十二五規(guī)劃中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)身 保障房吹響保民生號角

　　“十二五”規(guī)劃下房地產(chǎn)政策有更多的不同。與從前單向“鼓勵”市場發(fā)展不一樣，政策更多地傾向于“繼續(xù)深化住房長期制度改革，堅持對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地發(fā)揮促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展、改善人民群眾住房條件”。簡單來說，改善民生成為重中之重。

　　保障性住房政策的大力推行，政策對于保障房項目的大力扶持將改變著目前房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀與布局。一直以來，作為國內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，扶持房地產(chǎn)的發(fā)展在過去很長一段時間內(nèi)被作為政策的方向，縱觀目前面臨的國際經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)在國內(nèi)的經(jīng)濟地位仍然重要，但是作為重點扶持行業(yè)這一戰(zhàn)略色彩已然在不斷褪卻。2010年10月15日中共十七屆五中全會已經(jīng)透露，房地產(chǎn)的政策地位將被新能源等行業(yè)所取代，調(diào)控維穩(wěn)將成為未來5年行業(yè)最重要課題。

　　可以預見，在“十二五”規(guī)劃中，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身，民生性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。

　　支柱地位將“重而不重”

　　過去十年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其支撐國內(nèi)GDP增長的重要性不言而喻。在目前的國際經(jīng)濟形勢下，專家認為，“下半年國內(nèi)經(jīng)濟增速回落幾成定局，這樣的背景下房地產(chǎn)業(yè)‘擴內(nèi)需’的支柱性作用仍需要繼續(xù)發(fā)揮”，維穩(wěn)將是未來一段時間內(nèi)政策考慮的重點。盡管面臨著住房價格漲幅遠超居民收入增幅的現(xiàn)實問題，但房地產(chǎn)的良好發(fā)展仍然重要，行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟上的戰(zhàn)略地位短期內(nèi)很難迅速改變。

　　但另一方面，一系列新出臺的政策表明，房地產(chǎn)的這種支柱力已然不像過去十年那么強勢。早在去年9月27日，國土資源與住建部共同發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，在這一份文件當中，強調(diào)的是進一步加強市場的調(diào)控，嚴格執(zhí)行土地和住房供應向民生領(lǐng)域傾斜的政策。政府相關(guān)負責人曾解釋，“這是國家部委有關(guān)負責人第一次明確提出，房地產(chǎn)不能作為支柱性產(chǎn)業(yè)?！?/p>

　　在政府關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中，也明確提出，“加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，提升制造業(yè)核心競爭力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務業(yè)，促進經(jīng)濟增長向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變?！倍鴮τ诜康禺a(chǎn)，“則堅持把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點?！憋@然，在發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)的支柱地位很有可能將在“十二五”規(guī)劃中被新興產(chǎn)業(yè)所取締。其在經(jīng)濟中的重要性會隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起逐步降低，最終達到一個市場與民生的雙向平衡。

　　指導方向向民生轉(zhuǎn)移

　　在今年3月的兩會中，溫家寶總理作政府工作報告闡述了“十二五”規(guī)劃綱要和今年的工作目標。在政府對于“十二五”期間房地產(chǎn)規(guī)劃的建議中明確指出“加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平衡健康發(fā)展。”其中繼續(xù)調(diào)控樓市，政策倒向保障性民生工程，加大保障性安居工程建設(shè)力度成為重中之重?？梢钥闯觯凇笆濉币?guī)劃中，政府指導方向轉(zhuǎn)向民生，房地產(chǎn)市場面臨嚴峻調(diào)控將成為現(xiàn)實。如同“十一五”開端一樣，作為“十二五”開端的2011年，政策的落實情況將反映出未來五年的基本步伐。從規(guī)劃上看，政策轉(zhuǎn)向保障民生已經(jīng)成為主調(diào)。

　　春節(jié)前房產(chǎn)稅試點、中央“新國八條”調(diào)控令相繼出臺，之后北京、上海、廣州等各大城市相繼出臺調(diào)控細則，限購令開始全國性蔓延。與之相反，史上最大規(guī)模的保障安居工程卻進行得如火如荼。2011年千萬套保障房計劃正式拉開帷幕，2月24日國家保障性安居工程直轄市小組與各省級政府簽訂工程建設(shè)目標責任書，將1000萬套保障房建設(shè)任務分解到地方。據(jù)統(tǒng)計，相比去年全國保障房建設(shè)任務為580萬套，千萬套造房計劃同比增加了72%，建設(shè)資金總額高達1.4萬億元。

　　大規(guī)模的保障安居計劃是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一大舉措。作為同步運行的兩條主線，保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)成為新政策下房地產(chǎn)市場發(fā)展推進的“雙軌”。在“十二五”規(guī)劃的5年時間里，這將成為國內(nèi)市場最主要的特征。業(yè)內(nèi)分析認為，往后幾年時間里，在多發(fā)性調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)暴利時代將結(jié)束，將變得更健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　改革土地市場　控“非理性繁榮”

　　房企的“暴利”長期被人們詬病。確實，近十年來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展所帶來的快感遠不及擔憂那么強烈。有業(yè)內(nèi)人士認為，“國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍處于‘非理性繁榮’時期，由于經(jīng)歷了政策的大力扶持而得到極快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中地位與作用在一定程度上已經(jīng)被夸大?！痹谝讶坏絹淼摹笆濉逼陂g，政策調(diào)控的一大目標就是扼制行業(yè)這種“非理性”勢頭。

　　從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)層面上看，房地產(chǎn)的暴利來源于制度。在過去幾年迅猛發(fā)展時期，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟上被喻為是支柱，但其不穩(wěn)定性卻顯而易見。這歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)仍然缺少一套行之有效的監(jiān)督與制約的市場制度。這種狀況將在“十二五”規(guī)劃中得到改善。在房地產(chǎn)規(guī)章政策中，土地是最受爭議的一部分。城市土地的規(guī)劃、供應、用途、開發(fā)等一系列問題至今仍受到眾多的非議。從“十一五”時期出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，對土地供應制度的改革將是“十二五”規(guī)劃的一大重點和難點。

　　北京市國土資源局3月19日發(fā)布土地供應新措施，宣布暫停熱點地區(qū)高價土地的交易，以穩(wěn)定土地市場，改進土地交易方式，控制非理性土地競價，設(shè)立地價合理區(qū)間。在土地競買條例當中，將增加配建保障性房和承擔公益性設(shè)施建設(shè)等要求。今后北京土地拍賣將不再只是“價高者得”。隨后，上海在發(fā)布土地出讓公告時，首次明文規(guī)定商品房地塊建設(shè)中的限價商品房比例。廣州更是實行差別化土地改革，將城市用地規(guī)劃分為“允許建設(shè)區(qū)”、“有條件建設(shè)區(qū)”、“限制建設(shè)區(qū)”和“禁止建設(shè)區(qū)”。2011年3月，國土資源部出臺地價行政管控新規(guī)，明確要求“控地價，防地王”。通知稱，“要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)地王現(xiàn)象?！狈N種政策出臺表明，為控制“非理性”房地產(chǎn)現(xiàn)狀而進行的土地市場的制度已在構(gòu)建。

　　保障房吹響“保民生”號角

　　按各省政府與國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組簽訂的工程建設(shè)目標責任書，今年全國開建的保障房總量為1000萬套，投資金額將高達1.4萬億元。此外，據(jù)溫家寶總理于今年2月27日透露的信息，往后五年，保障房建設(shè)將達到3600萬套，住房的覆蓋率可以達到20%。作為政策計劃中最重要的一項，千萬套保障房的落地吹響了“保民生”的號角。

　　住房保障框架早在“十一五”規(guī)劃期間就被提出，2007年國務院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》就曾明確了住房保障的范圍與標準，2010年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，更是彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位。

　　國家政策上大力推進保障房建設(shè)，而現(xiàn)實上怎樣建，拿什么建最受關(guān)注。一系列涉及金融、土地等方面的扶持政策也相繼出臺?！笆濉逼陂g，中央對保障房的資金扶持的力度將大幅加強。據(jù)透露，今年中央用于保障房計劃的財政補助資金就將超過1000億元。而國家開發(fā)銀行專門用以地方11年建設(shè)的轉(zhuǎn)型貸款也達到千億元，并且已在實施當中。中央在政策上已然開始加大對地方的補助力度。

　　此外，土地供應政策是保障房推進的另一支撐。按照國務院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》的要求，國土資源部將在新增建設(shè)用地年度計劃中單列保障性住房用地。各地的房地產(chǎn)用地供應計劃，將確?！叭愖》俊北Ｕ闲宰》俊⑴飸魠^(qū)改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70%。分析認為，保障房規(guī)劃的推進，很有可能帶動土地供應制度政策的合理改革。而地方落實、中央補助、社會融資的籌資建設(shè)方式也將在這一過程中完善。

　　問責制度與稅制改革正在推進中

　　3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大四次會議上作政府工作報告時提出，將“建立健全的考核問責機制”。這是我國首次將房地產(chǎn)調(diào)控問責制寫入政府工作報告。“地方問責”早在今年1月出臺的“新國八條”中就被提及，此次再度寫入政府工作報告，這表明房地產(chǎn)調(diào)控正式進入“問責”時代。

　　建立房地產(chǎn)問責制，向地方官員問責其實就是為了確保房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。問責制浮出水面，主要針對兩個問題，一是要“穩(wěn)定房價”，二是“推進保障性住房建設(shè)”。溫家寶總理在政府工作報告中提出，穩(wěn)定房價和住房保障工作將實行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任的方式?！皩Ψ€(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責任?！钡?，目前對這兩方面仍沒有最終的量化標準，責如何問，問到什么程度仍沒有相關(guān)的措施和方案?？梢哉f，考核問責制度并非已然出臺，而是仍在建設(shè)當中。但不可否認，如果問責制度成功構(gòu)建，對于未來房地產(chǎn)政策的落實，控制房價過快增長將起到至關(guān)重要的作用。

　　與問責制度一樣，稅制改革也是正在推進的制度之一。黨的十七屆五中全會提出的一個重要構(gòu)想就是財稅體制改革，房產(chǎn)稅被明確納入“十二五”規(guī)劃。房產(chǎn)稅試點已在運行，據(jù)財政部相關(guān)負責人透露，全國性推廣的準備工作也在進行當中。

　　房產(chǎn)稅的推行對于市場調(diào)控的作用有多大仍有爭議。但國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，房產(chǎn)稅的開征并非打壓市場，而是壓制投機和投資。對于自住購房者來說，一方面可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負的降低而降低開發(fā)成本，有利于穩(wěn)定房價，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。但對投資和投機者來說，由于后期保有成本的增加必然對投資與投機者的購買動機產(chǎn)生抑制效果，隨著保有環(huán)節(jié)稅負的加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。值得一提的是，稅制的改革還有利于緩解地方財政壓力，控制房價過快增長。

　　專家論道

　　問責制能否落到實處是關(guān)鍵

　　“新國八條”出臺、房產(chǎn)稅試點，對于樓市調(diào)控會否再出嚴厲的政策成為業(yè)內(nèi)爭論的焦點。“十二五”期間，保障房計劃的推行能否有效扼制住房價格這匹瘋狂的快馬？問責制度究竟功效有多大？

　　面對近年來一系列的調(diào)控措施，限購、限貸、限外，以及剛試點的房產(chǎn)稅，合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌認為，這對于市場的壓制力已經(jīng)足夠，再出臺更為嚴厲的調(diào)控政策的可能性已經(jīng)變得比較小。龍斌分析，“新國八條”的出臺，對于市場的成交打壓力度已經(jīng)很大，樓價也呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的狀態(tài)，再出大的調(diào)控政策不太可能。

　　對于新政策，房地產(chǎn)專家韓世同也預判，接下來再出臺大的調(diào)控政策的可能性很小?！熬湍壳岸?，已經(jīng)沒有什么政策可以超越現(xiàn)在的嚴厲程度和強度?！彼J為，“新國八條”剛出臺，政策調(diào)控的力度就已經(jīng)非常嚴厲，短時間內(nèi)專門針對房地產(chǎn)市場的政策再出臺不太可能，只會在利率、存款準備金率上做適當?shù)奈⒄{(diào)。即使是房產(chǎn)稅被推廣，“這也不僅僅是針對房地產(chǎn)市場”。

　　一直被強調(diào)的問責制的影響究竟有多大仍不得而知，被寫入政府工作報告，使得問責有一定的可操作性，但韓世同強調(diào)，“問責制早在幾年前就被提出過，但能否落到實處是關(guān)鍵?！?/p>

　　對于目前被爭吵得沸沸揚揚的保障房建設(shè)計劃，韓世同分析稱，據(jù)公布的數(shù)據(jù)，廣東領(lǐng)到31萬套任務，而廣州有可能分到13萬套。如果按照這個數(shù)字，目前廣州僅完成任務的三分之一。在接下來將有可能以擴大建設(shè)限價房的方式進行。“限價房回本的速度較大，而且與經(jīng)適房不一樣，限價房也在保障房范圍之內(nèi)，可操作性較強。”面對保障房建設(shè)任務壓力，廣州將大力推出限價房項目。

來源：中新網(wǎng) 作者：蔣勁勁

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