房地產(chǎn)行業(yè)：成交顯著下滑 價(jià)格尚未破冰

銷量顯著下滑，價(jià)格保持平穩(wěn)

銷量：本周全國(guó)樓市成交量整體顯著下滑。我們跟蹤的重點(diǎn)城市銷量指數(shù)較上周下降31.8%，比10年均值低47.9%，比09年均值低62.4%，比08年均值低23.2%。本周一線城市環(huán)比下跌14.8%；二線城市環(huán)比下跌41.4%。

價(jià)格：本周全國(guó)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。中指研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)統(tǒng)計(jì)城市13個(gè)出現(xiàn)環(huán)比下跌。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)較上周小幅下跌0.4%，其中一線城市上漲3.0%，二線城市下跌3.3%。我們跟蹤的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)，比10年均值上漲11.6%，比09年均值上漲45.8%，較08年均值上漲59.9%。

庫(kù)存：本周重點(diǎn)城市可售量較上周小幅下降。一線城市庫(kù)存指數(shù)較上周下跌5.5%，為94.1；二線城市下跌0.5%，為113.4。受近期成交量大幅下跌影響，重點(diǎn)城市消化周期指數(shù)持續(xù)反彈，本周環(huán)比上升9.7%，達(dá)到143。

未來成交展望：預(yù)計(jì)隨著3月供應(yīng)量的上升及少數(shù)開發(fā)商的促銷活動(dòng)，部分需求有可能結(jié)束觀望重新入市，成交量將有所反彈，但是受限購(gòu)及信貸收緊等一系列政策的影響，成交量同比大幅下挫難以避免。

二手房市場(chǎng)：成交有所下降，價(jià)格漲跌互現(xiàn)。本周北京、杭州、天津二手房成交量較10年均值都有不同程度的下降，深圳環(huán)比13.4%，較10年均值6.1%。本周二手房成交價(jià)格漲跌互現(xiàn)。

投資建議：成交顯著下滑，價(jià)格尚未破冰，板塊難覓催化劑。整體流動(dòng)性不斷收縮，房?jī)r(jià)短期內(nèi)并未達(dá)到公眾預(yù)期的調(diào)控結(jié)果，購(gòu)房者陷入觀望狀態(tài)，依靠各種行政措施的高壓，樓市呈現(xiàn)暫時(shí)被抑制的脆弱狀態(tài)。一次調(diào)控的保質(zhì)期是3個(gè)月，二次調(diào)控的保質(zhì)期只有2個(gè)月，但本次調(diào)控的保質(zhì)期估計(jì)將會(huì)久一點(diǎn)，因?yàn)槟壳皹鞘行枨竺媾R的不僅僅是購(gòu)買力的預(yù)算約束，更是購(gòu)房資格的硬約束，特別是一線城市。限購(gòu)令這種行政式的調(diào)控方式雖令人詬病，卻是最直接有效的手段。我們認(rèn)為，至少在今年內(nèi)放松的可能性并不大，與往常一樣，地方政府的態(tài)度和執(zhí)行力度將左右樓市的調(diào)控效果。樓市在僵局中向左走還是向右走，在迷霧尚未散去之時(shí)，地產(chǎn)股確實(shí)缺乏相應(yīng)的催化劑。

地產(chǎn)股的投資策略方面，我們認(rèn)為，如果3-5月樓市銷量出現(xiàn)超預(yù)期反彈，則板塊有望迎來新的投資機(jī)會(huì)。反之，板塊繼續(xù)維持震蕩的概率較大。激進(jìn)的投資者可以考慮逢低吸納，建議從以下四個(gè)角度選股，一是在三四線城市項(xiàng)目布局較多的個(gè)股；二是快速周轉(zhuǎn)的龍頭企業(yè)；三是兩條腿走路、X+地產(chǎn)商業(yè)模式個(gè)股；四是不受限購(gòu)影響的商業(yè)地產(chǎn)個(gè)股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：樓市僵持時(shí)間過長(zhǎng)。

來源：騰訊財(cái)經(jīng)特約 劉昆

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