房地產(chǎn)調(diào)控緊跟 2011年樓市投資將成為泡影

連續(xù)的樓市調(diào)控，一輪緊過一輪，不管從行業(yè)發(fā)展周期，還是從經(jīng)濟(jì)調(diào)控需要，樓市投機(jī)的日子真的要到頭了。

春節(jié)前，樓市根本沒有時(shí)間來品味限購(gòu)令和房產(chǎn)稅，但并不是說完全沒有反應(yīng)。由于限購(gòu)令、房產(chǎn)稅在出臺(tái)之前，已經(jīng)基本亮明了矛頭指向，即家庭新增購(gòu)房。所以很多的投資、改善力量集中發(fā)力，搶在政策之前將新增購(gòu)房轉(zhuǎn)化為家庭存量房。

1月份的搶跑熱潮，讓大家看到一個(gè)截然不同于以往的新年起步。上海市二手住房當(dāng)月成交20125套，環(huán)比增長(zhǎng)7.74%，同比增長(zhǎng)91.89%。

真正奇怪的在節(jié)后。按道理來說，一方面是春節(jié)假期的影響；第二是限購(gòu)令房產(chǎn)稅的全面落地；其三是新政執(zhí)行是逐步明朗的，其間不少需求在等待具體操作程序，這些牽制因素都在延緩樓市交易步伐。最終，上海全市成交二手住宅7437套，環(huán)比減少63%，同比增長(zhǎng)60%，是2007年以來，成交量最高的一個(gè)春節(jié)月份。跟媒體普遍反映的一片哀鴻之聲完全不同。

事實(shí)上，樓市中有那么一批人，聲音是最響的之一。他們有投資的想法，但不是投資的主力；他們有自住的意愿，但并不是所有的房子都會(huì)住人。限購(gòu)令出來之后，他們一直在惜售，并揚(yáng)言市場(chǎng)供應(yīng)將因此變得緊俏，房?jī)r(jià)還會(huì)猛漲。事實(shí)上，2月份上海一手商品住房供應(yīng)3400多套，成交1600余套，歷史存量693萬(wàn)平方米；二手住宅掛牌量從1月底14.6萬(wàn)套重新回到15萬(wàn)套以上，市場(chǎng)上真的還就不缺供應(yīng)。

真正的投資客眼下只管掛牌出貨，曾經(jīng)是價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的中心區(qū)樓盤，進(jìn)入3月份以后開始價(jià)格松動(dòng)了。盡管仍充斥著提價(jià)10%，降價(jià)5%的游戲，但這次藏貓貓的過程中，賣家沒有了以往的底氣，惜售在投資集中度最高的高端物業(yè)中并不突出。

從理性投資的角度看過去，眼下也不是投資者惜售的好時(shí)機(jī)。且不管調(diào)控最終能否修得正果，最起碼現(xiàn)階段房?jī)r(jià)已經(jīng)不再猛漲，惜售囤積的意義比2009年、2010年都要小很多。

在純粹的投資者眼中，資金閑置不動(dòng)也要產(chǎn)生財(cái)務(wù)成本。加上CPI、流轉(zhuǎn)稅費(fèi)等因素，房?jī)r(jià)漲幅10%以下的都可以算賠掉了。而且政策已經(jīng)在2010年展示了對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的遏制作用。

去年1-4月份，上海一二手住宅價(jià)格漲幅在15%上下，其后的7個(gè)多月中，房?jī)r(jià)的漲幅只有5%上下。今天調(diào)控政策更加嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)雖然可以在慣性之下繼續(xù)一個(gè)上揚(yáng)的姿態(tài)，但力度難免越來越弱，同時(shí)也不排除局部下跌的可能。對(duì)投資者來說，2011年不敢說一定就是樓市滑鐵盧，但陰霾不定的黯淡足夠讓這一年的投資期許成為泡影。

限購(gòu)令究竟扼殺了多少購(gòu)買力？是一個(gè)各方感興趣，但似乎又說不清楚的話題。根據(jù)觀察，至少有2-3成是直接被限購(gòu)令和房產(chǎn)稅逼至死角，毫無(wú)還手之力的。

另有3成左右的改善型群體會(huì)在允許的尺度內(nèi)做一些置換調(diào)整，將政策許可利用到最大，比如共同產(chǎn)權(quán)的子女婚房問題。但局限性在于，除了首套房可以不觸碰任一條限購(gòu)條令外，家庭住房改善仍難逃房產(chǎn)稅的柔性阻擊。

現(xiàn)在的僵局在于"買也難、賣也難"，但這種艱難都是在超出首套房的改善層面。不管買賣雙方把自己描述得多么無(wú)辜，其背后都難掩飾無(wú)法繼續(xù)樓市投資/ 投機(jī)的遺憾。嚴(yán)格來說，不管是限購(gòu)令還是房產(chǎn)稅，都沒有對(duì)家庭存量房痛下殺手。姑且不論這背后的阻力，現(xiàn)有政策客觀上都極為仁慈。

也有很多的業(yè)內(nèi)人士說限購(gòu)令撐不了幾天，并列舉出政府負(fù)債等因素來予以佐證，預(yù)言"救市"大門會(huì)重新打開。

僅僅是專家惑眾也就罷了，網(wǎng)上熱點(diǎn)這么多，很快就會(huì)被忘掉的。但人就是這么短視，把目光集中在限購(gòu)令，不自覺地忽視房產(chǎn)稅。

很多人說限購(gòu)令是短命的，但鮮有人說房產(chǎn)稅也是短命的。其實(shí)，如果客觀評(píng)價(jià)制約力度的話，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便是上海版的這么高起點(diǎn)、低稅率的房產(chǎn)稅也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購(gòu)令。就是那個(gè)"60平方米"，基本上可以讓一家三口毫無(wú)雜念的困在180平方米以內(nèi)。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)才剛剛開始，還不具有全國(guó)鋪開的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)，但這一條路遲早會(huì)走到羅馬。

據(jù)內(nèi)部信息，將來政府穩(wěn)定的支柱性收益會(huì)落在兩個(gè)稅種上，東部發(fā)達(dá)地區(qū)靠房產(chǎn)稅，西部靠資源稅?，F(xiàn)行試點(diǎn)的"房產(chǎn)稅"不管從法理依據(jù)上，還是從執(zhí)行程序上，都還很不完善。但仍不妨礙"先上車后買票"，將來還可能換一個(gè)名字。

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

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