房地產(chǎn)調(diào)控多管齊下嚴(yán)控炒作 限購限貸成常態(tài)

　　繼2010年4月、9月兩輪房地產(chǎn)調(diào)控后，第三輪調(diào)控大幕開啟。一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，26日召開的國務(wù)院常務(wù)會議確定的八條措施，將嚴(yán)厲打擊全國房地產(chǎn)過熱勢頭、擠壓二三線城市正在生成的房地產(chǎn)泡沫。其中，二套房首付比例升至60%，有望有效抑制投機(jī)購房；限購政策的全國性落實將對市場成交量產(chǎn)生明顯影響。

　　多管齊下嚴(yán)控炒作

　　北京中原認(rèn)為，新“國八條”可以說是近幾年來最嚴(yán)厲的政策組合，特別是表現(xiàn)在限購、限貸、征稅方面。

　　對于二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，北京中原分析師張大偉指出，新一輪調(diào)控再次加強(qiáng)對投資及投機(jī)購房者的控制，二套房增加一成首付將有效抑制投機(jī)購房，同時降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。以北京為例，目前貸款購房占比在4成左右，其中只有1成是二套房購房貸款。雖然政策的直接影響可能不大，但對購房者的威懾作用非常大。

　　對于加強(qiáng)住房交易環(huán)節(jié)的稅收征管，21世紀(jì)不動產(chǎn)認(rèn)為，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，從而可遏制過度炒作。其次，對房價超過平均水平的商品房項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。預(yù)計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，首套房優(yōu)惠利率在部分城市也可能被取消。在增加供應(yīng)及嚴(yán)格信貸的雙重作用下，樓市調(diào)控將顯現(xiàn)出疊加效應(yīng)。而前兩輪調(diào)控中未落實的部分政策也將在2011年進(jìn)一步收緊，預(yù)計市場將出現(xiàn)明顯的淡季。

　　嚴(yán)防二三線城市泡沫

　　對于新“國八條”提到的限購政策，北京中原指出，嚴(yán)格的限購政策已擴(kuò)展至全國，此舉主要目的是防止二三城市房地產(chǎn)市場的泡沫化進(jìn)程。已有2套房以上的家庭不得再買房，限購政策的繼續(xù)收緊可能使得市場成交量出現(xiàn)明顯的下調(diào)。

　　近日，住建部要求去年末房價上漲過快的城市出臺限購令細(xì)則，鄭州、太原、武漢、昆明等城市已發(fā)布細(xì)則，部分二三線城市亦明確表態(tài)執(zhí)行限購令。限購范圍擴(kuò)大，強(qiáng)力防控二三線城市的房價泡沫，顯示房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨嚴(yán)之勢。

　　長城證券研究員劉昆表示，2011年以來，全國陸續(xù)有多個城市加入了限購令的行列，隨著樓市調(diào)控政策的推進(jìn)和地方問責(zé)制的加強(qiáng)，預(yù)計今年將有越來越多的二三線城市加入限購行列。從去年四季度開始實施限購令的熱點城市來看，政策出臺初期對樓市銷量的影響較為明顯，價格也會得到一定的抑制。

　　北京中原分析，此舉相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購政策更加嚴(yán)格。如果嚴(yán)格執(zhí)行，將有效遏制需求，可能明顯影響2月以后的市場交易。

　　此外，在強(qiáng)調(diào)繼續(xù)增加土地供給的同時，新“國八條”要求參加土地競買的單位或個人必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。這將對開發(fā)商的資金鏈造成負(fù)面影響。

　　強(qiáng)化地方政府調(diào)控責(zé)任

　　業(yè)內(nèi)人士稱，此次調(diào)控還強(qiáng)調(diào)了地方政府的價格維穩(wěn)作用，有望使調(diào)控實際作用比前兩次調(diào)控更加明顯。

　　會議要求落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省區(qū)、市人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2010年兩輪調(diào)控中部分政策沒有得到有效執(zhí)行，主要原因是地方政府存在化解調(diào)控效力的利益動機(jī)，而地方官員因執(zhí)行政策不力而被問責(zé)的案例也并未發(fā)生。今年開始，有主管部門的官員明確表示將向地方官員施壓，“不限購，就約談”。

　　目前，全國已經(jīng)有近30個城市落實執(zhí)行限購政策。業(yè)內(nèi)預(yù)計，限購政策將繼續(xù)收緊，同時各項調(diào)控政策也將更趨嚴(yán)格。

　　北京中原預(yù)測，在一系列政策作用下，北京等大城市房價將再次停漲，部分郊區(qū)房價將立刻下調(diào)，60%以上的購房者將出現(xiàn)明顯觀望。以北京為例，樓市成交量可能有20%以上的下降。但目前貨幣供應(yīng)量依然較高，保障房及商品房的供應(yīng)效果下半年才能明顯顯現(xiàn)，調(diào)控對價格的抑制作用需看政策的落實及持續(xù)力度。

來源： 中國證券報

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