巴曙松：房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控政策下的新趨勢

Q：這兩天我們關(guān)注到五大地產(chǎn)商的新的年報(bào)出來，像看到萬科、保利、中海、金地、招商等等，我不知道您從這些年報(bào)透露出來的信息看，他們之間這種競爭格局，或者說您覺得最大的變化在哪呢？

巴曙松：五大地產(chǎn)商在業(yè)內(nèi)都有很大的影響力，也很有代表性，所以它的變化對于觀察這五家公司的經(jīng)營，甚至包括整個房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控政策引導(dǎo)下的走向，都很有參考價(jià)值。我想從它們年報(bào)的解讀來看，有一個很鮮明的特點(diǎn)——整個房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整正在展開。

首先最鮮明的就是，在房地產(chǎn)調(diào)控的推動下，具有代表性的這些地產(chǎn)商開始探索不同的商業(yè)模式，目前看來在往兩個不同的方向在做商業(yè)模式的努力探索。一個我們看到像萬科這樣的，它走的是這種快速的開發(fā)，快速的銷售，開發(fā)的周期，整個銷售的增長速度比較快。

另外，像中海的這樣的房地產(chǎn)商，它在走多業(yè)態(tài)模式，注重提高收益水平，周轉(zhuǎn)速度可以選擇的低一些，強(qiáng)調(diào)住宅、商業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài)。這也是在房地產(chǎn)調(diào)控下，出現(xiàn)的不同的商業(yè)模式的這樣一個探索，未來的房地產(chǎn)調(diào)控的引導(dǎo)下，都會進(jìn)一步明確自身的定位，明確自己具有相對競爭力的細(xì)分市場。

同時(shí)，從這幾家主要的房地產(chǎn)企業(yè)的2010年的年報(bào)看，這幾家房地產(chǎn)企業(yè)所代表的房地產(chǎn)行業(yè)，至少在2011年，依然是一個盈利增長非常穩(wěn)定的一個行業(yè)，預(yù)售情況不錯，應(yīng)收帳款比較高，所以2011年這幾家企業(yè)的盈利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)是基本鎖定的，盈利還是比較穩(wěn)定的。

但是從調(diào)控的這個政策效果來看，進(jìn)入2011年以來，特別是限購令等更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)，很多主要的城市銷售在明顯的下降，而且在局部的城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回落，這些影響可能在2010年的年報(bào)表現(xiàn)得并不充分，也就是調(diào)控的這些效果在2010年的年報(bào)中表現(xiàn)得并不充分。但是在2011年如果繼續(xù)保持這樣的調(diào)控力度，則房地產(chǎn)企業(yè)的盈利壓力就會逐步顯現(xiàn)出來，特別是一些現(xiàn)金流控制能力相對弱、融資渠道相對單一的中小地產(chǎn)商，則更為明顯。

Q：單從2010年的年報(bào)來看，可能房地產(chǎn)新政各方面調(diào)控的這種壓力和影響還不是那么明顯，但是如果到2011年再看的話，各方面的影響，包括保障房建設(shè)的這種力度加大，壓力上會表現(xiàn)地更充分一些。

巴曙松：如果2011年我們再看下來，可能在2011年有一部分中小房地產(chǎn)商會面臨資金的壓力，經(jīng)營型的現(xiàn)金流就減少，銷售回款會減慢，一些負(fù)債率高的房地產(chǎn)商可能就面臨資金的壓力，這一部分調(diào)控的壓力可能就促使他們?nèi)ザ鄻踊娜谫Y。

還有一個新的影響因素，今年要啟動的建設(shè)保障性住房是1000萬套，這個7年時(shí)間預(yù)計(jì)要開發(fā)的保障性住房大概就是5000萬套，放大了供應(yīng)。它一方面可以對沖房地產(chǎn)調(diào)控對整個經(jīng)濟(jì)的可能的負(fù)面影響，使房地產(chǎn)調(diào)控的力度短期不會減弱。另一方面也會直接影響或者沖擊一些產(chǎn)品定位跟保障性住房很接近做中低端房地產(chǎn)住宅開發(fā)的這些地產(chǎn)商，可能會在這些房地產(chǎn)中形成非常大的沖擊和洗牌，加速整個房地產(chǎn)行業(yè)的整合。

Q：等到下一輪我們再關(guān)注的時(shí)候，應(yīng)該能夠看出更多的這種影響能夠顯現(xiàn)出來？

巴曙松：就是從年報(bào)里面我們看出來，這些結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力，分季度考察，應(yīng)當(dāng)更為明顯，就是四季度開始已經(jīng)有所顯現(xiàn)，2011年在調(diào)控的推動下，從原來非常分散的格局轉(zhuǎn)向逐步的加強(qiáng)整合，一部分有品牌經(jīng)營管理能力強(qiáng)的地產(chǎn)商，行業(yè)集中度提高，市場份額占比上升的這個趨勢也會比較明顯。

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