障房力度，嚴(yán)格征稅，等等。從目前的市場(chǎng)反應(yīng)看，這些措施已經(jīng)見效。在一線城市，已經(jīng)出現(xiàn)成交量、房?jī)r(jià)“雙降”的局面。您對(duì)此有何評(píng)價(jià)？

　　周天勇：房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控非常復(fù)雜，需要考慮各方面的關(guān)系，如經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政府與居民、ＧＤＰ速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項(xiàng)政策，都有利有弊，沒有完美的政策組合，只能是求得一個(gè)次優(yōu)和平衡?？茨姆矫娉鰡栴}，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的影響較大，就醫(yī)治哪方面。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，需要一個(gè)根本上解決問題的方案。我覺得，目前房地產(chǎn)調(diào)控存在諸多“兩難”。

　　第一，有限土地在吃飯與居住之間存在矛盾。我國(guó)９６０萬平方公里土地，１４４億畝，人口密度排在全世界各國(guó)第１１位。但是中國(guó)有一個(gè)特殊情況，從云南的騰沖到黑龍江的漠河，這一條線的西邊國(guó)土占６４％，這６４％的國(guó)土上只有５％的人口，這一條線的東邊３６％的國(guó)土上居住著９５％的人口，擠在華北平原、四川盆地、長(zhǎng)江中下游平原、嶺南、東北平原。這一塊國(guó)土條件比較好，地比較平。如果按照９５％的人口除以３６％的國(guó)土，中國(guó)的人口密度上升為全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一個(gè)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力耕種的土地，中國(guó)倒數(shù)第三，每一個(gè)勞動(dòng)力耕種的土地大概是６畝左右。地太少，人太多，存在吃飯和居住的問題。這個(gè)矛盾解決起來很困難。

　　第二，壓低房?jī)r(jià)地價(jià)與地方財(cái)政收入之間的矛盾。從體制上講，目前中央財(cái)政集中太多，地方各級(jí)政府留得太少。因此，成了中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費(fèi)和融資平臺(tái)。而且，現(xiàn)在地方政府由于強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)、保障民生，除了建設(shè)和行政開支外，這方面的支出比例和規(guī)模越來越大。地方財(cái)政錢從哪里來，成了一個(gè)嚴(yán)重的問題。近幾年，中央為了減輕企業(yè)和居民的負(fù)擔(dān)，清理地方的各種收費(fèi)，并且怕形成嚴(yán)重的地方政府債務(wù)問題，嚴(yán)格限制地方政府搞融資平臺(tái)。因此，賣地獲得收入，成為地方政府籌集資金的一個(gè)越來越重要的渠道。但是，在土地上收的錢越多，毫無疑問，土地財(cái)政要攤?cè)敕績(jī)r(jià)，房?jī)r(jià)是沒有辦法從根本上控制下來的。

　　第三，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與擴(kuò)大就業(yè)之間的矛盾。今年我們宏觀調(diào)控的任務(wù)是抑制通貨膨脹，而且輸入型通貨膨脹壓力也很大，收緊銀根，信貸規(guī)模控制，將會(huì)影響一些項(xiàng)目的上馬投資和建設(shè)；一些企業(yè)的融資也會(huì)發(fā)生困難，特別是一些大量解決就業(yè)的中小企業(yè)的融資會(huì)更加困難。再加上對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)厲調(diào)控，限制房屋銷售，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，可能會(huì)有所下降。這樣的局面，一方面對(duì)抑制消費(fèi)物價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲有著積極的作用，另一方面，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)產(chǎn)生較大的影響。在此領(lǐng)域中，包括與之關(guān)聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈的ＧＤＰ會(huì)減少，就業(yè)容量也有可能萎縮。

　　第四，宏觀調(diào)控與推高地價(jià)房?jī)r(jià)體制機(jī)制之間的矛盾。政府從農(nóng)民手里購(gòu)過來，高價(jià)倒出，最后在強(qiáng)大的動(dòng)力機(jī)制上要控制房?jī)r(jià)，很難。

　　科學(xué)調(diào)控和徹底改革

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：您認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的核心要解決什么問題？

　　周天勇：其一是收入增長(zhǎng)速度和房?jī)r(jià)上漲幅度。兩者之間的關(guān)系要合理，也就是說房?jī)r(jià)上漲的速度不能超過居民收入上漲的速度。

　　其二是房?jī)r(jià)收入比。我認(rèn)為整個(gè)國(guó)家和每一個(gè)地區(qū)都要測(cè)算房?jī)r(jià)收入比。如果這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)收入比到了９，老百姓買不起房子了，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)就不稱職。

　　其三是信貸手段和稅收手段共同使用。光有信貸手段沒有用，我認(rèn)為房產(chǎn)稅必須開征。

　　其四是城鎮(zhèn)住宅用地應(yīng)供盡供，限制農(nóng)村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供應(yīng)。不要舍不得地，舍不得地，房?jī)r(jià)就高，老百姓也難受。城鎮(zhèn)居民需要多少住宅，算好后保證供給。不要鼓勵(lì)農(nóng)民在深山溝里或者是耕地上蓋樓，辛辛苦苦賺１０萬塊錢，蓋在山溝里，過了幾年，兒子、孫子出去打工，不回來了。最后，拆樓還花成本。

　　其五是增加保障房建設(shè)和供應(yīng)。這里面有一個(gè)問題，就是福利社會(huì)一定要和生產(chǎn)力水平、人口國(guó)情、財(cái)政能力相適應(yīng)。拉美上世紀(jì)８０年代、９０年代有兩個(gè)問題，第一個(gè)是收入差距太大，第二個(gè)就是政府對(duì)老百姓承諾得太多，最后政府支撐不了，導(dǎo)致金融危機(jī)。因?yàn)橄蜚y行借錢，導(dǎo)致財(cái)政赤字，導(dǎo)致８０年代負(fù)增長(zhǎng)，９０年代低速增長(zhǎng)，０．２％的增長(zhǎng)速度。拉美還沒有包房子，只是包醫(yī)療和社保。美國(guó)搞養(yǎng)老金，現(xiàn)在成了非常大的負(fù)擔(dān)。希臘、冰島、法國(guó)等國(guó)家都是福利太多，承受不了。法國(guó)的養(yǎng)老金窟窿特別大，政府讓推遲兩年退休，少支付兩年社保，竟惹起很大的動(dòng)蕩。如果我們把養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房全部包下來，我們會(huì)不會(huì)走拉美、歐美國(guó)家的老路？我覺得這是一個(gè)問題。所以，我堅(jiān)決擁護(hù)保障房的建設(shè)，但是要測(cè)算未來的風(fēng)險(xiǎn)，要考慮財(cái)政能力。

來源：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》

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