房地產(chǎn)市場生態(tài)將發(fā)生嬗變

　　 伴隨著兩會的召開，近期業(yè)內(nèi)外關(guān)于宏觀調(diào)控、關(guān)于房地產(chǎn)市場未來走向的評論與聲音不絕于耳，市場成交量也在悄然間重新跌入低谷，而成交價格，尤其是一線城市的商品房市場成交價格也開始出現(xiàn)松動跡象。各大開發(fā)企業(yè)紛紛緊急調(diào)整今年企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。這場前所未有的調(diào)控開始引發(fā)我國房地產(chǎn)市場新一輪的市場生態(tài)嬗變。

　　 變化一:市場的合縱連橫將加劇。這個變化這幾年一直在緩慢發(fā)生著，今年開始，大型開發(fā)企業(yè)必將借調(diào)控之機，加速對中小企業(yè)的收購兼并，通過收購兼并取得大量優(yōu)質(zhì)土地項目，節(jié)省開發(fā)時間以及成本，并以此快速進(jìn)入二三線城市，提高企業(yè)的市場占有率，從而提升企業(yè)綜合競爭能力。2009年，萬科收購了27家公司；2010年僅上半年，萬科就收購了10余家企業(yè)，平均每10天就收購一家地產(chǎn)公司；進(jìn)入2011年，其收購動作更見兇猛，繼收購北京贏嘉中心（B座）、深圳萬科紅等項目之后，萬科又將華南板塊目前規(guī)模最大的別墅社區(qū)新光城市花園招至麾下。

　　 此外，調(diào)控的進(jìn)一步收緊將迫使企業(yè)之間的合作、合資開發(fā)的步伐加劇。伴隨優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺、地價的大幅走高，不僅中小開發(fā)企業(yè)，大型開發(fā)企業(yè)的合作、合資開發(fā)也在加劇。中小企業(yè)通過合作、合資開發(fā)集聚能量，取得優(yōu)質(zhì)地塊，有效降低經(jīng)營風(fēng)險；此外，對于大型開發(fā)企業(yè)，更是可以通過輸出自己的品牌和管理，在合作項目中收取項目管理費，借此提高投資回報率。浙江綠城的代建模式及品牌輸出模式已經(jīng)讓其受益匪淺。

　　 變化二:地產(chǎn)私募將日趨活躍。今年的調(diào)控對于開發(fā)企業(yè)最致命的措施在于限購、限貸令：限制開發(fā)貸斷了開發(fā)商融資之路、停發(fā)多年的房地產(chǎn)企業(yè)股市融資及再融資斷了股市融資之路，而限購則直接收緊市場需求，令銷售減緩堵了銷售回款緩解資金壓力之路。而從2008年開始逐步衍生的地產(chǎn)私募勢必將從今年開始引發(fā)更多的市場關(guān)注，成為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必要的資金輸血平臺之一，如無意外，未來勢必將有更多的地產(chǎn)私募資金直接介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　 變化三:保障房市場將受追捧。尤其是擁有一定社會資源的開發(fā)企業(yè)、大型國企分羹保障房市場。要保證保障房建設(shè)快速順利推進(jìn)，適當(dāng)?shù)慕?jīng)營利潤必不可少，對開發(fā)企業(yè)而言，這將是一塊巨大的低風(fēng)險甚至是無風(fēng)險的市場蛋糕。在前所未有的問責(zé)風(fēng)暴之下，全國的保障房建設(shè)將會進(jìn)入高速發(fā)展階段，年均1000萬套的保障房建設(shè)任務(wù)指標(biāo)將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的香餑餑。

　　 變化四:三、四線城市市場將加速崛起。雖然一、二線城市仍將是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場，但城市化進(jìn)程的加快，“十二五”規(guī)劃的陸續(xù)展開，三、四線城市的市場需求勢必日益旺盛，加之宏觀調(diào)控對三、四線城市影響較小，未來幾年在一、二線城市成交低迷的情況下，三、四線城市將成為新的市場熱點。此外大型開發(fā)企業(yè)紛紛布局三、四線城市也將大大推動當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展，今年以來，萬科、金地等大型開發(fā)企業(yè)紛紛表態(tài)今年將以受調(diào)控影響較小的二、三線城市為主戰(zhàn)場，將今年主要的銷售目標(biāo)放在二、三線城市也從側(cè)面印證了中小城市市場的崛起。

來源：理財一周報

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