“高房價(jià)”未走 “高房租時(shí)代”已近？

診斷一：需求不斷 內(nèi)火旺盛

“現(xiàn)在房價(jià)這么高，很多人買不起房子，但對房子的需求并沒有減少，比如一些剛畢業(yè)在大城市參加工作的大學(xué)生、準(zhǔn)備結(jié)婚生孩子的年輕人，在城市打拼的農(nóng)民工，他們都想擁有自己的住房，買不起就只能選擇去租房子，所以租金也會(huì)隨著漲?！比珖f(xié)委員張小玲說。

隨著我國城鎮(zhèn)化步伐不斷加快，越來越多的農(nóng)村人擁入城市，越來越多的小城市人口擁入大城市，無論是買是租，這都對住房提出了要求，這就是通常所說的剛性需求，這無疑讓房價(jià)和房租的上漲有了內(nèi)在動(dòng)力。

全國政協(xié)委員賈康說，從我國的情況來看，重點(diǎn)城市中心城區(qū)的房價(jià)總體還是會(huì)向上走的，因?yàn)檫€是會(huì)有很多購買者去爭奪購買中心城區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)，而這些不動(dòng)產(chǎn)又相對有限。

診斷二： 治本之策仍需增加供給

一些代表委員指出，“限購令”可稱為一劑“猛藥”，其在短期內(nèi)可以對房價(jià)起到剎車作用，但只是治標(biāo)之策，治本之策是增加供給，這個(gè)供給包括土地，包括保障性住房等。

“價(jià)格是由供需決定。無論是房價(jià)漲還是房租漲，都說明一個(gè)事實(shí)，住房的供需仍不平衡，需求仍然大于供給，要穩(wěn)定房價(jià)，長期來看，需要加大供給，提供更多的保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，同時(shí)改變地方土地財(cái)政局面。當(dāng)然，還包括規(guī)范市場秩序?！比珖舜蟠戆榈抡f。

診斷三：土地出讓金可與保障房建設(shè)“打捆”

根據(jù)我國今年的工作部署，保障性住房的開工任務(wù)是1000萬套，這將是我國有史以來最大規(guī)模的保障性安居工程，而這能否在穩(wěn)定房價(jià)和穩(wěn)定租金價(jià)格上起作用，還需作進(jìn)一步觀察。

一些接受采訪的代表委員認(rèn)為，保障性住房建設(shè)的提速將對穩(wěn)定房價(jià)發(fā)揮積極作用，是房地產(chǎn)調(diào)控的一劑良方，但保障性住房的建設(shè)要想真正“讓更多百姓的安居夢想變成現(xiàn)實(shí)”，還需要在資金、土地、工程質(zhì)量等方面有保障。

“保障房主要還是靠地方，國家早已規(guī)定地方將土地出讓金的10%用于保障房建設(shè)，但落實(shí)不理想。建議把土地出讓金與保障房建設(shè)“打捆”，這才能解決大問題?！比珖f(xié)委員周嵐認(rèn)為。

樓市調(diào)控

調(diào)控：“藝術(shù)地”擠出地產(chǎn)泡沫

兩會(huì)期間，房地產(chǎn)調(diào)控始終是代表委員最為關(guān)心的經(jīng)濟(jì)問題之一。對于目前的調(diào)控，委員們的爭議頗多。對于未來的調(diào)控策略，經(jīng)濟(jì)界的委員們也各有各的看法。

全國政協(xié)委員、民生銀行董事長董文標(biāo)則將目光聚焦在了房地產(chǎn)蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)上，“房地產(chǎn)行業(yè)具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈，現(xiàn)在形成的泡沫，應(yīng)通過合理的方式、方法，藝術(shù)地?cái)D出來，還不能完全擠破，否則對銀行等相關(guān)行業(yè)損害巨大?！?/p>

在他看來，目前推高房價(jià)的主要因素，一是政府壟斷的土地價(jià)格不斷上漲；二是房地產(chǎn)開發(fā)商大量攫取超額利潤；三是在市場經(jīng)濟(jì)中投機(jī)購房者的存在。

董文標(biāo)委員建議，解決房地產(chǎn)的問題，一是在政府對土地提出分類指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上，對開發(fā)商采取累進(jìn)稅制；二是政府控制土地價(jià)格，實(shí)施指導(dǎo)價(jià)，禁止國有或有政府背景的企業(yè)參與土地拍賣；三是對銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款制定指導(dǎo)價(jià)，利率必須一定幅度上浮；四是按照購房交易額對購房者實(shí)行高消費(fèi)稅，并對住房面積進(jìn)行一定限制。

稅收：是征房產(chǎn)稅還是消費(fèi)稅？

在談到對高檔住房和投資性住房的調(diào)控時(shí)，國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)委員建議用消費(fèi)稅的辦法代替房產(chǎn)稅來解決調(diào)控問題。

“征收房產(chǎn)稅，消費(fèi)、投資、投機(jī)環(huán)節(jié)都要交稅，這樣做不符合鼓勵(lì)消費(fèi)、限制投資、抑制投機(jī)的出發(fā)點(diǎn)；而征收消費(fèi)稅能夠體現(xiàn)出鼓勵(lì)消費(fèi)的原則，特別是對多次買賣的抑制作用?！痹S善達(dá)委員說。

借鑒：香港、德國還是新加坡？

在謝炳委員看來，解決目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題可以借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)：香港通過政府建房，再以較低的價(jià)格租給中低收入人群。在實(shí)現(xiàn)基本住房保障的基礎(chǔ)上，發(fā)展房地產(chǎn)的市場化部分。

李文岳委員比較傾向于德國和北歐措施，“德國政策的基本點(diǎn)是：每戶購房，未償還原貸款之前不再提供新貸款；房產(chǎn)不能作為資產(chǎn)向銀行抵押申請貸款；對出售房產(chǎn)獲利征收30%—40%的所得稅。這些政策使得德國房地產(chǎn)市場價(jià)格一直很穩(wěn)定。”

洪敬南委員比較認(rèn)可新加坡的住房體系，“新加坡政府規(guī)定，每月收入在8000新元以下的公民才可以申請保障性住房。申請者獲批之后，可以獲得20年的低息貸款，購入5年后才可賣出?！?/p>

保障房分配

保障房分配公正，制度設(shè)計(jì)先堵“后門”

兩會(huì)期間，關(guān)注保障房建設(shè)問題的全國人大代表崔堅(jiān)專門到位于北京鹿海園的公租房項(xiàng)目調(diào)研，并與來自各地的全國人大代表們共同探討公租房建設(shè)的可持續(xù)模式。

“如何確保1000萬套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜絕‘開后門’現(xiàn)象，關(guān)鍵是制度設(shè)計(jì)先要堵住‘后門’?！比珖舜蟠?、重慶市國資委主任崔堅(jiān)實(shí)地調(diào)研后認(rèn)為，必須警惕大規(guī)模建設(shè)保障房過程中集資建房借機(jī)死灰復(fù)燃、開豪車買保障房、廉租房分配給機(jī)關(guān)事業(yè)單位等“灰色交易”問題，國家應(yīng)盡早作出頂層設(shè)計(jì)“防患于未然”。

“保障房要確保公益性，不能進(jìn)入市場是一條‘紅線’?！贝迗?jiān)代表說，過去經(jīng)濟(jì)適用房之所以產(chǎn)生一些腐敗現(xiàn)象，主要是因?yàn)?年期滿后可以作為商品房交易，其中的差價(jià)產(chǎn)生了利益輸送。所以，今后保障房不能像商品房進(jìn)入市場交易，購買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購，回購價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，沒有牟利空間，才能從根本上確保保障房分配公平公正。

治本之策

有效控制房價(jià)須終結(jié)土地財(cái)政

代表、委員熱議土地財(cái)政話題，建議將財(cái)政體制改革提上議事日程。

財(cái)政部部長謝旭人7日透露，去年全國國有土地有償出讓收入29397億元，同比增長106.2%，與2010年超過8萬億元的全國財(cái)政收入相對照可以發(fā)現(xiàn)，去年我國土地出讓收入占財(cái)政收入比重已超過30%。對此，參加全國兩會(huì)的代表、委員紛紛表示，土地財(cái)政不可持續(xù)，國家應(yīng)繼續(xù)解決土地財(cái)政問題。

現(xiàn)象：地方大量賣地是“寅吃卯糧”

“房價(jià)為什么能節(jié)節(jié)上漲，是因?yàn)楸澈笥械胤秸u地的沖動(dòng)，正是地方政府對土地財(cái)政的依賴導(dǎo)致近年來房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，土地財(cái)政必須終結(jié)?！比珖f(xié)委員張懿宸在小組討論時(shí)說。

對比相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，近年來，各地土地出讓收入增長情況與房價(jià)上漲情況高度吻合。土地財(cái)政一定程度上刺激了房價(jià)上漲，房價(jià)上漲反過來又進(jìn)一步加深了地方政府的賣地沖動(dòng)。

“土地是一種稀缺資源，總有賣完的時(shí)候。”全國政協(xié)委員盧步東認(rèn)為，一些地方政府為獲得巨額預(yù)算外財(cái)政收入，不斷抬高地價(jià)，大量賣地，是“寅吃卯糧”行為，會(huì)透支城市未來的繁榮，這種做法不可持續(xù)。

對策：財(cái)政體制改革應(yīng)提上議事日程

如何杜絕土地財(cái)政，引發(fā)代表委員們的熱議。全國人大代表、全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員王明權(quán)認(rèn)為，解決好“土地財(cái)政”問題，要靠推進(jìn)財(cái)政體制改革，“十二五”期間財(cái)政體制改革應(yīng)提上重要議事日程。

分稅制改革之后，國家財(cái)稅收入不斷增加，但與此同時(shí)，地方政府也日益暴露出事權(quán)多財(cái)權(quán)少的問題，一些地方財(cái)政入不敷出，土地出讓收入等已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的重要來源。如何理順中央與地方財(cái)權(quán)事權(quán)關(guān)系？ “現(xiàn)在有兩種意見：一種辦法是把上級(jí)政府的錢更多地下放給基層政府，能夠轉(zhuǎn)移得多一些；另一種辦法是，錢不轉(zhuǎn)移但是可以把職責(zé)上收，就是由上級(jí)政府履行更多的職責(zé)。”全國政協(xié)委員、國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)建議。

今年以來，伴隨著一道道“限購令”的發(fā)出，我國部分熱點(diǎn)城市房租上漲的趨勢繼續(xù)放大，一些觀點(diǎn)就此認(rèn)為我國樓市在未離開“高房價(jià)時(shí)代”的同時(shí)，又在跑步進(jìn)入“高房租時(shí)代”。我國樓市的“癥結(jié)”究竟是什么？該如何“根治”？正在此間舉行的全國兩會(huì)上，代表委員為我國樓市做“診斷”。

來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)

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