房地產(chǎn)行業(yè)：政策壓力巨大 估值優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

房地產(chǎn)調(diào)控從緊，政策逐步落實(shí)

全國(guó)已有35個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，三次調(diào)控措施在全國(guó)大中城市全面鋪開(kāi)。

貨幣政策持續(xù)緊縮，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。2月8日提高基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，2月18日提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，兩次貨幣政策不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，也增大了購(gòu)房者的貸款壓力。

保障房建設(shè)規(guī)模明確，11年建設(shè)1000萬(wàn)套，今后5年建設(shè)3600萬(wàn)套。中央決心很大，土地、資金等各方面都在落實(shí)之中，保障房規(guī)模的擴(kuò)大將擠壓商品房的發(fā)展空間，未來(lái)商品房建設(shè)規(guī)模的增長(zhǎng)不容樂(lè)觀。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售仍大幅度增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積下降

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額、商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積和銷售面積均同比增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積同比下降，調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速將減緩。

房?jī)r(jià)漲幅趨緩，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，但房?jī)r(jià)整體仍處于高位震蕩狀態(tài)。

看好房地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)

商品房與保障房同步發(fā)展市場(chǎng)格局將限制房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)空間，伴隨市場(chǎng)規(guī)模的縮小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)公司將逐步分化，具有資金與資源優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間，而管理能力低下、現(xiàn)金流偏少的地產(chǎn)公司將更加難以生存，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)整合將加大。

從近期已公布年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司的情況來(lái)看，一線地產(chǎn)商2010對(duì)應(yīng)市盈率僅12倍左右，考慮2011年的業(yè)績(jī)預(yù)期情況，其市盈率則為10倍左右。我們認(rèn)為房地產(chǎn)當(dāng)前的估值水平基本反映了調(diào)控政策帶來(lái)的悲觀預(yù)期，向下調(diào)整空間不大，具有一定的估值優(yōu)勢(shì)。我們看好具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)的一線地產(chǎn)公司，以及受調(diào)控政策影響較小的園區(qū)開(kāi)發(fā)類企業(yè)。

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