房地產(chǎn)步入“資金之冬” 降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)

“一個(gè)銀行行長(zhǎng)最近告訴我說，由于最近信貸收緊，銀行貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)上浮至70%，即便如此，仍然有開發(fā)商搶著貸款。正常情況是基準(zhǔn)利率上浮50%，市場(chǎng)情況好的時(shí)候僅僅上浮30%”。 北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒跟記者談起，“我另外有個(gè)上市房企的朋友，資金缺口16億，不得不向另一做船運(yùn)業(yè)務(wù)的朋友拆解了2個(gè)億的資金?！?

楊少鋒斷定，房地產(chǎn)資金的寒冬正在到來。

中銀國(guó)際分析師田世欣稱，目前行業(yè)資金鏈趨緊態(tài)勢(shì)明顯，如接下來的幾個(gè)月銷售表現(xiàn)不佳，預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)不同程度地放慢拿地進(jìn)度和開工建設(shè)步伐，進(jìn)而可能帶動(dòng)投資增速逐步回落。

資金寒意

盡管房地產(chǎn)界還在為開發(fā)商資金鏈條問題爭(zhēng)論不休。但開發(fā)商內(nèi)部都在尋找另一扇門。

陽(yáng)光厚土股權(quán)投資基金管理公司總經(jīng)理陳方勇說，整個(gè)行業(yè)都在研究適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的商業(yè)新模式?！耙环矫嬲{(diào)控背景下，貸款收緊；另一方面資本市場(chǎng)融資封閉。開發(fā)商只得另尋出路?！?

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部首席分析師常智稱，2010年是資本市場(chǎng)擴(kuò)容的一年，資本市場(chǎng)融資實(shí)際募集資金9865.1 億元，是2009年的近200%。但包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司總?cè)谫Y額為155.6 億元，僅占2009 年的1210.1億元的12.9%。2011年來開發(fā)商頻頻通過在港上市、發(fā)債，以及發(fā)行信托高成本融資來拓寬融資手段。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年有內(nèi)地房企在港融資金額達(dá)140多億美金。盡管信托融資成本、年率較高，但仍成為眾多地產(chǎn)商無(wú)奈的選擇。

陳方勇認(rèn)為，在美國(guó)模式、香港模式、新加坡模式中，新加坡模式是當(dāng)下房企可以采用的融資途徑，即，私募和公募結(jié)合。他表示，國(guó)內(nèi)資金仍然很充裕，比如其他產(chǎn)業(yè)如煤炭等沉淀下來的資金，小開發(fā)商被調(diào)控出局后轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的資金，這些都要尋找出口。而最佳出口方式就是基金。

但令陳方勇很懊惱的是，他想尋找一種適合長(zhǎng)期發(fā)展、戰(zhàn)略性的融資機(jī)構(gòu)，但由于開發(fā)商普遍面臨錢荒的問題，很多基金都要求暴利回報(bào)。

從近期陸續(xù)發(fā)布的年報(bào)看，住宅和商業(yè)地產(chǎn)商都無(wú)一例外感受到了資金寒意。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前44家已經(jīng)公布2010年年報(bào)的上市房地產(chǎn)公司中，2010年的平均現(xiàn)金凈流入為2.2億，同比2009年回落30%。44家企業(yè)中，2010年有15家現(xiàn)金凈流量為負(fù)，而2009年同期為負(fù)的公司僅有11家。2010年現(xiàn)金流量同比降幅超過100%的公司達(dá)10家。其中冠城大通同比降-184%，中江地產(chǎn)同比降182%，萬(wàn)業(yè)企業(yè)同比降-177%。僅10家現(xiàn)金流狀況好于2009年。常智分析稱，2011年大多數(shù)開發(fā)商手中的現(xiàn)金流趨緊，中小型房企將面臨更大的資金壓力。

陳方勇表示，他們一直在等待并購(gòu)機(jī)會(huì)出現(xiàn)，而據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)預(yù)判，今年將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，但發(fā)現(xiàn)很多中小開發(fā)商甚至不惜高息借債，也在賭政策會(huì)發(fā)生新的轉(zhuǎn)機(jī)。

降價(jià)可期

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增幅，自去年1-2月增幅觸頂之后，一年內(nèi)連續(xù)回落，目前已低于10年來的均值。這表明，開發(fā)商資金面已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)為緊張，未來幾個(gè)月資金面還會(huì)進(jìn)一步趨緊，被迫進(jìn)行促銷的房企會(huì)越來越多。房企降價(jià)促銷已是“山雨欲來風(fēng)滿樓”。

計(jì)劃于今年4月推出新盤的高端住宅潤(rùn)澤公館，近期受市場(chǎng)影響倍感壓力。在其樣板間開放當(dāng)天，潤(rùn)澤公館營(yíng)銷總監(jiān)田豐表示，“這次的定價(jià)相比以往要更謹(jǐn)慎。在市場(chǎng)蛋糕縮減了一半的情況下，為了適應(yīng)這種新環(huán)境，提高品質(zhì)和服務(wù)是目前唯一的辦法?！?

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月北京住宅總成交量?jī)H為3436套，環(huán)比跌幅達(dá)到七成，僅高于2008年2月在國(guó)際金融危機(jī)及春節(jié)雙重影響下創(chuàng)造的歷史最低2873套。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2011年2月上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌83%。

常智稱，近期市場(chǎng)逐步出現(xiàn)了開發(fā)商策略性價(jià)格調(diào)整，如遠(yuǎn)洋萬(wàn)科在北京、上海等地的降價(jià)舉措。未來兩個(gè)月，隨著調(diào)控的深化和市場(chǎng)對(duì)調(diào)控預(yù)期的逐步一致，會(huì)有更多的開發(fā)商加入打折促銷的行列，畢竟，在市場(chǎng)調(diào)控成為常態(tài)化的市況下，加快周轉(zhuǎn)和資金回籠是硬道理。

中原地產(chǎn)分析師劉淵則對(duì)未來市場(chǎng)稍顯樂觀。他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有較大的降價(jià)動(dòng)力。大品牌房企只要審時(shí)度勢(shì)降價(jià)10%，再擇機(jī)做一些促銷就能輕松達(dá)到銷售目標(biāo)。但中小開發(fā)商如把握不好市場(chǎng)，又找不到更好的融資渠道，則會(huì)比較容易淘汰出局。

劉淵表示，據(jù)其近期針對(duì)標(biāo)桿房企年報(bào)研究，房企資金情況并沒有出現(xiàn)明顯惡化，令人擔(dān)憂的是未來存貨的增加。市場(chǎng)上還有潛在的大量無(wú)法預(yù)計(jì)的庫(kù)存，這將對(duì)銷售回款進(jìn)一步構(gòu)成壓力。

“成交量的重挫顯示出投資、投機(jī)行為正在被大力擠壓出樓市，同時(shí)，支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力開始疲軟，大量項(xiàng)目?jī)r(jià)格停漲，新盤降低了預(yù)期價(jià)位低開盤，部分老項(xiàng)目已經(jīng)開始降價(jià)打折?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道　 作者：王營(yíng)

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