保障房商品房比翼齊飛 房地產(chǎn)市場(chǎng)雙軌制成型

在全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)人大代表、廣東省省長(zhǎng)黃華華就樓市調(diào)控表示，廣東將采取五項(xiàng)措施調(diào)控房?jī)r(jià)，其中包括加大對(duì)保障性住房等安居工程的投入力度，今年廣東計(jì)劃建保障性住房包括棚戶區(qū)改造31萬(wàn)套，同時(shí)嚴(yán)格住房用地管理，廣東保障性住房用地需求不低于整個(gè)房地產(chǎn)用地需求的70%。一方面是加大建設(shè)，另一方面是保證土地供應(yīng)，為后續(xù)的保障房建設(shè)提供長(zhǎng)久的供應(yīng)可能。

保障性安居工程的建設(shè)，從2008年的“131號(hào)文”開(kāi)始每年都在成倍地增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模僅有100多萬(wàn)套，2009年達(dá)到了330萬(wàn)套，而2010年保障房的建設(shè)全國(guó)總規(guī)模達(dá)到了580萬(wàn)套，超過(guò)2008年的5倍。在2010年12月12日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出了“加快發(fā)展保障房與商品房‘雙軌制’的模式”。

所謂雙軌，就是“保障房”與“商品房”同步發(fā)展，即“保障”與“市場(chǎng)”同步運(yùn)行。合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，保障房的推出，更多是針對(duì)中低收入者，“對(duì)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房人群進(jìn)行的保障”。事實(shí)上，此次政策的推出也是將房地產(chǎn)的調(diào)控推到另一種模式的“跨越”———將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體與保障安居措施分開(kāi)，“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，而并非是將市場(chǎng)“一鍋端”。

保障房總量首超商品房

住建部在去年12月中旬下發(fā)的《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》中明確提出，“2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套”。相比2010年新增420萬(wàn)套，增長(zhǎng)達(dá)到了72.4%，并且公共租賃房將占主要其中的部分。

在住建部下發(fā)的通知當(dāng)中，“1000萬(wàn)套保障房”明確的是2011年新增建設(shè)計(jì)劃，而并非是“累計(jì)數(shù)字”。目前中國(guó)一年的商品房竣工總量大概是600萬(wàn)套。1000萬(wàn)套的規(guī)模實(shí)在有點(diǎn)驚人。如果按照保障房每套60平方米-80平方米計(jì)算，1000萬(wàn)套的保障房的建筑總面積就達(dá)到6億平方米-8億平方米。而截止11月，全國(guó)樓市成交總量才接近8.5億平方米，換言之，今年1000萬(wàn)套的保障房供應(yīng)量的面積將相當(dāng)于2010年全年的住宅交易量。相比2010年實(shí)際開(kāi)工的590萬(wàn)套保障性住房，今年1000萬(wàn)套的任務(wù)大幅增加了72%。據(jù)測(cè)算，共需投資約1.4萬(wàn)億元，相當(dāng)于去年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的1/20。

據(jù)介紹，目前列入今年廣州保障房建設(shè)計(jì)劃日程的13個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)工的面積為300萬(wàn)平方米。據(jù)萬(wàn)慶良介紹，2010年一年就開(kāi)工建設(shè)了4萬(wàn)套保障性住房，目前這13個(gè)項(xiàng)目的用地已全部落實(shí)。換言之，2011年廣州要開(kāi)建的保障房總建筑面積將是去年的10倍。龐大的建設(shè)數(shù)量，考驗(yàn)的不僅僅是地方財(cái)政，還有土地的征用與規(guī)劃。

房企開(kāi)拓保障住房藍(lán)海

3月9日，住建部召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)傳遞出來(lái)的信息是，今年將吸引8000萬(wàn)社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，其中，地產(chǎn)商被寄予厚望。

萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)記者表示，萬(wàn)科愿意參與保障房建設(shè)，但前提是符合股東利益。他認(rèn)為，保障房的推進(jìn)主要靠政府，開(kāi)發(fā)商無(wú)法計(jì)劃可以建設(shè)多少保障房，如果將來(lái)的制度可以讓保障房持續(xù)運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科也會(huì)加大參與力度。

“我們向地方政府說(shuō)，建保障房只要給我1塊錢(qián)利潤(rùn)就夠了。為什么給1塊錢(qián)利潤(rùn)？這樣就可以對(duì)股東說(shuō)，我們做這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有虧錢(qián)。”據(jù)郁亮向記者介紹，萬(wàn)科參與的保障房建設(shè)，都需要自身投入資金，政府提出的回報(bào)率是3%，平均算下來(lái)回報(bào)率在3%-5%左右。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，保障性住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的快速擴(kuò)容，尤其是其在整體住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中比例的陡然攀升，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了可以參與的空間，是眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注和投入其開(kāi)發(fā)建設(shè)的最重要原因。專(zhuān)家提醒，通過(guò)商業(yè)模式創(chuàng)新，保障性住房的盈利缺陷得到彌補(bǔ)。諸如萬(wàn)科、綠城等品牌企業(yè)通過(guò)商業(yè)模式創(chuàng)新，在金融、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材、建設(shè)施工、裝修等上下游其他環(huán)節(jié)盈利來(lái)平衡項(xiàng)目的整體收益，使很多開(kāi)發(fā)企業(yè)擔(dān)心的保障性住房的盈利缺陷得到彌補(bǔ)。景博行市場(chǎng)研究部李玉婷就認(rèn)為，保障性住房具有低風(fēng)險(xiǎn)、快速周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)，可為開(kāi)發(fā)企業(yè)在調(diào)控期間緩解現(xiàn)金流壓力、保證資金周轉(zhuǎn)速度。她認(rèn)為，保障房建設(shè)其實(shí)是實(shí)力房企新的發(fā)展機(jī)遇，將加劇行業(yè)洗牌。同時(shí)，保障房大面積開(kāi)建對(duì)二三線城市房企來(lái)說(shuō)，也算是一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 關(guān)麗

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