房地產(chǎn)調(diào)控政策多管齊下 樓市或現(xiàn)“拐點”？

“今年1000萬套保障房規(guī)模將首次超過市場類住房”“房地產(chǎn)貸款保持審慎”“土地供應(yīng)控價格防‘地王’”“公布地方房價控制目標”……近期，來自有關(guān)部門樓市調(diào)控的政策信號引發(fā)社會高度關(guān)注。

分析人士認為，隨著行政、金融、財稅、保障房等方面措施的多管齊下，中國樓市特別是一線樓市有可能出現(xiàn)“拐點”。

一線城市房價，傳遞松動信號

“房價一天掉1萬元！你有可能以低于市場價20%至50%的價格買到房，就看你下手準不準！”南京市一樓盤3月14日推出“無底價購房”活動，每季拿出一套房源供網(wǎng)友在線截殺。

近日，南京宋都美域也推出“貼息補稅”活動，優(yōu)惠后每套可便宜10多萬元。

“新‘國八條’出臺不到兩個月，樓市促銷已令人眼花。”南京東凱置業(yè)總經(jīng)理包天雷說，去年四季度至今，一線城市交易量逐步下降，一些開發(fā)商“隨行就市”促銷跑量。記者采訪獲悉，相對于花哨的促銷手段，有的品牌企業(yè)已經(jīng)開始實質(zhì)性下調(diào)價格。

在北京，遠洋地產(chǎn)“遠洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價格較前一批次均價便宜了近4000元；在上海，中?！坝拔醢丁钡膶嶋H售價是前期網(wǎng)上參考價的7.6折。在廣州，2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤。

國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月全國商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增長13.8%，但是增幅同比下降達到24.4個百分點。

數(shù)據(jù)顯示，3月第一周上海商品住宅成交量環(huán)比下滑16%，房價跌破2萬元關(guān)口，這是近32周新低，接近去年“4·17”新政之后的最低水平。南京今年日均成交不足100套，銳減五成，進入“低迷期”。

高檔住宅市場幾乎“冰凍”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2月份上海高檔二手房成交僅占全部成交量3%；而中低檔房源卻提高到總成交量48%，其他城市二手房市場成交亦呈現(xiàn)類似特點。

365網(wǎng)尚房地產(chǎn)總經(jīng)理胡光輝說，南京市面上小戶型低價房的成交占比越來越大，大戶型成交量很小，別墅、豪宅的投資者幾乎為零；而前期預定的高檔房，退房量逐月上升。

“北京、上海、廣州等地的降價現(xiàn)象或者只是開始。”南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛說，“只要政策持續(xù)，房價應(yīng)該會下跌?！?/p>

凌厲政策發(fā)力，樓市預期“轉(zhuǎn)向”？

從2010年4月起，“國十條”“國五條”“國八條”，“限購令”“房產(chǎn)稅試點”“限房價”“防地王”“保障房”等政策不斷出臺，層層加碼，態(tài)勢凌厲；而且政策施展的空間比以往的調(diào)控都更“寬裕”。

住建部副部長齊驥說，去年中國銷售商品住房約900萬套，今年中國會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類住房超過市場類住房。1000萬套保障房建設(shè)足以帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的幾十個行業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟不受影響，這就為樓市調(diào)控騰出空間和時間。

土地調(diào)控力度前所未有，將避免“面粉貴過面包”現(xiàn)象。國土資源部3月10日發(fā)出通知，“堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況。”

“現(xiàn)在防‘地王’是一根紅線，誰碰誰被問責。”長三角某市一名城建官員說，今年以來，該市多場土地拍賣冷清，且只有兩三家開發(fā)商參與，底價成交多次出現(xiàn)。

“房價松動很可能從高檔房和熱點片區(qū)開始，因為現(xiàn)在已沒人愿意買?！蹦暇┠称髽I(yè)高管張明給記者計算，一套大戶型起碼要兩三百萬元。買大戶型的幾乎都是“二套”房，首付六成就要100多萬元現(xiàn)金。

另外，“審慎貸款”抽緊開發(fā)商資金鏈，土地供應(yīng)向保障房和自主型、中小套商品房傾斜，將減小地價漲幅……

“這一輪調(diào)控可以說找到了房地產(chǎn)問題的癥結(jié)和治理的方向”，胡光輝認為，多管齊下不僅打擊了泡沫，增加了供給，更重要的是改變了房價“只漲不跌”的預期。

落實調(diào)控措施，還需多方給力

中國國際經(jīng)濟交流中心王軍曾表示，一方面限房價、限地價等政策有望結(jié)束房地產(chǎn)“暴利年代”；另一方面保障房穩(wěn)定、微利的模式正在形成。今后，品牌開發(fā)商將進入保障房領(lǐng)域是個趨勢，中小開發(fā)商會逐漸退出這個行業(yè)?！笆袌觯Ｕ稀彪p軌制成型，使國家對房地產(chǎn)“掌控力”增強。

“樓市近日再次出現(xiàn)‘拐點說’，但是并沒有出現(xiàn)市場大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說明開發(fā)商或捂盤、或觀望、或惜售，并以少量房源試探市場，博弈才剛剛開始。”中國不動產(chǎn)研究中心尹曉波說，“保障房建設(shè)讓人看到了希望，但還不能說百姓心里有底了。”

南京市民沈先生說，既然建這么多的公共租賃房，各地就該盡早公布入住條件是什么，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開始排隊搖號。這樣能穩(wěn)定預期。即便“中不了簽”，也能盡早做選擇。人們最擔心的是，“苦等幾年，既沒有等到保障房，調(diào)控又不了了之，房價房租又漲上去了，到頭來還是‘竹籃打水一場空’?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，跳出房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈，需要對調(diào)控艱巨性有充分的認識。目前人們擔心的問題有三：一是政策過早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機者的“念頭”。二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財政“吃緊”，可能會想各種辦法“抬市”。三是政策調(diào)控“盲點”。這輪調(diào)控的重點在一線城市、熱點城市，政策效應(yīng)正在發(fā)酵，但是在部分二、三線城市，仍存在房價快速上漲的趨勢，成為吸引投資投機資金的新熱點。樓市調(diào)控要防止“按下葫蘆起來瓢”。

來源：中國新聞網(wǎng)

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