房地產到了必須從深層改革突破之時

　　房地產市場調控走到今天，已到了非得拿出更大的勇氣去推動深層制度改革的時候了。一個如此龐大的產業(yè)，不能總靠短期疾風暴雨式的應急政策。只有重新思考中國房地產市場的定位，全面探討中國房地產公共政策的缺失，由此真正觸及中國房地產市場的核心制度問題，才有可能根治房地產市場的亂象，高樓價難題也才能迎刃而解。

　　當前中國的房地產的根本問題，筆者認為是缺乏制度性設計，中國房地產市場的亂象是綜合矛盾的體現(xiàn)，從長期來講，中國房地產業(yè)面臨一些制度的改革和政策的重新思考。去年以來，為遏制過快上漲的房地產價格，國家密集出臺了一系列調控措施，從財稅、金融、法規(guī)再到各種“限購令”，政府調控房地產市場的決心不可謂不大，房地產銷售量迅速下降，但房價依然堅挺，房地產市場也似乎進入了一場各方利益博弈的“膠著期”。只是，如果沒有體制和機制上的根本性改革，調控就會陷入“為房價而治房價”的怪圈。

　　誰都清楚，房地產調控不可能“畢其功于一役”，因此，依筆者之見，現(xiàn)在迫切需要把房地產市場作為綜合改革實驗區(qū)，把房地產改革作為中國改革攻堅的“突破口”，重新思考中國房地產市場的定位，全面探討中國房地產公共政策的缺失，由此真正觸及中國房地產市場的核心制度問題，才有可能根治房地產市場的亂象，高樓價難題也就能迎刃而解。

　　為什么中國的房地產市場面臨矛盾與問題這樣多？這主要是由住房屬性的多樣性及住房市場的性質來決定的。而在當前房地產市場上，投資型住房購買行為與消費型住房購買行為之間的分界越來越模糊。與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的商品。當住房作為消費品時，以消費為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價格的基礎；而當住房成為投資品時，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個人的財富數(shù)量、住房投資相對于其他資產的報酬和投資住房的實際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價格就不再遵循一般商品的供求規(guī)律，因為投資品市場沒有均衡點，不存在均衡價格，只要有現(xiàn)實的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會不斷增加，價格也就越漲越高。

　　問題還在于，眼下我國的房地產被視為經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分，因為只從經濟政策著眼房地產，其推升GDP的功能、拉動多個關聯(lián)產業(yè)的能量、對經濟增長的突出貢獻都被凸顯出來。這些年來，房地產已成宏觀經濟特別是地方經濟的支柱產業(yè)之一，甚至在一些地方導致了局部產業(yè)空心化的趨勢，而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們對空間權擴展則相對被忽視。當房地產成為支柱產業(yè)，投資性需求成為住房市場主引擎時，住房市場的定位就被扭曲了。因此，僅從純粹市場角度而不從公共性角度，無論如何是解不開住房市場之謎的。

　　中國住房制度改革已經歷了30年，大致經歷了“住房商品化——住房市場化——住房分配貨幣化”等階段，但是與之相對的住房公共政策體系，卻始終處于比較盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，至今尚未形成有效的住房公共政策體系。中國住房市場從無到有，從小到大，已成了經濟發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠遠滯后。相應的土地政策、財稅政策、保障政策、金融政策等也都沒有明確的劃分與定位。一個如此龐大的產業(yè)，理該有科學合理的構建完善的政策體系，不能總是短期疾風暴雨式的應急政策，那樣不僅無法讓人們產生明確的預期，而且一旦政策有所松動，房價立馬可能產生報復性反彈，而這也正是近年間形成的極具中國特色的房地產周期。

　　中國內地房地產制度高度依賴土地財政，與我國香港特區(qū)的制度模式極為相似。但香港土地財政與限制土地供給的一整套政策帶著深深的歷史烙印，是當年殖民地土地批租制度的延續(xù)。1997年亞洲金融危機后，為遏制房價下跌，香港特區(qū)開始實行一種新的土地供應方式——用地申請表，即“勾地制度”，希望通過減少土地供給抬高價格。隨著香港經濟增長和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加，香港財政對土地收入的依賴度越來越高，形成了強烈的房價上漲預期，造成房地產投機行為盛行，甚至出現(xiàn)“全民炒房”現(xiàn)象。而香港特區(qū)政府對于房地產市場上的投機行為以及房地產泡沫，并不從供給方著手尋求解決辦法，而是打壓需求，至今效果不佳。

　　從中國內地房地產與土地供給制度的鏈條看，土地財政和土地金融是推高房價的兩大重要推手。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓總價款達2.7萬億元，較前一年增加69.4%。2010年全國土地出讓收入，占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個百分點。很顯然，地方政府是最大的受益方。

　　另一方面是金融機構的現(xiàn)金流，金融機構以土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。國土資源部公告顯示，2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，同比增長42.8%。2010年土地抵押貸款超過3萬億元。在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產開發(fā)模式下，地根吸住了銀根，地根、銀根推升房價，三者環(huán)環(huán)相扣，已成了牢牢的利益鏈條，最后，各地方政府、金融機構以及房地產商形成了賣方壟斷，買房人沒有參與定價的任何權力。正是這種供給的完全壟斷與需求的絕對市場化之間的沖突，導致了幾年來中國房價的非理性持續(xù)上漲。

　　事情已經很清楚了，中國房地產市場發(fā)展定位和長期發(fā)展戰(zhàn)略不能再模糊下去了，如果不盡快給房地產市場正本清源，不盡早改變房地產市場的根本性制度問題，中國房地產市場的良性、可持續(xù)發(fā)展勢將變成奢望。

　　歸根結底，房地產市場調控走到今天，已到了非得拿出更大的勇氣去推動更深層次的制度改革的時候了。

作者：張茉楠 來源：上海證券報

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