房地產(chǎn)：長(zhǎng)期制度建設(shè)重于短期市場(chǎng)調(diào)控

　　各地正在相繼出臺(tái)“新國(guó)八條”細(xì)則，房地產(chǎn)行業(yè)似乎走到了十字路口，在“十二五”的開(kāi)局之年，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策將如何調(diào)整？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？種種疑問(wèn)縈繞在人們的心頭。2月25日，在中國(guó)指數(shù)研究院等多家單位共同主辦的第十一屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹對(duì)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策進(jìn)行了整體解讀，從中人們或許可以看到未來(lái)5年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)。
　　

　　竣工量降低影響供應(yīng)量
　　

　　 對(duì)于2010年的房地產(chǎn)行業(yè)，秦虹的評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量不少，竣工量降低，房?jī)r(jià)漲幅不均，但是全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅有所下降，企業(yè)分化越來(lái)越明顯。

　　 中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2011中國(guó)房地產(chǎn)新政解析與市場(chǎng)展望》顯示，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，盡管遭遇嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資信心并未受到顯著影響，2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)48267億元，同比增長(zhǎng)33.2%，較2009年提高17.1個(gè)百分點(diǎn)，也高于正常年份的平均水平25%。其中住宅開(kāi)發(fā)投資額為34038億元，同比增長(zhǎng)32.9%。在加大土地供應(yīng)等政策的帶動(dòng)下，2010年土地出讓面積和金額顯著增長(zhǎng)，全年土地出讓總價(jià)款為2.7萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)69.4%；土地出讓總面積為42.8萬(wàn)公頃，較上年增長(zhǎng)104.7%。其中住宅用地實(shí)際供應(yīng)12.54萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)64.1%，完成年度供應(yīng)計(jì)劃18.5萬(wàn)公頃的67.9%，其中中小套型商品房用地6.51萬(wàn)公頃，完成計(jì)劃的80.9%。秦虹說(shuō)：“盡管土地購(gòu)置總面積和前幾年相比增長(zhǎng)不是很多，但是和2008、2009年相比，土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)速度非?？?，達(dá)到了28%。新開(kāi)工面積增幅達(dá)到40.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常年份16%的增長(zhǎng)率，處于歷史最高位?！?br/>

　　 去年成交量不少主要是商品房的銷售面積超過(guò)了10億平方米，其中的結(jié)構(gòu)性因素非常突出。一是中西部地區(qū)對(duì)增長(zhǎng)率的貢獻(xiàn)特別大，去年全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)速度達(dá)到10%，其中中部地區(qū)是全國(guó)平均速度的兩倍，達(dá)到20%，西部地區(qū)達(dá)到14%，東部地區(qū)實(shí)際上增長(zhǎng)速度是低于全國(guó)平均水平的，只有4%。從城市住宅銷售來(lái)看，全國(guó)平均總體增幅達(dá)到了8%，銷售了9億多平方米的商品房，但全國(guó)35個(gè)大中城市的銷售面積是負(fù)增長(zhǎng)7.2%，即非重點(diǎn)城市的增幅非常明顯。從物業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，去年非住宅物業(yè)銷售面積的增長(zhǎng)速度是住宅物業(yè)的2～3倍，這種高增長(zhǎng)速度是近10年以來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的，所以商品房銷售面積結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)表現(xiàn)特別突出。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分化越來(lái)越明顯，去年全國(guó)銷售額超百億的企業(yè)數(shù)量明顯增多，達(dá)到了35個(gè)，而2008年時(shí)只有13個(gè)企業(yè)超百億，2009年有27個(gè)企業(yè)超百億。全國(guó)前十大企業(yè)銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比重首次超過(guò)了10%，達(dá)到了11%，較上年提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　

　　調(diào)控為何不盡如人意
　　

　　 對(duì)于2010年的房地產(chǎn)政策，秦虹歸納認(rèn)為有3個(gè)特點(diǎn)：政策變化緊跟市場(chǎng)變化，政策出臺(tái)密度大，涉及面比較廣。經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用不斷強(qiáng)化地方政府的責(zé)任，抑制投機(jī)、投資性需求和增加供應(yīng)量多項(xiàng)政策措施并用，特別是保障性住房政策落實(shí)力度比較大，開(kāi)工效果非常好，包括保障性住房用地供應(yīng)和落實(shí)以及新開(kāi)工面積的落實(shí)都完全達(dá)到了政策預(yù)期目標(biāo)。她評(píng)價(jià)說(shuō)，去年的調(diào)控政策具有一定成效，全年12個(gè)月可以分為3個(gè)階段：“國(guó)十條”出臺(tái)的4月之前，房地產(chǎn)的銷售面積和價(jià)格上漲速度都處于高位?！皣?guó)十條”出臺(tái)之后，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積增長(zhǎng)速度出現(xiàn)明顯下滑。“9?29新政”后，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和價(jià)格上漲都低于4月份之前。土地市場(chǎng)也是如此，政策出臺(tái)后，去年土地成交價(jià)格的漲幅總體出現(xiàn)前高后低的市場(chǎng)變化。比較全國(guó)十幾個(gè)城市商品房的成交面積可以看出，凡是出臺(tái)了“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則政策的，去年商品房的成交面積下降的幅度都比較大，如北京去年商品住房成交面積同比下降了35%，上海下降了40%，深圳、杭州下降幅度超過(guò)50%，而沒(méi)有出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的城市相對(duì)來(lái)說(shuō)成交量的調(diào)整都不是特別明顯。

　　 對(duì)于調(diào)控效果還不盡如人意的原因，秦虹認(rèn)為有4個(gè)：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前房?jī)r(jià)漲得過(guò)快、投資比例過(guò)高、供求關(guān)系失衡，這是幾年來(lái)積累的結(jié)果。如房地產(chǎn)供求失衡的問(wèn)題，2005年便已開(kāi)始，而且越來(lái)越嚴(yán)重，對(duì)于積累多年的市場(chǎng)問(wèn)題，很難要求政策出臺(tái)短短幾個(gè)月就徹底加以解決。第二，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響特別大，如投資渠道非常窄、通貨膨脹預(yù)期非常明確、政府的土地財(cái)政依賴機(jī)制等一系列問(wèn)題，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)之外更加宏觀的經(jīng)濟(jì)或者政策因素導(dǎo)致的。這些問(wèn)題在房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了一些反映，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些情況反映了宏觀層面的問(wèn)題。因此，當(dāng)外部的宏觀環(huán)境和政策機(jī)制體制沒(méi)有真正得以扭轉(zhuǎn)和改善的情況下，僅靠房地產(chǎn)出臺(tái)政策來(lái)徹底解決房地產(chǎn)的問(wèn)題顯然是期望太高了。第三，目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大企業(yè)越來(lái)越大，商業(yè)銀行越來(lái)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)各方主體利益訴求不一致，各方市場(chǎng)主體對(duì)調(diào)控政策的理解程度、執(zhí)行程度顯然是有差異的，因此調(diào)控政策的落實(shí)非常關(guān)鍵。第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)從住房制度改革以來(lái)開(kāi)始建立已經(jīng)有10多年了，市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，迫切需要一個(gè)支撐房地產(chǎn)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)相吻合的長(zhǎng)期的制度建設(shè)，靠長(zhǎng)期制度自動(dòng)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，而不是主要靠政策調(diào)整，市場(chǎng)的基本運(yùn)行還是要靠長(zhǎng)期制度的支撐。如果缺少長(zhǎng)期穩(wěn)定影響預(yù)期的制度，那么市場(chǎng)預(yù)期將是不穩(wěn)定的，市場(chǎng)在短期內(nèi)受政策的波動(dòng)會(huì)非常大，所以市場(chǎng)特別需要長(zhǎng)期制度的建設(shè)。
　　

　　 房產(chǎn)稅和“新國(guó)八條”形成政策組合
　　

　　 對(duì)于2011年房地產(chǎn)的政策環(huán)境，秦虹認(rèn)為，今年調(diào)控政策仍將持續(xù)，“新國(guó)八條”政策是深化落實(shí)“國(guó)十條”的政策，兩者在內(nèi)涵上是完全相同的。如果說(shuō)有不同的話，“新國(guó)八條”對(duì)“國(guó)十條”如何深化貫徹落實(shí)制訂了更加詳細(xì)的規(guī)定。關(guān)于“國(guó)十條”里面的一些重點(diǎn)政策，比如說(shuō)強(qiáng)化地方政府責(zé)任、繼續(xù)控制投資、投機(jī)性需求、繼續(xù)保證普通住房供應(yīng)，其中也包括對(duì)普通商品房的土地供應(yīng)、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的政策，在“新國(guó)八條”里都有了更加明確的要求。

　　 對(duì)于新出臺(tái)的房產(chǎn)稅，秦虹認(rèn)為應(yīng)將其視為是2009年政府要出臺(tái)的政策。她強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“對(duì)于上海方案和重慶方案，大家應(yīng)該更多地關(guān)注兩者的共同點(diǎn)。因?yàn)樗鼈兊墓餐c(diǎn)是今后房產(chǎn)稅在全國(guó)推廣的一個(gè)方向。”

　　 秦虹分析說(shuō)，滬渝房產(chǎn)稅的共同點(diǎn)有4點(diǎn)：一是上海和重慶的試點(diǎn)方案的征稅方向以新增購(gòu)房為主，主要是獨(dú)棟別墅，把重點(diǎn)鎖定在新增住房，可以看出通過(guò)政策管理市場(chǎng)預(yù)期的作用是非常清晰的，今后要買高價(jià)房就要多交稅。二是差別化稅率指向控制高價(jià)住房，抑制高價(jià)房的政策意圖非常明確。上海、重慶都設(shè)定了兩檔和三檔不同的稅率，高價(jià)房交高稅，通過(guò)稅率調(diào)整控制高價(jià)房是非常清楚的。三是設(shè)定了比較寬松的免稅條件，充分保證當(dāng)?shù)鼐用窬幼〉淖龇ǚ浅Ｃ髦恰Ｉ虾Ｒ?guī)定人均60平方米的免稅，重慶也有100～180平方米的免稅條件，充分保護(hù)了本市居民的自住性需求，其中也包含了改善性需求。四是對(duì)沒(méi)有在本地工作生活居住的居民購(gòu)房征稅條件比較嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于本市居民，控制外來(lái)投資性需求的政策意圖非常明朗。她認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)不會(huì)永遠(yuǎn)試下去，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的是為了在全國(guó)更多城市開(kāi)征。所以房產(chǎn)稅和“新國(guó)八條”這兩項(xiàng)政策形成政策組合，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期一定會(huì)產(chǎn)生影響作用。

　　 至于貨幣政策，秦虹說(shuō)：“貨幣政策仍然會(huì)趨緊，可能每一次加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，但是對(duì)累計(jì)加息效果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，我們卻不可忽略?！?/p>

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