房地產(chǎn)行業(yè)：均衡與防御

　　從去年一季度開始的針對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控，始終沒有看到明顯的效果；甚至有很多投資者認(rèn)為調(diào)控價(jià)格的本身目標(biāo)就錯(cuò)了。我們從來不這么認(rèn)為，原因是去年調(diào)控?zé)o效果如同錯(cuò)誤的時(shí)間遇到了“錯(cuò)誤的人”；而目前時(shí)點(diǎn)我們相信無論地方政府多么“限漲”，價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)形成。

　　二季度成交也是大家關(guān)心的重點(diǎn)話題，本月已檢測(cè)到的數(shù)據(jù)，一線城市同比出現(xiàn)明顯下降，說明節(jié)后的成交并未回暖，環(huán)比有所上升，一方面是因?yàn)楣?yīng)來了!去化速度的大幅度下降也正好吻合我們上面對(duì)價(jià)格的判斷。

　　總之，四月份我們的建議是均衡配置，密切關(guān)注通脹及利率的變化走向，適當(dāng)要開始關(guān)注地產(chǎn)股的防御性功能。

　　3月份北京網(wǎng)上期房簽約面積約48.80萬平米，同比下降47.23%，均價(jià)1.94萬元/平方米，環(huán)比驟降21.65%，同比下降9.08%。上海一手住宅成交約111.97萬平米，同比下降16.18%，均價(jià)2.24萬/平方米，環(huán)比上升4.60%，同比上升7.30%，廣州一手住宅成交54.45萬平米，同比下降17.57%，成交均價(jià)環(huán)比2月略微上漲0.51%。深圳一手房成交量22.95萬平方米，同比下降12.17%，已回升至去年11月份的水平，均價(jià)為19381元/平米，環(huán)比下降7.26%，絕對(duì)值上與12月份持平，也為市場(chǎng)釋放了一個(gè)積極信號(hào)，本月一線城市成交環(huán)比上漲58.53%，而六個(gè)重點(diǎn)二線城市主要受新一輪限購執(zhí)行的到來，出現(xiàn)14.64%的跌幅。

　　3月住宅土地出讓市場(chǎng)與前兩個(gè)月相比要活躍，大多數(shù)城市出讓面積環(huán)比有20%左右的漲幅，其中南京和武漢環(huán)比上漲49%和70%，西安、廈門均打破了維持兩月的零成交狀態(tài)?？傮w而言土地市場(chǎng)仍然維持著熱度，與成交市場(chǎng)有一定落差，但是高地價(jià)地塊本月明顯減少。

　　我們對(duì)價(jià)值品種的堅(jiān)持，讓本月組合獲得收獲。我們略微調(diào)整上漲幅度過快的品種，只加上了即將摘帽的一個(gè)品種作為交易型品種。

　　這次需要強(qiáng)調(diào)的是調(diào)出前期漲幅過大的品種，加入了萬科作為相對(duì)防御。從相對(duì)中期角度看，強(qiáng)烈建議大家關(guān)注世茂股份（600823）分享行業(yè)盛宴的機(jī)會(huì)。

來源： 長江證券 作者： 蘇雪晶

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