保障房井噴撼動高房價？

正在召開的兩會上，“加大保障房建設(shè)”成為最熱點(diǎn)的話題之一，未來五年全國要建設(shè)保障性安居工程3600萬套，覆蓋率達(dá)20%。

而根據(jù)市政府透露，南京的經(jīng)適房在2010年已經(jīng)開工600萬平方，2012年完工。此外，今年還要再啟動丁家莊二期等6個保障房建設(shè)新項目，總建筑規(guī)模約1000萬平方米，爭取在2014年完成。而在“十二五”后期還將再規(guī)劃選址另外一個1000萬平方米的保障房項目。

這一切都讓“我想有個家”的人群充滿期待。保障性住房集中上市之后，對商品房的價格會產(chǎn)生什么影響呢？本期的《觀點(diǎn)地產(chǎn)》邀請了南京和鳴營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理繆中青和南京嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)嚴(yán)翔來談?wù)劯髯缘挠^點(diǎn)。

觀點(diǎn)1 和鳴營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理　繆中青

凱撒的歸凱撒，耶穌的歸耶穌。保障房建設(shè)是房地產(chǎn)供應(yīng)不可或缺的必要組成，是政府在十二五計劃中改善民生的舉措，但對于商品房價格的影響還有待觀察?！?

經(jīng)濟(jì)適用房、公租房與商品房開發(fā)面向的購買人群各不相同。保障房主要面向低收入住房困難家庭，根據(jù)南京的最新保障性住房政策：家庭人均月收入在1700元以下，人均居住面積在15平米以下的家庭才有資格申請。而這些收入的家庭基本只能望房興嘆，保障房對他們是雪中送炭。

但是，雖然2010年竣工的保障性住房有300萬平方，2011年新啟動的保障房項目總建筑面積也超過了1000萬平方米，但是這部分保障性住房部分要滿足拆遷戶的安置需求。某街道負(fù)責(zé)保障房登記的工作人員曾坦言：“這兩年在我手上申請保障性住房的有30多戶，一直在排隊等房，今年春節(jié)才安排了一戶。”可見，保障房要大規(guī)模供應(yīng)還要等一段時間，影響是長期的，不會立竿見影。

隨著商品房房價越來越高，經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房早該大批量建設(shè)，而且應(yīng)該在資格認(rèn)證、銷售、后期管理等方面迅速完善、規(guī)范起來。之前聽說好多奔馳寶馬車驚現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，說明目前在購房環(huán)節(jié)中還存在著不少的弊病，如何杜絕不公平現(xiàn)象，讓真正困難的家庭能夠享受到政府福利，也是推行保障性住房過程中要引起重視的方面。

高房價是近幾年最受關(guān)注的民生問題，中央政府抑制房價過的快增長的決心不可謂不大，但嚴(yán)格地說，雖然保障房建設(shè)是房地產(chǎn)供應(yīng)不可或缺的必要組成，是政府在十二五計劃中改善民生的舉措，但對于商品房價格的影響可能不會太大。

真正能對城市商品房價格造成影響的，是今年的限購令以及各城市出臺的限購細(xì)則。政策造成了買房者的觀望，帶來結(jié)構(gòu)性價格下浮，部分樓盤出現(xiàn)價格下跌，板塊、城市冷熱不均的現(xiàn)象頻出。

觀點(diǎn)②

南京嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)　嚴(yán)翔

“到了社會結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、樓市供需平衡的狀態(tài)，房價會逐步回落。在這個過程中，加大保障房的供應(yīng)是平穩(wěn)房價的一個措施，其作用不可忽視。

保障房的大量上市確實(shí)會對商品房的房價產(chǎn)生一定的沖擊，打掉其中的一部分泡沫，使其變得更加合理。這主要是因為市場中的供求關(guān)系產(chǎn)生了一些變化，部分低收入者可以通過保障性住房實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

目前，房價過高、大部分老百姓買不起房子的矛盾日益突出。政府對此已密切關(guān)注，著手來解決這個問題，加大保障房的建設(shè)與供應(yīng)上升為政府行為，成為一項民生工程。但保障房是否能完全遏制房價，這不是一個簡單的問題。首先要了解房價上漲的因素，我認(rèn)為，近年來房價不斷上漲主要原因有兩個。

第一是城市化進(jìn)程的需要。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，大量人口由農(nóng)村遷往城市，城市化水平由1978年的17.9上升為2009年的46.6，還有大批農(nóng)村剩余勞動力涌入城市，這都增加了對房地產(chǎn)的需求。另外，很多居民也不斷改善原有住房條件。需求總量的不斷擴(kuò)大，拉動了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。

第二是貨幣政策，這是拉動房價上漲的深層原因。近年，國家實(shí)行比較寬松的貨幣政策，特別是2008年年底，國家宣布了4萬億元救市計劃，同時調(diào)低銀行利率。受此影響，社會閑散資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)；再加上一定的人民幣升值預(yù)期，國際熱錢涌入我國。各種效應(yīng)疊加，導(dǎo)致大部分城市的房價迅速攀升。

如果把房地產(chǎn)的發(fā)展分為5個階段，我認(rèn)為我們正處于第3個階段的后期，還屬于鼎盛時期。國家為了正確引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展，抑制房價過快上漲，也在不斷出臺一些調(diào)控的措施。在這個過程中，加大保障房的供應(yīng)是平穩(wěn)房價的一個措施，是非常必要的，其作用不可忽視。

來源：揚(yáng)子晚報　 作者：趙曉黎

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