“退燒”的代價(jià)：警惕樓市“限購(gòu)令”后遺癥

此輪調(diào)控樓市硝煙已經(jīng)彌漫一年多，隨著樓市價(jià)格以我自巋然不動(dòng)的姿態(tài)屢屢占得上風(fēng)之后，政府調(diào)控火力不得不越來(lái)越緊，甚至出臺(tái)了一些廣遭爭(zhēng)議的政策，不少人感嘆現(xiàn)在的樓市調(diào)控越來(lái)越看不懂了。尤其在限購(gòu)令一再加碼之后，不少人預(yù)測(cè)，限購(gòu)令結(jié)束，必然會(huì)有惡性反彈。

這些批評(píng)的聲音都有其道理所在，但也有業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前除了限購(gòu)，還有什么辦法呢？保障房的大規(guī)模建設(shè)，又會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響？不如我們統(tǒng)觀樓市全局，謹(jǐn)慎分析利弊得失和政策困境之后，來(lái)試著解析某些看似令人費(fèi)解的調(diào)控政策。

房地產(chǎn)挾風(fēng)險(xiǎn)疾行

2010年以來(lái)，國(guó)家層面的政策已經(jīng)出臺(tái)三輪，“國(guó)十條”、“國(guó)五條”以及剛剛出臺(tái)的“國(guó)八條”，動(dòng)用了包括稅收、信貸等一切市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，但房?jī)r(jià)一直巋然不動(dòng)甚至逆勢(shì)攀高。

從2010年全年70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)來(lái)看，全年均呈現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)的走勢(shì)，僅有個(gè)別月份環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)微弱的下降，年尾時(shí)又再度呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)上升趨勢(shì)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的投機(jī)、投資性更加明顯地顯現(xiàn)，金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。

“當(dāng)前我國(guó)商品房市場(chǎng)總體上表現(xiàn)的還是居住屬性，但其中包含的大量投資和投機(jī)的需求確實(shí)已非常嚴(yán)重，由此形成了當(dāng)下房?jī)r(jià)非理性的形勢(shì)，直接影響到民生和社會(huì)穩(wěn)定，更潛藏著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂博士向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，其中金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)主要在于直接引起資金錯(cuò)配，未來(lái)一旦房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的每一段資金都面臨破產(chǎn)，包括開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售房貸。

雖然國(guó)家在2010年的政策調(diào)控中嚴(yán)格了對(duì)房地產(chǎn)信貸的投放，但流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸量依然在增加，歷年來(lái)累積到房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相當(dāng)大的規(guī)模。

其實(shí)，房地產(chǎn)“泡沫”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)還不僅僅存在于金融領(lǐng)域。李春頂指出，房地產(chǎn)“泡沫”可能引發(fā)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大，尤其是在當(dāng)前社會(huì)資金的配置、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主體以及財(cái)政收入的主要部分都是來(lái)自房地產(chǎn)的形勢(shì)下，可以說(shuō)如果任由這一“泡沫”膨脹，那么未來(lái)泡沫破滅的損失將是無(wú)法估量和承受的，所以宏觀調(diào)控是必須的措施。

李春頂指出，由此政府調(diào)控陷入困境：人們的預(yù)期難以改變，而大量的資金已經(jīng)進(jìn)入或正在進(jìn)一步進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果不加調(diào)控和壓制，房?jī)r(jià)可能會(huì)進(jìn)一步無(wú)理性地上漲，而最終的泡沫破滅將帶來(lái)巨大損害；如果進(jìn)行控制和干預(yù)，不僅短期可能難以奏效，也可能會(huì)放緩“去泡沫化”的過(guò)程，從而無(wú)法從根本上解決問(wèn)題。

全國(guó)政協(xié)委員、原復(fù)旦大學(xué)副校長(zhǎng)鄭祖康也向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析了調(diào)控政策的困境，他認(rèn)為，不調(diào)控，影響民生、影響社會(huì)安定；調(diào)控，則尺度不容易掌握。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)很多，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響巨大，控的過(guò)嚴(yán)也可能傷害經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

爭(zhēng)議滿(mǎn)身限購(gòu)令

控還是不控？溫和調(diào)控還是嚴(yán)厲調(diào)控？

最終，嚴(yán)厲的限購(gòu)令落地。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，在國(guó)家層面上政策明確用行政手段限制購(gòu)買(mǎi)商品房，而不僅僅是信貸限制，是此次年初才出臺(tái)的《國(guó)八條》：“原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”

而地方版的限購(gòu)令其實(shí)在2010年5月就開(kāi)始實(shí)施了。

去年5月1日開(kāi)始，按照北京的限購(gòu)措施，同一購(gòu)房家庭只能在北京市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。如果違反規(guī)定，新購(gòu)了多套住房，將無(wú)法辦理網(wǎng)上簽約，也無(wú)法辦理房產(chǎn)證。此后，上海等城市跟進(jìn)，截至去年10月，已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令。

進(jìn)入2011年，隨著“國(guó)八條”正式提出限購(gòu)政策，短短一個(gè)多月，20多個(gè)城市限購(gòu)細(xì)則出臺(tái)，2月20日，無(wú)錫市政府辦公室下發(fā)《市政府出臺(tái)十條措施貫徹國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策》，推出限購(gòu)令，成為全國(guó)第一個(gè)地級(jí)市出臺(tái)的限購(gòu)政策。

應(yīng)該說(shuō)，這意味著房產(chǎn)限購(gòu)令以史無(wú)前例的規(guī)模鋪開(kāi)了。

限購(gòu)令甫一露面，就遭到痛斥。這不僅僅因?yàn)槠溆眯姓侄胃深A(yù)市場(chǎng)的做法直接威脅到開(kāi)發(fā)商利益，也疑似超越了政府權(quán)力的界限，而且還因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)持堅(jiān)決反對(duì)意見(jiàn)的人看來(lái)，用行政手段壓制需求，并未解決問(wèn)題的根本。

例如，任志強(qiáng)針對(duì)近期地方頻出的限購(gòu)令評(píng)論，調(diào)控政策似乎從來(lái)不從源頭解決供給，反而從市場(chǎng)限制消費(fèi)和購(gòu)買(mǎi)，而后者恰是“傷敵八百、自傷一千”的做法。

理解限購(gòu)令

將近一年過(guò)去，廣遭詬病的限購(gòu)令不但沒(méi)有消失，反而更大規(guī)模地推開(kāi)，為什么？

“限購(gòu)令本身存在這樣那樣的問(wèn)題，但它精準(zhǔn)地打擊了投機(jī)、投資需求，在此時(shí)此地，除了限購(gòu)令還有什么辦法呢？”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記著指出了調(diào)控政策面臨的困境。

“我以為，調(diào)價(jià)格還不如調(diào)成交量，從根本上調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需，短期內(nèi)成交量下來(lái)了，價(jià)格也就下來(lái)了?！编嵶婵嫡J(rèn)為限購(gòu)政策的效果立竿見(jiàn)影。

“限購(gòu)正是在間接調(diào)控手段無(wú)法奏效的情況下，才頒布實(shí)施的直接干預(yù)市場(chǎng)需求的措施，以一種‘物理的手法’給高燒的房地產(chǎn)‘降溫’。政策的意義在于阻止和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步惡化?！崩畲喉攧t指出，這屬于特殊情形下的“非常措施”，一旦市場(chǎng)得到降溫，限購(gòu)應(yīng)該不會(huì)成為一種常態(tài)。

全國(guó)政協(xié)委員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵則給出了更為詳盡的解釋。

李稻葵指出，與過(guò)去5年多以來(lái)各個(gè)地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購(gòu)這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個(gè)數(shù)量級(jí)。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對(duì)不需要貸款的投資者無(wú)可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產(chǎn)交易稅為例，它無(wú)法甄別兩類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者。至于房產(chǎn)稅，它的力度1%左右無(wú)法抵抗年復(fù)一年10%以上的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的?！胺康禺a(chǎn)限購(gòu)的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：第一，把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法。其本質(zhì)就是局部性的資本管制，類(lèi)似于不許境外熱錢(qián)進(jìn)入境內(nèi)資本市場(chǎng)。如果把中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場(chǎng)組成，那么，房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)本質(zhì)無(wú)非是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場(chǎng)實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。”

同李春頂觀點(diǎn)相同，李稻葵認(rèn)為，房地產(chǎn)限購(gòu)的成本是誤傷無(wú)辜，因此只屬于過(guò)渡性的制度安排。

不過(guò)，所有人都想問(wèn)的更關(guān)鍵的問(wèn)題是，限購(gòu)之后怎么辦？

“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿(mǎn)足居民合理住房需求?！边@是2011年政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述。不少委員向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，最關(guān)鍵的就在于“長(zhǎng)效機(jī)制”如何建立，過(guò)渡性制度只管退燒，而長(zhǎng)效機(jī)制才是避免惡性反彈、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。具體建立何種長(zhǎng)效機(jī)制，期待政府盡快推出。

被寄予厚望的保障房

除了商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一面就是保障房。

不少全國(guó)政協(xié)委員指出，即便不考慮保障房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)的影響，單單考慮保障居民住有所居的必要性，考慮社會(huì)的穩(wěn)定性，保障房建設(shè)也必須大力加強(qiáng)。正如住建部部長(zhǎng)姜偉新所言，保障性住房的任務(wù)不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)任務(wù)，“更是一項(xiàng)政治任務(wù)”。

今后幾年，國(guó)家大力建設(shè)保障房的政策已經(jīng)確立。

配合保障房建設(shè)，國(guó)土部對(duì)于保障房用地也有了明確的說(shuō)法，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史近日表示，今年制定的建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的土地供應(yīng)計(jì)劃，將在本月內(nèi)編制完成。各地的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃，將確?！叭?lèi)住房”保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，1000萬(wàn)套保障房用地一定能做到應(yīng)保盡保。據(jù)了解，未來(lái)幾年，土地供應(yīng)的50%至70%都會(huì)用來(lái)建設(shè)保障性住房。

與此同時(shí)，各地政府就保障房建設(shè)紛紛立下“軍令狀”，而中央也就此啟動(dòng)問(wèn)責(zé)機(jī)制。

有人測(cè)算，要完成1000萬(wàn)套建設(shè)目標(biāo)，若以每套保障房70平方米，每平方米建設(shè)成本2000元估算，共需投資約1.4萬(wàn)億元。全國(guó)人大代表毛小平認(rèn)為，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，僅依靠財(cái)政也是不可能解決的，應(yīng)該有多渠道籌資。

由此看來(lái)，政策、土地、監(jiān)督機(jī)制均已到位，只差資金渠道仍需進(jìn)一步考慮。看起來(lái)，此次保障房建設(shè)大動(dòng)員是動(dòng)真格的了。

保障房建設(shè)被寄予厚望，甚至被不少人看作是解決中國(guó)住房大問(wèn)題的根本措施。雖然住建部表示房產(chǎn)限購(gòu)令尚無(wú)退出時(shí)間表，但在不少人看來(lái)，限購(gòu)政策正是打一個(gè)時(shí)間差，保障房建設(shè)一旦到位，限購(gòu)令則有望退出。

那么，此次保障房建設(shè)的規(guī)模到底可以解決多少人的住房問(wèn)題？對(duì)于商品房市場(chǎng)又會(huì)帶來(lái)何種影響呢？對(duì)此，市場(chǎng)上看法分歧很大。

在房地產(chǎn)商潘石屹看來(lái)，未來(lái)五年修建3600萬(wàn)套保障性住房建設(shè)資金約5萬(wàn)億人民幣，差不多可以解決1.3億人的住房。保障房建設(shè)政策的推動(dòng)影響最大的則是高端住宅的銷(xiāo)售。

安邦咨詢(xún)分析師蘇晶向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，保障房的大規(guī)模建設(shè)對(duì)于緩解商品房市場(chǎng)的供需矛盾肯定有所幫助，對(duì)于穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格有所裨益。

李春頂則表示，從機(jī)理上來(lái)說(shuō)，保障房的大幅擴(kuò)建必然是有益于降低房?jī)r(jià)，但在我國(guó)實(shí)際情況下基本不會(huì)起較大作用，原因是保障房所占的比例很小，對(duì)巨大的“剛性需求”來(lái)說(shuō)無(wú)異于滄海一粟。保障房建設(shè)的目標(biāo)主要在于維護(hù)民生，緩解和保障困難群體的基本住房需求，而不是影響商品房?jī)r(jià)格的措施或手段。

張大偉則認(rèn)為對(duì)商品房市場(chǎng)是一個(gè)負(fù)面的影響。他認(rèn)為，房地產(chǎn)建設(shè)用地有限，保障房用地?cái)U(kuò)張，商品房用地必然減少，會(huì)減少商品房供應(yīng)?！按蠼ūＵ戏?，一方面減少商品房供應(yīng)，一邊減少商品房需求，但由于覆蓋人群有所差異，因此需求的減少肯定不及供應(yīng)減少的幅度大。”

不過(guò)，對(duì)張大偉的觀點(diǎn)，李春頂表示并不贊同。保障房建設(shè)總體上應(yīng)該會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格有負(fù)向的影響作用，因?yàn)楸Ｕ戏坑玫丶词贡挥脕?lái)開(kāi)發(fā)商品房，其對(duì)于市場(chǎng)“剛性需求”的填補(bǔ)作用并不會(huì)大于保障房，問(wèn)題的關(guān)鍵是保障房所占的份額太少，根本無(wú)法在較大程度上解決高漲的需求。

來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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