國(guó)際資本大鱷正在“對(duì)賭”中國(guó)房地產(chǎn)泡沫

去年以來，全球“做空”中國(guó)的力量正在集結(jié)，美國(guó)《新聞周刊》把中國(guó)將因房產(chǎn)泡沫破裂而陷入經(jīng)濟(jì)崩潰，列為“2010年十大世界預(yù)測(cè)”第二位；華爾街空頭大師查諾斯斷言，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問題比迪拜嚴(yán)重1000倍，資產(chǎn)高估與信用供應(yīng)過剩是主要原因，中國(guó)過多的貨幣造就了房地產(chǎn)泡沫；英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》刊文稱，中國(guó)將重蹈日本覆轍。而國(guó)際評(píng)級(jí)公司惠譽(yù)近日更是以信貸規(guī)模急劇擴(kuò)大、房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲加劇了中國(guó)宏觀金融穩(wěn)定性所面臨的風(fēng)險(xiǎn)為由，將中國(guó)的長(zhǎng)期本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)的展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面，一場(chǎng)“做空”中國(guó)的大幕正在拉開。

發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)停滯，而新興經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升。近期《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》發(fā)布最新全球房?jī)r(jià)排名報(bào)告顯示，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家樓市深陷價(jià)格低洼，不斷下跌的房?jī)r(jià)成為各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的障礙。一些發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模較大，房?jī)r(jià)面臨“二次探底”風(fēng)險(xiǎn)。2009年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)附加值占GDP達(dá)到13.2%，房屋作為重要的抵押品對(duì)美國(guó)銀行業(yè)4.3萬億美元房地產(chǎn)抵押貸款和近10萬億美元資產(chǎn)支持證券的質(zhì)量具有關(guān)鍵性影響，然而美國(guó)房?jī)r(jià)依然持續(xù)下跌，目前處于2005年以來的最低點(diǎn)；新屋銷售量和新屋開工率極其低迷，處于三十多年來的最低值，預(yù)計(jì)本輪房地產(chǎn)衰退對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的拖累還將繼續(xù)。與此相反，亞太地區(qū)等新興市場(chǎng)樓市火爆異常，亞太地區(qū)目前已經(jīng)顯現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的明顯信號(hào)，資本大鱷正是看好這塊“肥肉”。

中國(guó)是選擇的最佳“做空”對(duì)象，高房?jī)r(jià)問題不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的扭曲，也是影響中國(guó)未來可持續(xù)發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的重大問題。國(guó)際資本正是看到了這種扭曲，將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為其主要的“做空”目標(biāo)。一方面，吹大泡沫，去年以來，國(guó)際資本以“熱錢”的形式通過各種隱蔽渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在人民幣升值預(yù)期日漸增強(qiáng)的情況下，流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱錢”可以通過參與炒高房屋資產(chǎn)價(jià)格獲取資產(chǎn)升值與套匯的雙重收益。

而另一方面，資本大鱷“翻手為云，覆手為雨”，又在厲兵秣馬，集結(jié)“做空”中國(guó)的動(dòng)能。查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等幾位華爾街赫赫有名的資本大佬，不約而同“看空中國(guó)”。查諾斯宣揚(yáng)，近期他募集了2000萬美元的離岸基金，對(duì)賭中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂。國(guó)際金融大鱷索羅斯裹挾萬億熱錢重返香港，對(duì)中國(guó)虎視眈眈。

宣稱“中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰”的人，所持理由不外乎三個(gè)：投資、房地產(chǎn)、信貸三大領(lǐng)域存在泡沫，地方政府債務(wù)規(guī)模過大。這三者的關(guān)系是，首先，第一，中國(guó)的投資占經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的比重，無論橫向還是縱向比較都明顯過高。這表明中國(guó)的投資過剩，投資效率很低。其次，房地產(chǎn)投資占了全部固定資產(chǎn)投資額的1/4到1/5，房地產(chǎn)創(chuàng)造的增加值占G D P約6%，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)，房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要驅(qū)動(dòng)力；最后，房地產(chǎn)捆綁著土地財(cái)政和土地金融，這樣低效率的投資，房地產(chǎn)泡沫以及對(duì)地方政府融資平臺(tái)的資金支持，都會(huì)使銀行的貸款質(zhì)量惡化。

空頭力量在集結(jié)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉響了紅色警報(bào)。前車之鑒教訓(xùn)深刻，只有經(jīng)濟(jì)機(jī)體強(qiáng)健才不會(huì)被淪為“做空”的對(duì)象。因此，中國(guó)當(dāng)前最關(guān)鍵是要通過結(jié)構(gòu)調(diào)整將中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的“虛火”降下來，要盡快通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換盡快擺脫房地產(chǎn)依賴型增長(zhǎng)。

拐點(diǎn)爭(zhēng)論再現(xiàn)江湖！

每日經(jīng)濟(jì)新聞4月14日訊鑒于以前多次拐點(diǎn)論過后，樓市迎來的不是期盼中的降價(jià)拐點(diǎn)，而是拉開又一輪殘酷的房?jī)r(jià)暴漲的序幕，本次拐點(diǎn)爭(zhēng)論過后是否會(huì)遭遇同樣的宿命？由于市場(chǎng)中出現(xiàn)了“開發(fā)商有意制造房?jī)r(jià)假摔”的質(zhì)疑，有購(gòu)房者甚至擔(dān)心所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)會(huì)是本山大叔之拐——忽悠。

針對(duì)這一話題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日奔赴各線，并結(jié)合北京313家在售樓盤價(jià)格的全方位調(diào)查，與開發(fā)商、專家學(xué)者、消費(fèi)者面對(duì)面溝通，傾聽他們的心聲，試圖還原市場(chǎng)本質(zhì)，探尋房?jī)r(jià)演變的軌跡。

/房企說/

陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]100范小沖：房?jī)r(jià)回穩(wěn) 未現(xiàn)拐點(diǎn)

在北京樓市總體成交量大降之下，一季度不少開發(fā)商的銷售量卻逆勢(shì)大增；而在有關(guān)拐點(diǎn)的一片熱議聲中，市場(chǎng)卻頻頻質(zhì)疑房?jī)r(jià)“假摔”。目前到底是拐點(diǎn)已現(xiàn)還是開發(fā)商有意假摔？針對(duì)這一焦點(diǎn)話題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》以下簡(jiǎn)稱NBD記者專訪了陽(yáng)光100[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖。

房?jī)r(jià)企穩(wěn) 遠(yuǎn)談不上拐點(diǎn)

NBD：3月北京一手商品房成交均價(jià)同比下降了10.9%，這是19個(gè)月以來房?jī)r(jià)同比首次下降，您對(duì)此如何看待？

范小沖：成交均價(jià)只是一個(gè)大雜燴，并不能真實(shí)地反映市場(chǎng)的現(xiàn)狀，因?yàn)榫鶅r(jià)掩飾了供應(yīng)區(qū)域分布、樓盤檔次分布等信息。3月成交均價(jià)的下降，主要緣于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。由于限購(gòu)等政策的嚴(yán)打，目前北京樓市返回到以剛需為主的需求結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致供應(yīng)上也因需而變，以郊區(qū)供應(yīng)為主，市區(qū)供應(yīng)為輔，從而拉低了均價(jià)。同比下降10.9%并不能代表這個(gè)市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)。但至少可以看到，此前快速上漲的勢(shì)頭已被遏制住了，但還未出現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模的降價(jià)潮或跳水。

NBD：您所講的“分化”具體如何解釋？

范小沖：除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化，需求結(jié)構(gòu)也被打回到以剛需為主。同時(shí)，房票的出現(xiàn)，也催生了需求方式的變化。過去買房時(shí)，剛需或改善需求者對(duì)總價(jià)或單價(jià)的依賴心理較重，而限購(gòu)之下，買房時(shí)的考慮重心由原來的價(jià)格轉(zhuǎn)向房票。房票意味著購(gòu)房資格成為珍貴資源，因此在購(gòu)買時(shí)，買方更珍惜手中的房票，致使買房行為更趨理性，更著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。因此改善性需求開始追求一步到位，這也導(dǎo)致中高端樓盤會(huì)走穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有升。中小戶型因?yàn)閯傂柚С郑部赡懿怀钿N售，但一些不高不低、定位模糊的樓盤，即使價(jià)格下調(diào)，也未必會(huì)導(dǎo)致銷售上升。

NBD：一季度樓市總體成交量大降，但不少大型開發(fā)商的銷售量為何卻在增長(zhǎng)？

范小沖：目前成交量大幅下降的城市主要是一線城市與中心城市，但時(shí)下的大型開發(fā)商基本已完成業(yè)務(wù)的全國(guó)性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所帶來的沖擊。

NBD記者：重壓下樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)了嗎？

范小沖：現(xiàn)在還談不上拐點(diǎn)。目前一些城市成交量下降的主要原因是購(gòu)房者的觀望情緒，但量在下降，價(jià)卻在僵持。后期成交量會(huì)適度回升。由于限購(gòu)的存在，不太可能出現(xiàn)去年7月底開始的量升價(jià)漲的局面，房?jī)r(jià)會(huì)控制在一定的程度。不過拐點(diǎn)雖然未現(xiàn)，但目前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則確實(shí)正在發(fā)生改變。

NBD：今年的房?jī)r(jià)會(huì)跌還是漲？

范小沖：二三線城市房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)，但略有上漲。一線城市會(huì)分化，市區(qū)中高端商品房的房?jī)r(jià)下降可能性不大，但郊區(qū)的房?jī)r(jià)可能會(huì)穩(wěn)中有降。

調(diào)控下各方價(jià)值取向不一

NBD：在地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府、地方政府、消費(fèi)者、銀行和開發(fā)商各自有怎樣的價(jià)值取向或立場(chǎng)？

范小沖：中央政府從維穩(wěn)與調(diào)控威信出發(fā)，主要關(guān)注避免社會(huì)矛盾的激化。另一方面，加快保障房體系建設(shè)，從而建立起市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障的市場(chǎng)體系。

目前中央政府通過行政手段讓各地控制房?jī)r(jià)，但地方政府的財(cái)政體系目前主要以土地財(cái)政為主，且時(shí)下各地方政府有龐大的地方融資平臺(tái)，其主要抵押物就是土地，房?jī)r(jià)若下跌，土地抵押物的價(jià)值就會(huì)下降，可能就會(huì)引發(fā)地方融資平臺(tái)的崩潰。這也導(dǎo)致在地產(chǎn)調(diào)控中地方政府的內(nèi)在動(dòng)力與中央政府的出發(fā)點(diǎn)出現(xiàn)分歧。如果不解決內(nèi)在的機(jī)制問題，地方政府就會(huì)出現(xiàn)陽(yáng)奉陰違等的暗扛現(xiàn)象，致使中央的調(diào)控目標(biāo)大打折扣。

在一連串銀根收緊的背景下，目前銀行的信貸壓力很緊張。但銀行是商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織，存在盈利壓力。對(duì)于銀行來說，房地產(chǎn)是他們利潤(rùn)池中最大的一塊，因?yàn)榭梢猿袚?dān)更高的利息，且風(fēng)險(xiǎn)不是很大，所以銀行還是愿意給房地產(chǎn)行業(yè)放貸的。

對(duì)于購(gòu)房者而言，沒買房的當(dāng)然希望房?jī)r(jià)大跌，但房?jī)r(jià)若真的大跌又會(huì)讓經(jīng)濟(jì)受損，失業(yè)增加，可能讓更多的人買不起房；另一方面，有房的人總體上希望房?jī)r(jià)上漲，因此出現(xiàn)了買房時(shí)要求簽定不降價(jià)合同的現(xiàn)象。在城市中，有房的人比例也是相當(dāng)大的。

對(duì)處在調(diào)控周期中的開發(fā)商而言，他們希望市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，少點(diǎn)波動(dòng)，多點(diǎn)可預(yù)期。

各地或被迫修改房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

NBD：房?jī)r(jià)是表象上的東西，中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)問題是什么，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行調(diào)控？

范小沖：其一，是要建立保障與市場(chǎng)雙軌制的機(jī)制，讓保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。比如中高檔房，讓市場(chǎng)去解決，并以市場(chǎng)的手段去調(diào)控，如一些大戶型別墅占有了太多的社會(huì)資源，政府可以在銀行利率、稅收等方面去調(diào)控，通過多征稅讓更多的資金來反哺保障房建設(shè)，最終讓市場(chǎng)中的每個(gè)人，按不同能力各取所需，這才是一個(gè)良性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

其二，房?jī)r(jià)飛漲的本質(zhì)原因是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際上也是因?yàn)樨泿刨H值。在貨幣超發(fā)中，房地產(chǎn)是最大的資金池，目前限購(gòu)并不代表市場(chǎng)上的貨幣就沒有了，而是在其他地方游蕩，比如進(jìn)入農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，催生蒜你狠、豆你玩等現(xiàn)象。總之，在貨幣超發(fā)的情況下，錢是堵不住的。

NBD：現(xiàn)在大家都在推測(cè)各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)被要求重改，新的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)朝哪個(gè)方向走？

范小沖：目前多個(gè)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本定在10%~15%之間，而去年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了9.9%，換句話說，這些目標(biāo)基本與中央的出發(fā)點(diǎn)是相背離的，中央很可能會(huì)要求各地重新修改，否則將意味著調(diào)控不成功。

修改后的二版房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)向北京的做法靠攏。北京在其房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中，將普通住房與中高檔房分開，從而使政府將關(guān)注點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)與民生相關(guān)的普通住房，且提出穩(wěn)中有降的目標(biāo)，這是有可能的。如果將各種中高端房放在一起來算均價(jià)，只會(huì)變成文字游戲。到時(shí)地方政府說房?jī)r(jià)降了，民眾卻感覺沒降，豈不白搭？

NBD：“國(guó)十條”出臺(tái)已近一年，其間國(guó)家出臺(tái)了很多調(diào)控政策，從開發(fā)商的角度來看，您最關(guān)注哪方面的政策或行業(yè)變化？

范小沖：首先是市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向雙軌制，意味著未來的住宅用地供應(yīng)會(huì)越來越少；其次，普通住宅變成了民生品，因此這方面的調(diào)控會(huì)越來越嚴(yán)。所以房企應(yīng)該更多地將目光投向更加市場(chǎng)化的中高端這塊，否則未來生存空間會(huì)越來越小。

NBD：目前國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督查小組正在各地督查調(diào)控政策實(shí)施狀況，因此不少人推測(cè)，下一步可能還會(huì)出現(xiàn)更多的調(diào)控政策，對(duì)此您如何看待？

范小沖：中央對(duì)目前的調(diào)控效果肯定不滿意，因此一定還會(huì)出臺(tái)新政策，比如加息。加大供給也是下一步政府可能強(qiáng)化的一塊。此外，還可能在開發(fā)商預(yù)售制度、資金限制等方面強(qiáng)化政策或加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行。實(shí)際上政府手中還有很多調(diào)控牌，但需把握分寸，畢竟政府的調(diào)控是動(dòng)手術(shù)取毒瘤，是要推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而不是來砸盤。

NBD：下一個(gè)更猛的政策最可能是什么？

范小沖：強(qiáng)制要求各地修改房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)工作做好的話，就會(huì)是一個(gè)很猛的政策。

來源：搜房網(wǎng)綜合整理

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