地方房價(jià)控制：一場房地產(chǎn)調(diào)控的集體抵抗運(yùn)動(dòng)

地方政府為處于焦灼期的房價(jià)火上澆油，一場穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控，遭遇集體抵抗，深刻地暴露出財(cái)政體系的矛盾。

截止3月底大限，600個(gè)城市中，包括縣級(jí)市在內(nèi)僅有不足100個(gè)城市公布目標(biāo)。秉持法不責(zé)眾的心理，根本就打算不公布。幾乎所有地方政府的目標(biāo)，都含蓄地與GDP與居民可支配收入掛鉤。在所有的城市中，除北京“穩(wěn)中有降”外，目標(biāo)全部上漲。地方政府給出的上漲目標(biāo)非常明確，最高與GDP掛鉤，最低與可支配收入掛鉤。沒有一個(gè)地方政府將CPI、房屋購買能力與調(diào)控目標(biāo)掛鉤，不涉及房價(jià)收入比、租售比等核心指標(biāo)。

住建部發(fā)出通知，表示對(duì)目前多數(shù)城市房價(jià)調(diào)控目標(biāo)不滿意。3月29日，住建部也發(fā)出通知讓各地依據(jù)民意酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。但廣州市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺接受采訪時(shí)表示，“（廣州）出臺(tái)這個(gè)調(diào)控目標(biāo)之前，我們充分考慮到了社會(huì)的意見，包括聽取了人大代表、政協(xié)委員、專家學(xué)者及市民代表的意見?！?/p>

這是中央與地方財(cái)政分配體制內(nèi)在矛盾的大暴露。

表面上看，地方政府是遵命行事。今年1月26日，國務(wù)院發(fā)布史上最嚴(yán)厲的“國八條”房地產(chǎn)調(diào)控措施，第一條就提出各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

地方政府不希望房價(jià)下挫，制訂房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)動(dòng)作遲緩、避重就輕，不到萬不得已不出房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，定價(jià)時(shí)根據(jù)GDP、人均可支配收入等目標(biāo)制訂房價(jià)上升區(qū)間，對(duì)于民眾的房價(jià)下跌預(yù)期、對(duì)于關(guān)鍵的房價(jià)收入比等指標(biāo)絕口不提。憤怒的反高房價(jià)者稱為漲價(jià)令，而非限價(jià)令。

以目前地方政府公布的房價(jià)限制令，中國房地產(chǎn)泡沫不可能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上縮小。如果地方不獲得更多的財(cái)權(quán)，地方政府做到最好的結(jié)果就是房價(jià)與居民可支配收入掛鉤，地產(chǎn)泡沫不再膨脹。

這是假調(diào)控。房價(jià)與人均可支配收入增長貌似有理，實(shí)則不然。由于中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過高，房價(jià)收入比遠(yuǎn)超警戒線，如果從2011年開始房價(jià)與人均可支配收入掛鉤，中國目前的房地產(chǎn)泡沫不可能被擠壓。并且，這恐怕是地方政府所設(shè)想的最佳狀態(tài)，這樣對(duì)上對(duì)下都能有所交待，也不會(huì)摧毀土地財(cái)政的根基。

同時(shí)，與人均收入掛鉤有制造虛假政績、房價(jià)虛跌的效果。

按照1月20日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年我國城鄉(xiāng)居民人均收入比上年分別實(shí)際增長7.8%和10.9%。2010年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，比上年增長11.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19109元，增長11.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.8%?？梢?，房價(jià)限定存在兩個(gè)上限，與扣除通脹因素之后的城鎮(zhèn)居民可支配收入掛鉤，漲幅在7.8%；如果與不扣除通脹因素的可支配收入，漲幅將達(dá)到11.3%，這意味著房價(jià)將大幅上升。

虛增收入的辦法還包括增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入。2010年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長10.7%，轉(zhuǎn)移性收入增長12.8%，經(jīng)營凈收入增長12.1%，財(cái)產(chǎn)性收入增長20.5%。換句話說，只要擁有一套商品房資產(chǎn)的人，哪怕工資一分錢也沒漲，只要房價(jià)上升，財(cái)產(chǎn)性收入就會(huì)隨之上升。房價(jià)上升反而成為人均可支配收入上升的原因，因此，鼓勵(lì)居民買房然后提高房價(jià)，客觀上起到了提高居民人均收入的效果，實(shí)在是滑天下之大稽。

地方政府制訂房價(jià)目標(biāo)時(shí)，還可以玩弄數(shù)字游戲。中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，在目前已經(jīng)公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，對(duì)于房價(jià)這個(gè)概念并無確切定義。部分城市規(guī)定中是“新建商品住房價(jià)格”，而另外一些則是“新建住房價(jià)格”。隨著保障型住房在今年下半年開始上市，新建住房價(jià)格將有下降趨勢，住房價(jià)格的漲跌很容易被操縱，比如增加保障房價(jià)格權(quán)重，或者增加郊區(qū)盤的供應(yīng)，種種手段不一而足。

筆者早就建議，制作典型樓盤價(jià)格指數(shù)是好辦法，能夠一眼就看出房價(jià)漲跌，比如上海以湯臣高爾夫、杭州以綠城玫瑰園的每月價(jià)格漲跌作藍(lán)本，方便而實(shí)用。但有關(guān)方面卻熱衷于均價(jià)，原因就在于均價(jià)容易玩弄招術(shù)，而典型樓盤價(jià)格指數(shù)過于“死板”，沒有操縱數(shù)字的空間。不要說樓盤指數(shù)，連房價(jià)數(shù)據(jù)查詢?cè)谝恍┏鞘幸渤蔀榻麉^(qū)。

只要土地財(cái)政不改變，地方政府一定是房地產(chǎn)泡沫最大的受益者，此次房價(jià)控制目標(biāo)的公布顯示出殘酷的事實(shí)，中央政府基本上在與所有的地方政府博弈，他們拿著行政之矛攻地方政府的厚盾，勝算不大。

改變中國房地產(chǎn)市場生態(tài)，中央政府的核武器并不是讓地方政府順從，而應(yīng)該市場與行政方式并舉。

收緊貨幣降低資產(chǎn)收益率，讓投資者主動(dòng)退出市場，這是上策。

中策是給予地方財(cái)政一定的自主權(quán)，將集中于中央的財(cái)政部分釋放到地主政府手中，改變目前極不均衡的責(zé)權(quán)利分配格局，理直氣壯地要求地方政府制訂出切實(shí)可行的保障房目標(biāo)，承擔(dān)起社會(huì)保障的應(yīng)盡之責(zé)。

下策是讓地方政府自己革自己的命，制造出一些虛假數(shù)字政績來讓大眾歡呼，目前使用的就是下策。

目前的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)像所有的市場改革一樣，進(jìn)入深水區(qū)，不動(dòng)利益、不動(dòng)財(cái)稅，不可能向縱深推進(jìn)。

任何調(diào)控要收到實(shí)效，都要在理、在市場，僅憑行政權(quán)力的傲慢，難以達(dá)到效果。

　　
來源：21世紀(jì)網(wǎng) 作者：葉檀

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