樓市回暖 仍有繼續(xù)反彈的基礎(chǔ)和空間

　　近兩月的樓市決定未來政策走勢。今后一段時(shí)期樓市的成交量和房價(jià)的走勢對(duì)于后期政策至關(guān)重要。如果樓市能夠逐漸實(shí)現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量增的政策理想狀態(tài)，則后期不會(huì)有新的政策出臺(tái)，但如果房價(jià)在觀察期內(nèi)仍然上漲甚至是沒有適當(dāng)?shù)幕芈?，不排除新一輪的調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)。

　　1季度房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù):新開工面積增速已經(jīng)開始明顯大幅回落。新開工面積增速的大幅回落，反應(yīng)了開發(fā)商對(duì)未來樓市更加謹(jǐn)慎，也將影響未來時(shí)期的投資增速和房屋供給增速。行業(yè)資金緊張狀態(tài)將更加嚴(yán)重。由于限購等調(diào)控政策，房產(chǎn)開發(fā)商銷售回款的速度開始放緩，加上銀行貸款收緊，地產(chǎn)商從銀行獲得資金的難度已經(jīng)明顯加大，前后兩端的壓縮使得地產(chǎn)行業(yè)資金鏈明顯更加緊張。

　　主要城市樓市:3月份，全國樓市因季節(jié)性回暖、調(diào)控政策效應(yīng)弱化等原因成交量明顯回暖，而全國房價(jià)依舊“漲”聲一片，但漲幅略有收窄。成交量和房價(jià)同時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，非限購城市成交量和房價(jià)漲幅都明顯高于限購城市。

　　土地市場:1季度，全國土地市場較為冷清，土地供給和土地成交量環(huán)比都明顯減少。全國120個(gè)城市平均樓面地價(jià)1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%；其中住宅用地平均樓面地價(jià)1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%。

　　宏觀環(huán)境:通脹壓力巨大，收縮流行性的宏觀政策將會(huì)在未來繼續(xù)執(zhí)行。

　　投資策略:板塊目前估值已經(jīng)完全包括了對(duì)最壞政策的恐懼，未來2個(gè)月樓市成交量將會(huì)成為估值繼續(xù)反彈的催化劑，我們維持行業(yè)“同步大市”投資評(píng)級(jí)，但建議對(duì)個(gè)股可以更積極大膽。我們建議關(guān)注行業(yè)龍頭公司，比如保利、萬科等；可售項(xiàng)目處于非限購的二三四線城市的區(qū)域龍頭，比如福星股份（000926）、中南建設(shè)（000961）等；具有保障房概念的公司比如首開股份（600376）、中天城投（000540）等；商業(yè)地產(chǎn)公司，比如金融街（000402）、世茂股份（600823）等。

來源： 中原證券

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